Comprensió de l'estructura de pagament de la hipoteca

Una hipoteca és un préstec a llarg termini dissenyat per ajudar-vos a comprar una casa. A més de reemborsar el principal, també heu de fer pagaments d’interessos al prestador. La casa i la terra que l’envolten serveixen de garantia. Però si voleu tenir un habitatge, heu de saber més que aquestes generalitats.

Compres per emportar

• Els pagaments hipotecaris es componen del pagament principal i dels interessos.
• Si efectueu un descompte inferior al 20%, se us demanarà contractar una assegurança hipotecària privada, que augmentarà el vostre pagament mensual.
• Alguns pagaments també inclouen impostos sobre béns immobles o sobre béns immobles.
• Un prestatari paga més interessos a la part inicial de la hipoteca, mentre que la darrera part del préstec afavoreix el saldo principal.

Història

Gairebé tothom que compra una casa té una hipoteca. Les tarifes hipotecàries es mencionen freqüentment a les notícies del vespre, i les especulacions sobre quines seran les taxes de direcció s'ha convertit en una part normal de la cultura financera.

La hipoteca moderna va néixer el 1934 quan el govern —per ajudar el país a superar la Gran Depressió— va crear un programa hipotecari que minimitzés el pagament inicial requerit per a una casa, augmentant la quantitat que els propietaris d’habitatges podrien prendre en préstec. Abans, s'havia de pagar una reducció del 50%. Avui en dia, és desitjable un pagament del 20%, sobretot perquè si el vostre pagament inicial és inferior al 20%, heu de contractar una assegurança hipotecària privada (PMI), augmentant els pagaments mensuals.

El desitjable, però, no és necessàriament assolible. Hi ha programes hipotecaris disponibles que permeten reduir significativament els pagaments, però si podeu gestionar el 20%, sens dubte.

Comprendre l'estructura de pagament de la hipoteca

Pagaments hipotecaris

Els principals factors per determinar els vostres pagaments hipotecaris mensuals són la mida i el termini del préstec. La mida és la quantitat de diners que teniu en préstec i el termini és el temps que cal tornar-lo a pagar. Generalment, com més llarg sigui el seu termini, menor serà el seu pagament mensual. Per això, les hipoteques de 30 anys són les més populars. Un cop conegut la mida del préstec que necessiteu per a la vostra llar nova, una calculadora d’hipoteca és una manera senzilla de comparar tipus d’hipoteca i diversos prestadors.

PITI: Components de pagament hipotecari

Hi ha quatre factors que tenen un paper important en el càlcul d’un pagament d’hipoteca: principal, interessos, impostos i assegurances (PITI). A mesura que els examinem, utilitzarem com a exemple una hipoteca de 100.000 dòlars.

Director

Una part de cada pagament hipotecari es dedica a l’amortització del saldo principal. Els préstecs s’estructuren de manera que l’import del principal retornat al prestatari comença baix i augmenta amb cada pagament de la hipoteca. Els pagaments dels primers anys s'apliquen més als interessos que als principals, mentre que els pagaments dels darrers anys reverteixen aquest escenari. Per a la nostra hipoteca de 100.000 dòlars, el principal és de 100.000 dòlars.

Interès

L'interès és la recompensa del prestador per assumir un risc i prestar-vos diners. El tipus d’interès d’una hipoteca té un impacte directe sobre la mida d’un pagament de la hipoteca: Les taxes d’interès més altes signifiquen majors pagaments d’hipoteca.

Les taxes d’interès més elevades generalment redueixen la quantitat de diners que podeu prendre prestat i les taxes d’interès més baixes augmenten. Si el tipus d’interès de la nostra hipoteca de 100.000 dòlars és del 6%, el pagament combinat de principal i d’interès sobre una hipoteca de 30 anys seria d’uns 599, 55 $ - 500 $ d’interès + 99, 55 $ principal. El mateix préstec amb un tipus d’interès del 9% dóna com a resultat un pagament mensual de 804, 62 dòlars.

Impostos

Les agències governamentals avaluen els impostos sobre béns immobles o sobre béns immobles i s’utilitzen per finançar serveis públics com ara escoles, cossos policials i parcs de bombers. El govern els calcula els impostos cada any, però podeu pagar aquests impostos com a part dels vostres pagaments mensuals. L’import degut es divideix en el nombre total de pagaments hipotecaris mensuals d’un any determinat. El prestador recull els pagaments i els manté en garantia fins que s’han de pagar els impostos.

