Propietats de lloguer: pros i contres

Tenir un immoble de lloguer pot resultar gratificant econòmicament. Si explores aquest tipus d’immobles com a inversió, tingueu en compte els riscos i les responsabilitats.

Propietats de lloguer: una visió general

La idea de comprar una casa o un apartament per llogar-les amb benefici pot semblar fascinant. Però comprar una propietat de lloguer per a ingressos i una apreciació de capital a llarg termini pot tenir conseqüències. Per exemple, el mercat de l’habitatge pot fluctuar en funció de la ubicació, l’oferta i la demanda i l’economia.

Financerament parlant, perquè la propietat del lloguer sigui realment rendible, el rendiment que obtindreu hauria de ser superior al que podríeu guanyar en inversions conservadores, com ara obligacions i accions de xifres blaves que paguen dividends, a causa dels riscos reals que comporta. I, des del costat humà, no tothom té la capacitat de gestionar la propietat i els inquilins.

Compres per emportar

• Els immobles de lloguer poden resultar gratificants econòmicament i tenen nombrosos avantatges fiscals.
• Els inconvenients inclouen la manca de liquiditat, el cost de manteniment i el potencial per als inquilins difícils i la disminució de l’atractiu del barri.
• És fonamental que els inversors de qualsevol tipus de propietat immobiliària estiguin al màxim dels tipus d’interès i consultin un professional de l’impost.

Pros de les propietats de lloguer

Tenir diversos avantatges en tenir un immoble de lloguer. Inclouen:

Beneficis fiscals

El servei d'ingressos interns us permet deduir moltes despeses relacionades amb els immobles de lloguer en les categories de:

• Despeses ordinàries i necessàries
• Millores
• Depreciació

Això significa que podeu deduir la vostra assegurança, els interessos de la vostra hipoteca, els costos de manteniment i el desgast físic de la vostra propietat.

La depreciació pot produir una pèrdua nominal, que al seu torn podrà deduir respecte a altres ingressos. Dit d'una altra manera, és possible que es produeixi un flux de efectiu positiu net de la renda de lloguer menys despeses i tingui una pèrdua neta a efectes fiscals. Però tingueu en compte que la depreciació també redueix la base de costos d’un immoble per calcular les plusvàlues quan veneu la propietat.

A més, la Llei de retallades i feines d’impostos del 2017, que va entrar en vigor l’1 de gener de 2018, ofereix diversos avantatges fiscals per als propietaris. Si teniu una entitat de flux (també coneguda com a empresa de passatge) i la opereu com a propietat exclusiva, societat de responsabilitat limitada, associació o corporació S, ara podreu deduir un import igual al 20% del vostre lloguer net. ingressos: sempre que els ingressos anuals imposables de totes les fonts després de les deduccions siguin inferiors a 157.500 dòlars per a solters o 315.000 dòlars per a parelles casades que presentin conjuntament.

És una bona idea consultar un professional d’impostos si teniu en compte la propietat d’un immoble de lloguer, sobretot tenint en compte els canvis recents del codi tributari.

Lloguers de temporada

Si llueu la propietat de manera estacional, podeu utilitzar-la vosaltres mateixos durant 14 dies a l’any –o el 10% del nombre de dies que lloga a altres a un preu just de mercat– i podreu deduir-ne encara les despeses.

Intercanvi 1031

En un intercanvi de 1031, podeu vendre una propietat de lloguer i invertir en una altra de tipus semblant sense pagar impostos sobre les plusvàlues.

Lloguer d'espai addicional

També podeu tractar una habitació o zona de la vostra llar —com ara un garatge, un soterrani o una unitat d’habitatges accessoris— com a lloguer, cancel·lant un percentatge de l’interès de la hipoteca i altres despeses amb els seus ingressos, encara que haureu d’estar al corrent dels entrebancs potencials per llogar un espai addicional, incloses les regles de zonificació locals.

Els avantatges i els avantatges de tenir una propietat en lloguer

Contres de les propietats de lloguer

També hi ha inconvenients de tenir un immoble de lloguer. Inclouen:

Manca de liquiditat

Els béns immobles no són un actiu líquid. Fins i tot al mercat més calent, es pot trigar fàcilment diversos mesos a completar una venda. I si el vostre calendari es basa en una emergència o un altre esdeveniment inesperat, és possible que la vostra necessitat de vendre ràpid no aconsegueixi el millor preu.

Pujada d'impostos i primes d'assegurances

Es poden fixar els interessos i el principal de la vostra hipoteca, però no hi ha cap garantia que els impostos no pugin més ràpidament que els rendiments. Les primes d'assegurança també poden augmentar, ja que es produeixen després de desastres naturals.

Inquilins difícils

Malgrat la vostra diligència per revisar possibles llogaters, podríeu acabar amb els llogaters que no són ideals. Per exemple, podrien ser necessitats o exigents, pagar tard, oblidar d'apagar l'aigua, etc. O poden ser destructius, en aquest cas, la prestació d’amortització del codi tributari pot ser greument insuficient. No obstant això, sempre podeu afegir un motorista al formulari normal d’arrendament que expliqui normes sobre ocupació, animals de companyia, fumadors, assegurances d’arrendataris i similars. Un dipòsit de seguretat també pot ser útil aquí.

Disminució dels barris

En un escenari ideal, la vostra propietat d’inversió florirà enmig d’altres habitatges ben cuidats i milloraran els serveis locals. Com a resultat, el vostre cash flow augmentarà constantment i els vostres costos es mantindran estables. Tot i això, els barris poden canviar i la vostra inversió es podria depreciar amb el pas del temps. Heu d’estar atents a la política local on invertiu, de la mateixa manera que ho faríeu allà on viviu. Amb una diligència deguda, podeu minimitzar aquesta exposició.

Canvis desfavorables del Codi tributari

El codi tributari no és immune al canvi. Podria canviar de forma que reduiria o eliminaria alguns o la totalitat dels avantatges fiscals per a la propietat de la llar i les empreses de flux.

Funció del patró

Ser patró no és per a tothom. Pot ser que tímis davant l’augment de lloguers o que tingueu protecció davant la manera en què altres persones tracten la vostra propietat, que pot provocar conflictes. Fins i tot potser ets amic amb els teus inquilins o ja poden ser familiars o amics. Si no podeu mantenir-vos ferm en els augments de lloguers o en la propietat, per exemple, podríeu acabar cobrant un lloguer que està molt per sota del preu del mercat o amb una propietat infravalorada.

Manteniment

En el manteniment d'una propietat es produeixen reparacions importants i importants. Alguns propietaris poden estalviar diners realitzant ells mateixos els treballs. Tot i això, la majoria manquen de temps, eines o habilitats per a la reparació de la llar. Espereu a cobrar les despeses periòdiques del contractista.

Consideracions especials

Tant si compreu una casa principal com una propietat de lloguer, és important tenir en compte el que passa amb els tipus d’interès hipotecaris. El deute hipotecari de tipus fix baix és generalment una bona cobertura contra la inflació. Si sou el propietari, els augments periòdics del lloguer constitueixen una forma de compensar les pujades inflacionistes de les despeses de manteniment de la propietat.

S’espera que els tipus d’interès del 2019 se situin entre el 4, 8% i el 5, 3% per a una hipoteca de tipus fix a 30 anys. Això augmenta d’una mitjana del 4, 19% el 2018 i del 3, 99% el 2017, però tot i així és relativament baix. Tot i que aquestes taxes representen una oportunitat, també és important recordar que les taxes d’hipoteca són generalment més elevades per a propietats d’inversió que per a cases tradicionals.