10 millors característiques d’una propietat de lloguer rendible
Busques comprar una propietat de lloguer residencial? La idea pot ser desconcertant per a un primer inversor. La propietat immobiliària és un negoci dur i el camp està minvat de mines terrestres que poden eliminar les rendibilitats. A continuació, es detallen les coses més importants a l’hora de comprar una propietat d’ingressos.
Inici de la cerca
Potser voldreu que un agent immobiliari us ajudi a completar la compra, però hauríeu de començar a cercar una propietat pel vostre compte. Un agent pot exercir pressió innecessària per comprar abans que hagueu trobat una inversió que més us convingui. I trobar que la inversió necessitarà algunes habilitats per a estovar i una mica de pell de sabata.
Compres per emportar
- Doneu un cop d'ull al barri. La seva habitabilitat i comoditats són fonamentals.
- La taxa de vacants del barri és alta ">
El vostre rang estarà limitat per si teniu la intenció de gestionar activament la propietat o contractar algú altre per gestionar-la. Si teniu la intenció de gestionar de manera activa, no voleu que hi hagi una propietat que estigui molt a prop d’on viviu. Si voleu que una empresa de gestió d’immobles us en tingui cura, la proximitat no és un problema.
Mirem les 10 coses principals que hauríeu de tenir en compte a l’hora de cercar la propietat de lloguer adequada.
1:59Les 10 principals característiques d’una propietat de lloguer rendible
1. Barri. El barri on compreu determinarà el tipus d’arrendataris que atraureu i la vostra taxa de vacant. Si compres a prop d’una universitat, és probable que els estudiants dominin la teva piscina d’inquilins potencials i que lluiti per ocupar les places vacants cada estiu. També tingueu en compte que algunes poblacions intenten descoratjar les conversions de lloguer imposant taxes de permís desorbitants i acumulant la cinta vermella.
2. Impostos sobre la propietat. És probable que els impostos sobre la propietat variïn àmpliament entre la vostra zona objectiu i voldreu saber el que esteu perdent. Els alts impostos sobre la propietat no sempre són una cosa dolenta en un barri fantàstic que atrau a llogaters a llarg termini, però també hi ha llocs dolents amb impostos elevats. L’oficina d’avaluació del municipi disposarà de tota la informació fiscal sobre l’arxiu, o bé pot parlar amb propietaris d’habitatges de la comunitat. També és aconsellable esbrinar si és probable que augmenti l'impost sobre propietats en un futur proper. Una ciutat en situació de dificultat financera pot augmentar impostos molt més enllà del que un propietari pot cobrar de forma realista en lloguer.
3. Escoles. Si tracteu de cases de mida familiar, considereu la qualitat de les escoles locals. Tot i que estareu preocupats principalment pel flux de caixa mensual, el valor global del vostre immoble de lloguer entra en joc quan finalment el vengueu. Si no hi ha bones escoles a prop, pot afectar el valor de la vostra inversió.
4. Crim. Ningú vol viure al costat d’un lloc calent per a activitats delictives. La policia local o la biblioteca pública han de tenir estadístiques de criminalitat exactes per als barris. Comproveu els índexs de vandalisme, delictes greus i delictes menuts i observeu si l’activitat criminal es mou o baixa cap avall. També és possible que vulgueu preguntar-vos sobre la freqüència de presència policial al vostre barri.
5. Mercat de treball. Les ubicacions amb més oportunitats laborals atrauen més inquilins. Per obtenir informació sobre com es troben les tarifes d’àrea per a la disponibilitat de feina, consulteu amb l’Oficina d’estadístiques laborals dels Estats Units o aneu a una biblioteca local. Si veieu un anunci sobre una empresa important que es trasllada a la zona, podeu estar segur que els treballadors que busquen un lloc on viure seran a la zona. Això pot provocar que els preus de l’habitatge pugin o baixin, depenent del tipus d’empresa que es mogui. Podeu suposar que, si també voldríeu aquesta empresa al pati del darrere, els vostres arrendataris també ho passaran.
6. Serveis. Visiteu el barri i feu una ullada als parcs, restaurants, gimnasos, sales de cinema, enllaços de transport públic i tots els altres avantatges que atrauen als arrendataris. L’Ajuntament pot disposar de literatura promocional que us donarà una idea d’on es pot trobar la millor combinació d’equipaments públics i propietat privada.
7. Desenvolupament futur. El departament municipal d’urbanisme disposarà d’informació sobre els nous desenvolupaments que s’apropen o s’han zonificat a la zona. Si hi ha molta construcció, és probablement una àrea de bon creixement. Estigueu atents a les novetats que puguin perjudicar el preu de les propietats del voltant. Un altre habitatge addicional també podria competir amb la seva propietat.
8. Nombre d'ofertes i ofertes. Si un barri té un nombre inusualment alt de fitxes, pot indicar un cicle estacional o un barri que es troba en retrocés. Cal esbrinar de què es tracta. En qualsevol dels dos casos, les altes taxes de vacants obliguen els propietaris a baixar els lloguers per atraure els llogaters. Les baixes tarifes permeten als propietaris augmentar les taxes de lloguer.
