La veritat sobre els preus immobiliaris

La teoria laica de la propietat immobiliària passa així: Els peregrins van arribar. Van començar a utilitzar la terra. Van venir més europeus. La demanda de terres va ser tan elevada que els nadius nord-americans van ser obligats a deixar lloc als pobladors nouvinguts. No es pot construir més terreny, de manera que la demanda i els preus augmentaran, cosa que fa que la propietat immobiliària sigui una gran inversió.

Malauradament, la fórmula no és tan senzilla. Aquí fem un cop d'ull als preus dels béns immobles i la teoria que es manté a la llarga segons la qual aquests augmentaran indefinidament.

Compres per emportar

• El preu de la llar va créixer a un ritme saludable el 2004 abans que el mercat immobiliari es va aplanar.
• Des de llavors, els valors domèstics han augmentat en algunes zones del país a causa de la forta demanda i la baixa oferta, tot i que la majoria de parts encara no han arribat als nivells previs a la crisi.
• Els possibles compradors d'habitatges no haurien de centrar-se en les tendències nacionals, ja que els preus varien entre els estats i fins i tot les ciutats veïnes.
• Les taxes hipotecàries baixes tenen un efecte indirecte sobre els preus de l’habitatge, ja que els consumidors estan disposats a assumir més deutes quan el crèdit és barat.

Preus històrics

Abans de la ràpida divulgació de la bombolla d’habitatges i del xoc immobiliari resultant que es va iniciar en gran mesura el 2007, les dades històriques del preu de l’habitatge de la National Association of Realtors (NAR) semblaven donar suport a la teoria de l’augment interminable dels preus. El gràfic següent mostra els preus medians de l'habitatge des del 1968 fins al 2004, mostrant un augment mitjà anual del 6, 4%, sense un únic descens durant el període de 36 anys.

Figura 1: Preus interiors mitjans de 1968 a 2004

Font: Associació Nacional d'Agents Immobiliaris

Allò que no es mostren les dades

Malauradament per als propietaris d’habitatges, el 2004 va ser l’últim any de xifres de creixement saludables abans d’aplanar el mercat. Al 2006, les dades de la NAR mostraven només un 1% d’increment. Després d’això, els mercats van experimentar un descens sense precedents.

Els preus van començar a baixar nacionalment el 2007. Van tornar a caure el 2008 i una altra vegada al 2009. A mitjan 2010, els preus de l'habitatge van retrocedir fins als nivells del 2004 en un mercat estancat. El que, durant dècades, semblava un bitllet únic per guanyar beneficis s’havia reduït més d’un 30% en pocs anys, segons dades de Standard & Poor.

Els preus han augmentat a causa d'una major demanda i una caiguda de l'oferta en el mercat a moltes parts del país, però moltes zones encara no han arribat als nivells en què es trobava abans de la crisi. A això s'afegeix el fet que els estàndards de préstecs s'han tornat més estrictes, i això fa que la gent surti del mercat.

Fins i tot abans que les xifres comencessin a no passar malament, les dades de tendències de preus de venda proporcionaven una imatge incompleta. L'Associació Nacional de Constructors d'habitatges va informar que la mida mitjana de l'habitatge a Amèrica era de 983 peus quadrats el 1950, 1.500 peus quadrats el 1970 i 2.349 peus quadrats el 2004. Aquesta tendència va continuar a la primera meitat dels anys 2000, després de la qual va començar a declina una mica.

Amb la grandària dels habitatges i la inflació augmentant el cost dels materials de construcció, només és lògic que augmentessin els preus dels habitatges. Però, què passa si la inflació es considera fora de la imatge "> Gran depressió, la Segona Guerra Mundial, la dècada de 1970 i la dècada de 1980, van experimentar períodes de caiguda important dels preus. També es van produir menors baixades de forma regular en altres punts.

Nombres i Tendències

Fins i tot els números de tendència nacional només indiquen una part de la imatge. Les tendències del preu de l’habitatge poden variar àmpliament entre les regions geogràfiques. Un boom a Califòrnia pot emmascarar un bust a Detroit. Fins i tot dins de la mateixa ciutat, els nombres poden variar àmpliament. Les zones que experimenten un nou creixement o gentrificació poden mostrar una apreciació important dels preus, mentre que les zones de la ciutat poden disminuir.

Quan examineu les estadístiques nacionals i regionals, assegureu-vos de tenir en compte la realitat del mercat a la vostra àrea local. L’augment dels preus a nivell nacional pot no ajudar-vos si la vostra ciutat, estat o barri es troben en declivi.

