Quins són els riscos de les inversions immobiliàries (REIT)?

Els dipòsits d'inversió immobiliària (REIT) són atractius per diverses raons. Un, com a mínim, el 90% dels ingressos imposables s’han de retornar als accionistes en forma de dividends. Dos, que enllacen amb el primer punt, els rendiments dels dividends solen ser superiors als del mercat més ampli. Tres, i potser el més important, no cal invertir diners i temps en comprar una propietat directament, cosa que és molt probable que comporti despeses sorprenents i mals de cap infinitat.

Si invertiu en un REIT amb un bon equip de gestió, un historial demostrat i una exposició a bones propietats, podeu seure i veure com creix la vostra inversió. No seria bo si fos realment tan fàcil? De vegades ho és, però només si fas els deures i tens una mica de sort. Malauradament, hi ha algunes trampes que caldrà evitar. (Per a més informació, vegeu: REIT residencials, assistencials i d’oficines .)

REIT no comercialitzats

Considereu fermament allunyar-vos dels REIT no comercialitzats. No es comercialitzen públicament, cosa que significa que no podreu fer investigacions sobre la vostra inversió. Al seu torn, això no us permetrà determinar el valor del REIT. Alguns REIT no comercialitzats revelaran tots els actius i el valor després de 18 mesos de la seva oferta, però això no resulta reconfortant.

Els REIT no comercialitzats també són líquids. En molts casos, no es pot vendre durant un mínim de set anys. Alguns us permeten recuperar una part de la vostra inversió al cap d’un any, però gairebé sempre hi haurà un cànon. Podeu bloquejar els vostres diners perquè necessiten reunir diners per als inversors per tal de comprar i gestionar propietats. Però també hi pot haver un costat més fosc d’aquests diners combinats. Aquest costat més fosc correspon a pagar de vegades dividends dels diners d'altres inversors, en contraposició als ingressos que ha generat una propietat. Això limita el flux de caixa per al REIT i disminueix el valor de les accions. (Per a més informació, vegeu: Quins són els entrebancs potencials de la propietat de REIT ?)

Una altra opció per als REIT no comercialitzats són les taxes anticipades. La majoria cobra una tarifa inicial entre el 9% i el 10% (de vegades fins al 15%). Hi ha casos en què els REIT no comercialitzats tenen una bona gestió i propietats excel·lents, que poden produir rendiments estel·lars, però també és el cas dels REIT comercialitzats públicament.

El darrer risc per als REIT no comercialitzats són les taxes externes per als gestors. Si un REIT no comercialitzat paga un gestor extern, obtindrà resultats. Si decidiu invertir en un REIT no cotitzat, és imprescindible demanar a la direcció totes les preguntes necessàries relacionades amb els riscos anteriors. Com més transparència millor. (Per a més informació, vegeu: Anàlisi de REIT i rendiment de REIT .)

REIT comercialitzats públicament

És un terreny de joc molt més segur. Tot i això, encara hi ha riscos. El més gran són els tipus d’interès que s’alçaran, la qual cosa reduirà la demanda de REIT. Es pot argumentar que l’augment dels tipus d’interès indica una economia forta, que suposarà, a continuació, lloguers i taxes d’ocupació més elevades. Però històricament, els REIT no funcionen bé quan augmenten els tipus d’interès.

L’altre risc principal és triar el REIT equivocat. Pot semblar simplista, però es tracta de lògica. Per exemple, en aquest moment, els centres comercials de suburbis estan en decadència. No voldríeu invertir en un REIT amb exposició a un centre comercial suburbà. Amb els millennials que prefereixen la vida urbana amb finalitats de comoditat i d’estalvi de costos, els centres comercials urbans és una aposta millor. Les tendències canvien, així que assegureu-vos de fer la vostra recerca sobre el que hi ha actualment. (Per a més informació, vegeu: hàbits monetaris dels mil·lenaris .)

L’últim punt no és un risc, però un punt que heu de tenir en compte: els dividends REIT es tributen com a ingressos ordinaris.

La línia de fons

Invertir en REIT pot ser una alternativa passiva i que produeixi ingressos per comprar directament propietats. No us ajudeu pels rendiments massius dels dividends. En lloc d'ells, trieu els equips de gestió i les propietats de qualitat adequades segons les tendències actuals. Considereu fermament els REIT comercialitzats públicament sobre els REIT no comercialitzats. També assegureu-vos de prestar atenció als tipus d’interès. (Per a més informació, vegeu: quina diferència hi ha entre un REIT i un fons immobiliari ?)