Acció d'exclusió
Una acció d'exclusió és el procediment legal de vegades iniciat per un prestamista hipotecari després que un prestatari morís a la seva hipoteca. Quan un prestatari no fa pagaments hipotecaris o incompleix d’altra manera alguna de les obligacions previstes en l’acord d’hipoteca, el prestador pot fer complir els seus drets mitjançant una execució hipotecària. L'execució hipotecària és el procés pel qual un prestamista hipotecari torna a eliminar una propietat després d'impagament. Una subhasta d'exclusió hipotecària és el procés pel qual l'hipotecari subhasta la propietat després d'una execució hipotecària.
Acció d'exclusió de descens de ràfegues
Una acció d'exclusió es produeix normalment quan un prestatari ha morit d'un préstec després d'un cert temps, tal com s'especifica als documents de la hipoteca. S’apliquen requisits processals legals molt específics i detallats a les execucions hipotecàries i s’han de complir per evitar qualsevol invalidació d’una venda d’exclusió. S'ha de donar un avís adequat de la venda d'exclusió al deutor i al públic en general, però els procediments exactes poden variar segons l'estat.
El procés d'exclusió
Els prestamistes hipotecaris primer iniciaran una execució hipotecària després que un prestatari hagi faltat a qualsevol lloc entre 3 o 6 mesos de pagaments, depenent del prestador i de l'estat en què es trobi. El prestador primer enviarà un avís públic amb l’Administració del Registrador del Comtat, indicant que el prestatari ha fallat en la hipoteca. En alguns estats, l'avís s'anomena avís de morositat, mentre que altres estats l'anomenen aa lis pendens, que és llatí per pendre el procés.
Això fa que un prestatari entri en un període de gràcia conegut a la majoria dels estats com a execució hipotecària prèvia, durant el qual el prestatari pot obtenir diners per mantenir-se al corrent en el seu préstec o organitzar una venda de l'habitatge. Si el prestatari no pot obtenir els fons o pot fer algun altre acord amb el prestador, el procés d'exclusió continua.
En aquest moment, l’hipotecari o el seu síndic fixaran una data per a la venda de l’habitatge en una subhasta d’exclusió hipotecària. El prestador registrarà un avís de venda del fideïcomissari a la Oficina del Registrador del Comtat i ho notificarà al prestatari mentre faci publicitat de la venda a la propietat i als mitjans locals. El prestador iniciarà una subhasta ja sigui al jutjat del comtat, a l’oficina del fideïcomissari o a la propietat pròpia. En molts estats, el prestatari té el dret de bescanvi en què el prestatari pot esdevenir corrent del préstec fins al moment de la subhasta de la propietat.