9. Lloguers mitjans. Els ingressos per lloguer seran el vostre pa i mantega, per la qual cosa heu de saber quina és la renda mitjana de la zona. Assegureu-vos que qualsevol propietat que considereu tindrà prou lloguer per cobrir el vostre pagament hipotecari, impostos i altres despeses. Investigueu la zona prou bé per avaluar cap a on es dirigirà en els propers cinc anys. Si ara podeu permetre l’àrea, però s’espera que els impostos augmentin, avui dia una propietat assequible pot suposar una fallida.
10. Desastres naturals. L’assegurança és una altra despesa que haureu de restar a les vostres devolucions, per la qual cosa heu de saber quant us costarà. Si una zona és propensa a terratrèmols o inundacions, els costos de cobertura poden consumir-se amb els ingressos del vostre lloguer.
Obtenir informació
Les fonts oficials són excel·lents, però parlen amb els veïns per aconseguir la veritable importància. Parleu amb els arrendataris i els propietaris. Els llogaters seran molt més honestos sobre els aspectes negatius perquè no hi inverteixen. Visiteu la zona en diferents moments els diferents dies de la setmana per veure els vostres futurs veïns en acció.
Tria d'una propietat
En general, la millor propietat d’inversió per a principiants és una vivenda unifamiliar o un condomini. Els condominis tenen un manteniment baix perquè l’associació de condominis s’ocupa de les reparacions externes, deixant que només es preocupi per l’interior. Tanmateix, els condominis acostumen a obtenir rendes més baixes i a apreciar-se més lentament que les cases unifamiliars.
Els habitatges unifamiliars solen atraure els lloguers de llarga durada. Les famílies o les parelles són generalment millors inquilins que els solters, ja que és més probable que siguin financers estables i paguen la renda regularment.
Quan teniu el barri reduït, busqueu una propietat que tingui potencial d’apreciació i un bon flux de caixa projectat. Doneu un cop d'ull a propietats que són més cares del que us podeu permetre i a les que us podeu arribar. Les propietats immobiliàries solen vendre per sota del seu preu.
Consulteu els preus de la llista d’altres propietats i pregunteu als compradors sobre el preu de venda final per tenir-vos idea de quin és realment el valor de mercat del barri.
Per a un potencial d’apreciació, esteu buscant un immoble que, amb uns quants canvis estètics i algunes reformes, atregui llogaters que estiguin disposats a pagar lloguers més alts. Això també augmentarà el valor de la propietat si escolliu vendre-la al cap d’uns anys.
Per descomptat, un pas clau per assegurar un esforç rendible és comprar una propietat a un preu raonable. La recomanació per a la propietat de lloguer és pagar no més de 12 vegades la renda anual que espereu obtenir.
Configuració del lloguer
Com es determina la renda potencial? Haureu de fer una endevinada informada. No et deixis portar amb supòsits massa optimistes. Fixar la renda massa alta i acabar amb una unitat buida durant mesos, sense presses, els beneficis generals.
Comença amb la renda mitjana del barri i treballa des d’allà. Penseu si el vostre lloc val una mica més o menys, i per què.
Per saber si el número de lloguer funciona per a vostè com a inversor, descobreix què li costarà realment el lloc. Resteu el vostre pagament hipotecari mensual previst, impostos sobre la propietat dividits en 12 mesos, costos d’assegurança dividits en 12 i una generosa prestació de manteniment i reparacions.
No menystingueu els costos de manteniment i reparacions. Aquests costos depenen de l’edat de l’immoble i de la quantitat que tingueu previst fer tu mateix. Un edifici més recent necessitarà probablement menys d’un antic. És probable que un apartament en un complex per a gent gran sigui objecte de la mateixa quantitat de danys que l'habitatge universitari fora del campus.
Fer les vostres reparacions retalla els costos considerablement, però també suposa estar en trucada 24/7 per a les emergències. Una altra opció és contractar una empresa de gestió d’immobles. La signatura gestiona tot, des de lavabos trencats fins a cobrar lloguers cada mes. Espereu pagar al voltant d’un 10% dels ingressos bruts del lloguer d’aquest servei.
Si totes aquestes xifres apareixen o, encara millor, amb una mica de sobres, ara podeu aconseguir que el vostre agent immobiliari presenti una oferta.
Realització de la compra
Els bancs tenen demandes més dures per concedir préstecs per a propietats d'inversió que per a residències primàries. Suposen que, si els temps són difícils, les persones tenen menys predisposició a posar en perill la seva llar que una propietat empresarial. Estigueu disposats a pagar com a mínim del 20% al 30% per un pagament inicial més els costos de tancament. Feu que la propietat sigui completament inspeccionada per un professional i que un advocat revisi tot abans de signar-la.
No oblideu l’assegurança dels propietaris. L’assegurança del llogater cobreix els objectes d’un arrendatari, però l’edifici en sí és responsabilitat del propietari, i l’assegurança pot ser més costosa que una llar similar ocupada per un propietari. La hipoteca, l’assegurança i la depreciació de la propietat es dedueixen fins a un cert import.
La línia de fons
Cada estat té bones ciutats, cada ciutat té bons barris i cada barri té bones propietats. Es necessiten molts treballs i investigacions per alinear els tres.
Quan trobeu la vostra propietat de lloguer ideal, mantingueu les vostres expectatives realistes i assegureu-vos que les vostres pròpies finances són prou sanes que podeu esperar a que la propietat comenci a generar efectiu en lloc de necessitar-lo desesperadament.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.