És possible que les tendències nacionals no us donin la imatge completa, ja que els valors i els preus immobiliaris varien entre els estats i les ciutats veïnes.

La realitat

Un altre punt important a tenir en compte a l'hora de mirar béns immobles com una inversió és que mai no donarà els seus fruits si no el vens. Des d’un punt de vista pràctic, fins i tot si la vostra residència principal duplica el seu valor des que la vau comprar, probablement només significa que els vostres impostos immobiliaris han augmentat. Tots els avantatges que experimenteu no són més que un guany en paper fins que vengueu la propietat.

Si trieu vendre i espereu comprar una altra casa a la mateixa zona, recordeu que els preus d'altres cases també han augmentat. Per reservar veritablement un benefici de la venda, és probable que hagis de traslladar-te a una casa més petita de la mateixa zona, o bé mudar-te de la zona i trobar un lloc menys car per viure.

Si bé és possible obtenir el patrimoni net de casa amb un préstec contra aquest, l’ús de casa com a caixer automàtic (ATM) ha estat una estratègia insensata en el passat. Els interessos que pagueu no només aporten els vostres beneficis, sinó que el pagament del préstec es treu de la vostra estabilitat financera. Si els preus de béns immobles disminueixen, és possible que us trobeu a la posició inviable de tenir més sobre el préstec que la casa.

Tipus hipotecaris

Les taxes hipotecàries generalment augmenten durant els períodes de creixement econòmic. Quan això succeeix, el mercat de treball és saludable i també augmenten els salaris de les persones. Les taxes hipotecàries han estat relativament baixes des que es va estavellar el mercat de l’habitatge, fent la propietat més atractiva. El tipus d’interès d’una hipoteca de tipus fix a 30 anys el maig del 2013 era del 3, 35% i es manté relativament invariable a juny del 2019 al 3, 73%. Segons Freddie Mac, les tarifes baixes han impulsat les sol·licituds de compra i la firma espera millorar el mercat de l'habitatge a causa de l'activitat més elevada de vendes i els preus més baixos. Els informes hipotecaris prediuen que les taxes se situarien al voltant del 4, 4% de la nota a finals del 2019, cosa que significa que els augments es podran silenciar.

Com es presenta això pels preus immobiliaris? Les taxes hipotecàries més baixes no necessàriament tenen una relació directa amb els preus de l’habitatge, tot i que voldríem pensar que sí. Però poden tenir una incidència indirecta sobre ells. Quan les tarifes són baixes, els consumidors estan més disposats i es poden permetre assumir més deutes. Això és perquè el cost del crèdit (és a dir, els interessos) és econòmic. Però l’augment dels tipus d’interès tendeix a conduir a una demanda més baixa dels compradors.

La propietat immobiliària és una mala inversió?

En aquest moment potser estareu pensant que no hi ha cap valor per comprar una casa amb l'esperança que es guanyi en valor amb el pas del temps. Si bé és cert que és poc probable que vegeu beneficis que pugueu gastar si teniu previst viure a la mateixa casa tota la vida, si aneu a la compra amb una estratègia de sortida, hi ha moltes possibilitats de veure una benefici en efectiu.

Primer, considereu la vostra motivació per comprar una casa. Si voleu viure-hi, haureu de deixar de pensar en beneficis i pèrdues. Si voleu guanyar diners, haureu d’introduir la transacció amb una estratègia de sortida. Això també vol dir que hauria de tenir un preu de venda a la vostra part, mantenint el preu de compra de la propietat al capdavant.

Quan arribeu al vostre punt de preu, veneu la propietat tal com ho faríeu amb un estoc que hagi apreciat. Pot ser que això no sigui un enfocament pràctic per a la vostra residència principal, depenent del seu estil de vida, però és exactament el que fan molts inversors immobiliaris quan compren propietats: les renoven i les venen. Recordeu que els preus no sempre augmenten.

En el passat, el Japó ha vist caure els preus de l'habitatge encara més. Això no vol dir que aquests preus no es reverteixin en un territori rendible, però tingueu en compte que en alguns casos pot trigar molt temps.

La línia de fons

Amb la història com a guia, la majoria dels propietaris d'habitatges farien bé comprar un lloc que realment esperen habitar, pagar la hipoteca ràpidament, viure-hi fins a la jubilació, després reduir la mida i traslladar-se a una casa menys costosa. No és una aposta segura, però aquesta estratègia augmenta la probabilitat d’obtenir beneficis.