Procés de defunció
El procés de derrota és un mitjà pel qual els prestataris poden sortir d’una hipoteca substituint una cartera de valors garantits pel Tresor dels Estats Units per una garantia. Aquests títols han de ser de valor suficient per generar prou flux de caixa per cobrir el principal restant i els interessos deguts del préstec.
En el cas de la derrota, l'obligació de deute no desapareix, però la derrota deixa en llibertat la propietat hipotecada. Així, el prestatari pot refinançar o vendre la peça de béns immobles en virtut de la derrota.
La defunció generalment requereix que el prestatari obtingui serveis legals i financers d’especialistes ben afiliats en el procés de derrota. Aquests inclouran un broker-distribuïdor. Això es deu al fet que la derrota requereix la creació d'entitats de nova creació, com ara un prestatari successor. Amb l’ajuda d’especialistes coneixedors, un prestatari generalment pot completar el procés de derrota en poc més de 30 dies. El nombre de parts implicades i el cost de la derrota són diferents, ja que les lleis que regulen el procés són diferents.
Procés de desafectació de la baixada
El procés de derrota ajuda a garantir als inversors en títols garantits per hipoteca el flux de caixa que esperaven en la compra d’aquests títols. Si, per exemple, un prestatari ingressa una gran quantitat de diners i decideix pagar la seva hipoteca en una quantitat única, molt abans de la venciment de la seva hipoteca, els inversors a l’altra punta no rebran els pagaments d’interès que esperaven com a flux de caixa.
La devolució es va originar al mercat de bons com una forma d’ajudar a assegurar que els inversors rebessin els rendiments previstos en cas que l’emissor de les obligacions decidís prepagar les seves obligacions amb els seus titulars. No obstant això, la derrota es va popularitzar en el món del finançament immobiliari quan es va enlairar el préstec titulitzat.
Condicions per a la derrota
Els préstecs titulitzats són generalment detinguts per entitats conegudes com a Conductes d'inversió hipotecària immobiliària o REMIC. Aquestes entitats operen sota una llista controlada de normes establertes pel Codi d'ingressos interns. Aquestes regles especifiquen les condicions que s’han de complir perquè un prestatari pugui acollir-se a la baixa.
La primera regla prohibeix la desaparició si la hipoteca té menys de dos anys. Les regles defineixen el dia en què es va certificar el préstec com a principi dels dos anys, més que el dia que es va tancar el préstec. Alguns préstecs especificaran que el préstec ha de tenir una antiguitat de més de dos anys en cas de fracàs.
Les regles també estableixen que els documents de préstec han de permetre explícitament al prestatari que sol·liciti la falta. Els documents no es podran modificar més endavant per permetre la derrota. Els títols utilitzats com a nova garantia han de ser títols de govern, ja que es considera que contenen el menor risc per als inversors. Finalment, la hipoteca contra la propietat només es podrà alliberar per tal de facilitar la disposició de la propietat, com ara vendre o refinançar.