Ràtio de despesa operativa (OER)
A la propietat immobiliària, el coeficient de despesa d’explotació (OER) és una mesura del cost per operar un immoble en comparació amb els ingressos que aporta la propietat. Es calcula dividint la despesa d’explotació d’una propietat (menys depreciació) en els seus ingressos d’explotació bruts i s’utilitza per comparar les despeses d’immobles similars. Un inversor ha de buscar banderes vermelles, com ara despeses de manteniment més elevades, ingressos d’explotació o serveis públics que el puguin dissuadir de comprar una propietat específica.
L’interval de despeses d’explotació és el més ideal entre nivells del 60% -80%, on com més baix sigui, millor.
Compres per emportar
- El percentatge de despeses d'explotació és una mesura de la rendibilitat per a un inversor d'una propietat immobiliària.
- Es calcula dividint totes les despeses d’explotació menys depreciació per resultats d’operacions.
- Es vol obtenir una OER inferior ja que vol dir que es minimitzen les despeses respecte als ingressos.
La fórmula per a la OER és:
OER = Despeses operatives totals − depreciationGross ingressosOER = \ frac {\ text {Total despeses de funcionament} - \ text {depreciació}} {\ text {Ingressos bruts}} OER = Ingressos brutsDespeses de funcionament total − depreciació
Com calcular la OER
1:23Ràtio de despesa operativa
Per calcular la OER d’una propietat, heu de conèixer les despeses d’explotació. S’inclouen tota mena de taxes i despeses ocasionades com a costos normals per fer negocis. També haureu de calcular la despesa per depreciació de la propietat, que variarà segons el mètode de comptabilitat específic utilitzat.
Què et diu el percentatge de despeses de funcionament?
Calcular OERs durant diversos anys pot ajudar a un inversor a notar les tendències de les propietats en les despeses de funcionament. Si els costos d’una propietat augmenten anualment a un ritme superior als ingressos, l’OER també augmenta anualment. Per tant, l'inversor pot perdre més diners quant més manté la propietat.
Quan és propietari d’un edifici d’apartaments, un inversor hauria de tenir en compte les places vacants mitjançant l’ús d’ingressos de lloguer efectius o ingressos potencials de lloguer menys vacants i pèrdues de crèdit en lloc dels ingressos de lloguer potencials. Com que la gestió de les vacants s’inclou en una gestió eficient de la propietat, incloses les vacants en una OER, proporciona una imatge més exacta de les despeses d’explotació i mostra on es poden realitzar millores. Per exemple, una propietat mal gestionada tindrà probablement taxes de vacant més elevades, cosa que es reflectirà a la OER.
Les taxes de gestió d’immobles, serveis públics, eliminació d’escombraries, manteniment, assegurança, reparacions, impostos sobre la propietat i altres despeses s’inclouen en els índexs de despeses d’explotació. Les despeses d’explotació addicionals que els inversors haurien d’incloure a la OER inclouen despeses de gestió d’immobles, paisatgisme, honoraris d’advocats, assegurances del propietari i assegurança bàsica de propietat. Aquests costos ajuden a administrar la propietat cada dia. Per aquest motiu, queden exclosos de les despeses de funcionament els pagaments de préstecs, les millores de capital i els béns personals.
Una OER més baixa significa que la propietat s’està gestionant de manera eficaç i és més rendible per als inversors i que menys dels ingressos de la propietat cobreixen els costos operatius i de manteniment. Si el negoci és escalable, el propietari pot augmentar la renda de cada unitat sense augmentar molt les despeses de funcionament. A més, l'OER pot mostrar on poden produir-se problemes possibles, com ara les factures d’equipaments públics que augmenten substancialment, de manera que els inversors poden solucionar els problemes amb més rapidesa i protegir els seus nivells de beneficis.
Exemple de com utilitzar la OER
Prenem un hipotètic exemple, on l’inversor A és propietari d’un edifici d’habitatges plurifamiliars i aporta 65.000 dòlars mensuals en lloguer. L’inversor també paga 50.000 dòlars per despeses d’explotació, inclosos els seus pagaments hipotecaris mensuals, impostos, utilitats, etc. La propietat també es preveu que es depreciarà per 85.000 dòlars aquest any.
Per tant, l'OER anual es pot calcular com:
[(50.000 × 12 $) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ 50.000 $ \ vegades 12) - 85.000]} {(65.000 \ vegades 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [(50.000 × 12 $) −85.000] = 66%
Això significa que les despeses d’explotació consumeixen aproximadament dos terços dels ingressos generats per aquesta propietat.
La diferència entre la taxa OER i la taxa de limitació
El tipus de capitalització (o tipus de capitalització) s’utilitza al món dels béns immobles comercials per indicar la taxa de rendibilitat que s’espera generar en una propietat d’inversió immobiliària. Sovint es coneix com a "taxa de cobertura", aquesta mesura es calcula en funció dels ingressos nets que s'espera que generi la propietat. S'utilitza per calcular la rendibilitat potencial de l'inversió en el mercat immobiliari.
La taxa de cobertura representa simplement el rendiment d'una propietat durant un horitzó d'un any, assumint que la propietat es compra en efectiu i no en préstec. Es defineix amb la fórmula:
Taxa de reducció = ingressos operatius nets ÷ valor de mercat actual \ text {Taxa de càlcul} = \ text {ingressos operatius nets} \ div \ text {valor de mercat actual} Taxa de càlcul = ingrés operatiu net ÷ valor de mercat actual
Si bé és similar a OER en termes de mesura de la rendibilitat d’una propietat d’inversió, és diferent que el OER utilitza ingressos bruts en lloc d’ingressos nets i llocs que en el denominador. OER tampoc no té en compte el valor de mercat d’un immoble.
Limitacions de la OER
Hi ha dos inconvenients a l'OER dels inversors immobiliaris. Primer, com que no inclou el valor de mercat d’una propietat (com passa la taxa de cobertura), no informa un inversor sobre el valor relatiu d’una propietat en compra o venda. Només parla de l’eficiència de les operacions en curs. D’aquesta manera s’hauria d’utilitzar conjuntament amb quelcom com el tipus de càlcul a l’hora d’avaluar una inversió immobiliària.
En segon lloc, com que la depreciació es pot calcular de diverses maneres diferents, es pot jugar a l'OER mitjançant un mètode més favorable de comptabilitzar la depreciació.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.