Pre-execució hipotecària

Què és la preclusió?

La preclusió es refereix a la situació legal en la qual es troba una propietat durant les primeres etapes de la seva rehabilitació. Arribar a l’estat de pre-execució hipotecària s’inicia quan el prestador presenta un avís per defecte a la propietat, que informa al propietari que el prestador emprendrà accions legals en cas d’execució hipotecària si el deute no es paga.

El propietari pot pagar el deute pendent en aquest moment, pot revertir l'estat de morositat compensant els pagaments endarrerits, de manera que l'habitatge ja no es troba en execució anticipada o pot vendre la propietat abans que no s'executi.

1:25

Els entrebancs de comprar una casa no tancada

Com funciona la preclusió

Quan un comprador contracta un préstec per adquirir una propietat, signarà un contracte amb l’entitat prestadora per reemborsar el préstec en quotes mensuals. Aquestes quotes mensuals cobreixen una part del pagament principal i dels interessos de la hipoteca. Es diu que està per defecte si no fa pagaments durant un mínim de tres mesos. La preclusió no pot començar fins que tingui almenys tres mesos de delinqüència.

Rebrà un avís per defecte, que també serà objecte de registre públic. Aquesta acció inicia el procés de pre-execució hipotecària.

El període de preclusió pot durar entre tres i 10 mesos. Al final d'aquest període, s'ofereix una subhasta pública o venda de síndic.

Consideracions especials

Una casa pre-execució hipotecària que es posa a la venda normalment es coneix com a venda curta. La venda pot ser una transacció privada entre el propietari de l’habitatge i el comprador, però l’oferta del comprador ha de ser aprovada pel banc abans de finalitzar la venda. El preu de compra pot ser inferior al saldo del préstec pendent, raó per la qual es diu que la venda és "curta". Tanmateix, no totes les vendes curtes no són hipoteques anteriors. Els propietaris d’habitatges de vegades opten per vendre les seves propietats de qualsevol manera possible abans que els seus defectes arribin a aquesta fase.

El comprador pot inspeccionar una casa no prèviament prèvia abans de fer una oferta a la casa. El comprador podria ser un inversor que busqui adquirir la propietat per un valor inferior al seu valor de mercat, i després vendre-la a un preu més alt per obtenir un benefici.

Si el propietari enumera la propietat per vendre a través d’un agent immobiliari, possibles compradors es posaran en contacte amb l’agent immobiliari. El banc de préstecs ha d’aprovar qualsevol venda a curt termini i contractarà un o més corredors immobiliaris per preparar una Opinió sobre el preu de corredor (BPO) —un valor de mercat estimat a partir d’una anàlisi de cases similars que han venut recentment al mercat local. El valor de mercat estimat ajuda al banc a decidir si el preu de venda proposat és acceptable.

Els propietaris que exerceixen l’exclusió poden posar-se en contacte amb el programa federal per fer la casa accessible al 888-995-HOPE (888-955-4673) per obtenir ajuda per mantenir la seva llar o traslladar-se a una nova llar, si això no és possible.

• La pre-execució inicial comença quan el prestador presenta un avís per defecte a la propietat perquè el propietari està al menys de tres mesos amb els pagaments de la hipoteca.
• Un propietari podria tenir l’opció de vendre la seva casa prèvia a l’exclusió com a venda curta posterior a l’aprovació del prestador.
• Si el propietari no cobreix els pagaments anteriors i no ven la casa durant el període de pre-execució hipotecària, el prestador acabarà venent la propietat, normalment a la subhasta.

Avantatges i desavantatges de l'exclusió prèvia

Una casa que es ven durant la fase de pre-execució hipotecària pot ser una victòria-guany per a les tres parts implicades. El propietari és capaç de vendre la propietat evitant els danys que un exercici d'execució suposaria en el seu historial de crèdits. El comprador pot ser capaç de bloquejar la propietat per un valor inferior al mercat. L’entitat prestadora és capaç de transferir efectivament la hipoteca al comprador i evitar el cost de passar per una execució hipotecària.

No obstant això, els compradors d'habitatges no hipotecats han d'estar al corrent de qualsevol propietat o d'impostos no pagats sobre aquests habitatges, ja que poden esdevenir les seves responsabilitats després de comprar les propietats. El comprador també hauria de tenir en compte els costos de les reparacions i la renovació si l’habitatge no exclòs es troba en un estat deficient, o pot arriscar-se amb despeses que superin el seu pressupost.

Si el propietari no cobreix els pagaments deguts i no ven la casa durant el període de pre-execució hipotecària, el prestador acabarà venent la propietat, normalment a la subhasta. En aquest moment, el banc és propietari de la propietat i és més probable intentar vendre la propietat a un preu encara més baix que no pas mantenir les seves despeses en curs, com impostos i assegurances.

Termes relacionats

Què és l'exclusió? L’exclusió hipotecària és el procés mitjançant el qual un prestador s’apodera i ven una casa o una propietat després que el seu comprador no pugui complir la seva obligació de reemborsament. més Dret de amortització Definició El dret de redempció és el dret legal de qualsevol hipotecari o prestatari a reclamar una propietat que, d'una altra manera, perdrien en els procediments d'exclusió. més Vendes de xèrif Una venda de xèrif és una subhasta pública on els prestamistes hipotecaris, bancs, cobradors d’impostos i altres demandants poden recaptar els diners perduts en propietats. més Definició d'exclusió judicial Una execució hipotecària judicial es refereix als procediments d'execució hipotecària que es tramiten a través del sistema judicial. més Venda curta de béns immobles En una propietat immobiliària, la venda a curt termini és quan un propietari en situació de problemes financers ven la seva propietat per un import inferior a la quantitat deguda a la hipoteca. més Dret d'execució hipotecària El dret d'execució descriu el dret legal d'un prestador de prendre possessió d'una propietat quan un prestatari morirà en la seva hipoteca. més Enllaços de socis