Assegurança

Igual que els impostos sobre béns immobles, els pagaments d’assegurança es realitzen amb cada pagament de la hipoteca i es mantenen en garantia fins que finalitzi la factura. Hi ha dos tipus de cobertura d’assegurança que es poden incloure en un pagament d’hipoteca. Una és l’assegurança de propietat, que protegeix la llar i el seu contingut contra incendi, robatoris i altres desastres. L’altra és la PMI, obligatòria per a les persones que compren una casa amb un descompte inferior al 20% del cost. Aquest tipus d’assegurança protegeix el prestador en cas que el prestatari no pugui amortitzar el préstec. Com que minimitza el risc d’impagament del préstec, PMI també permet als prestadors vendre el préstec als inversors, que al seu torn poden tenir la seguretat que els pagarà la inversió del deute. La cobertura de PMI es pot deixar caure un cop el prestatari tingui almenys un 20% de capital a la llar.

L’assegurança hipotecària es podrà cancel·lar un cop el saldo arribi al 78% del valor original.

Mentre que el principal, els interessos, els impostos i les assegurances constitueixen la hipoteca típica, hi ha qui opta per hipoteques que no inclouen impostos ni assegurances com a part del pagament mensual. Amb aquest tipus de préstec, teniu un pagament mensual inferior, però heu de pagar els impostos i les assegurances pel vostre compte.

El calendari d'amortització

El calendari d’amortització d’una hipoteca ofereix un detall detallat de quina part de cada pagament de la hipoteca es dedica a cada component de PITI. Com s'ha apuntat anteriorment, els pagaments hipotecaris dels primers anys consisteixen principalment en pagaments d'interessos, mentre que els pagaments posteriors consisteixen principalment en capital.

En el nostre exemple d’hipoteca de 100.000 dòlars de 30 anys, el calendari d’amortització té 360 pagaments. El calendari parcial que es mostra a continuació demostra com el saldo entre els pagaments de capital i els interessos es reverteix amb el pas del temps, passant a una aplicació més gran al principal.

Tal com mostra el gràfic, cada pagament és de 599, 55 dòlars, però l’import dedicat al principal i als interessos canvia. Al començar la vostra hipoteca, la taxa de guany de capital a casa és molt més lenta. És per això que pot ser bo fer pagaments addicionals addicionals si la hipoteca permet fer-ho sense penalització de prepagament. Redueixen el vostre capital que, al seu torn, redueixen els interessos deguts a cada pagament futur, movent-vos cap al vostre objectiu final: pagar la hipoteca.

D'altra banda, l'interès és la part deduïble dels impostos en la mesura que permeti la llei - si es detallen les deduccions en lloc de prendre la deducció normalitzada.

Les hipoteques amb FHA, que permeten que les persones amb puntuacions de crèdit baixes puguin convertir-se en propietàries, només necessiten un mínim del 3, 5%.

Quan comencen els pagaments hipotecaris

El primer pagament de la hipoteca es produeix un mes complet després de l’últim dia del mes en què es va tancar la compra d’habitatge. A diferència del lloguer, a causa del primer dia del mes d’aquest mes, els pagaments d’hipoteca es paguen en endarreriments, el primer dia del mes, però el mes anterior.

Dir que un tancament es produeix el 25 de gener. Els costos de tancament inclouran els interessos acumulats fins a finals de gener. El primer pagament íntegre de la hipoteca, que és del mes de febrer, es deu a l'1 de març.

Com a exemple, suposem que assumiu una hipoteca inicial de 240.000 dòlars per una compra de 300.000 dòlars amb un 20% de pagaments inicials. El vostre pagament mensual és de 1.077, 71 dòlars en una hipoteca de tipus fix de 30 anys amb un tipus d’interès del 3, 5%. Aquest càlcul només inclou principis i interessos, però no inclou impostos i assegurances sobre la propietat.

El vostre interès diari és de 23, 01 dòlars. Això es calcula multiplicant primer el préstec de 240.000 dòlars amb el tipus d’interès del 3, 5%, després dividint per 365. Si la hipoteca tanca el 25 de gener, deu 161, 10 dòlars els set dies d’interessos acumulats per a la resta del mes. El proper pagament mensual, que és el pagament mensual complet de 1.077, 71 dòlars, s’efectua l’1 de març i cobreix el pagament de la hipoteca del febrer.

Hauríeu de tenir tota aquesta informació amb antelació. Sota la regla de divulgació integrada TILA-RESPA, se li han de proporcionar dos formularis tres dies abans de la data de tancament prevista: l'estimació del préstec i la revelació de tancament. L'import dels interessos acumulats, juntament amb altres despeses de tancament, s'estableix a la forma de divulgació de tancament. Podeu veure l’import del préstec, la taxa d’interès, els pagaments mensuals i altres costos i comparar-los amb l’estimació inicial que es va proporcionar.

La línia de fons

Una hipoteca és una eina important per comprar una casa, que us permet convertir-vos en propietari sense fer cap pagament inicial. Tanmateix, quan assumiu una hipoteca, és important comprendre l’estructura dels vostres pagaments, que cobreixen no només el principal (l’import que vàreu prestar) sinó també els interessos, els impostos i les assegurances. T’indica el temps que et trigarà a pagar la teva hipoteca i, en última instància, el cost que serà finançar la compra d’habitatge.