Càrrecs i interessos no patrimonials de la propietat immobiliària

La propietat és un concepte legal que atorga i protegeix el dret exclusiu d’una persona de posseir, tenir, utilitzar i disposar d’una cosa. El terme propietat no suggereix un element físic, sinó que descriu una relació legal d’una persona amb una cosa.

Propietat immobiliària La propietat immobiliària està formada per terres, propietats i herències. Les terres fan referència al sòl, l’aire de dalt, la zona per sota de la superfície terrestre i tot el que s’hi erigeix. Els fons inclouen els terrenys i alguns drets intangibles relacionats amb les terres. Hereditaments abraça qualsevol interès tangible o intangible de la propietat immobiliària, inclosos els terrenys i els arrendaments, que es poden heretar. (Per obtenir més informació, llegiu 5 errors que els inversors immobiliaris haurien d’evitar .)

TUTORIAL: Exploració d’inversions immobiliàries

Interès Un interès descriu qualsevol dret, reclamació o privilegi que una persona té envers una propietat real. La llei reconeix diversos tipus d’interessos en béns immobles. Un interès no patrimonial de la terra és el dret d’una persona a utilitzar o a restringir l’ús de la terra que pertany a una altra persona.

Els interessos no patrimonials no constitueixen la propietat pròpia dels terrenys: els titulars d’un interès no patrimonial en béns immobles no tenen títol, i el propietari de la terra continua gaudint dels drets de propietat, subjectes a qualsevol gravamen.

Un gravamen és una càrrega, reclamació o càrrec sobre béns immobles que pot afectar la qualitat del títol i el valor i / o ús de la propietat. Les obligacions poden representar interessos no patrimonials en béns immobles. Entre els exemples de gravacions es poden incloure les garanties, els encallaments, les servituds, els arrendaments, els pactes restrictius i els pactes de protecció. Aquest article proporcionarà una introducció a les obligacions i interessos no patrimonials de la propietat immobiliària.

Interessos no hispànics Un interès no patrimonial en la terra és el dret d’utilitzar o restringir l’ús d’un terreny d’una altra persona. Si bé el titular d’un interès no patrimonial té certs i clars drets sobre l’ús d’una propietat, ell o ella no posseeixen el títol de la propietat.

Els interessos no patrimonials es poden crear mitjançant un acord entre dues parts, és a dir, el propietari de la propietat i la persona que desitgi obtenir l’interès no hispànic; o mitjançant ordre judicial. Per exemple, es pot presentar una fiança fiscal federal al jutjat del comtat on es troba una propietat immobiliària del contribuent morós. D'altra banda, es pot contractar un contracte d'arrendament voluntàriament mitjançant un acord entre dues parts.

Les obligacions Un gravamen és qualsevol cosa que pugui disminuir el valor o l'ús i el gaudi d'una propietat, com ara un préstec o un pacte restrictiu. Com que les obligacions poden tenir un efecte negatiu sobre el valor o l’ús del terreny, qualsevol persona implicada en una transacció immobiliària hauria de tenir present l’existència de gravàmens sobre la propietat que s’està transferint.

Normalment, un advocat realitza una cerca de títol i forma una opinió sobre el títol, en la qual s'especificaran les xifres descobertes durant la cerca. Un gravamen no impedirà que el títol passi en una transacció immobiliària; més aviat, el títol passarà subjecte a qualsevol gravat. Dit d'una altra manera, queda pendent la propietat o "funciona amb el terreny" fins a la seva satisfacció, fins i tot quan el títol és transferit a un nou propietari.
(Per obtenir més informació, consulteu els compradors d'atenció a casa! Per què necessiteu un advocat.)

Hi ha moltes formes de gravamen, incloses:

Les facilitats
Una servitud és un dret no hispànic d'utilitzar els terrenys d'una altra persona d'una manera limitada que no constitueixi la propietat completa. La persona o persona jurídica que es beneficia de la servitud té un interès no hispànic (dret a utilitzar la propietat, però no a la seva propietat) en el terreny de l’altra persona; el propietari està carregat per la servitud. Les servituds comunes inclouen drets de pas, rases de desguàs, línies d'utilitat pública i servituds per condemna (domini emminent).

Acords
Un encallament és una millora que s’estén més enllà de la línia límit del propietari d’una propietat i “s’encarrega” en una propietat contigua. Entre els exemples d'encreuaments es poden construir ràfecs, edificis, tanques, calçades i passarel·les. Els encaminaments poden fer que el títol no es pugui comercialitzar ambdues propietats implicades: la propietat encaminada no té títol a tots els terrenys sobre els quals s'han realitzat millores, mentre que la propietat encastada no utilitza tot el terreny.

Arrendaments
Un arrendament és un contracte entre un propietari de la propietat (arrendatari) i una persona o entitat que desitgi llogar la propietat (arrendatari). En règim d’arrendament, l’arrendatari accepta que l’arrendatari ocupi i utilitzi la propietat a canvi d’una contraprestació valuosa (lloguer).

El contracte d’arrendament especifica típicament la durada del contracte, els termes per a l’ampliació del contracte i l’import i la freqüència de lloguer que es pagarà. Tot i que l’arrendatari ocupa la propietat, l’arrendatari segueix sent el propietari i ostenta el títol de la propietat.

Liens
El dret de garantia és un dret que la llei atorga als creditors per tenir deutes que els són satisfets per la venda de béns que pertany al deutor. La propietat actua com a garantia i, en cas que la propietat sigui transferida, els ingressos de la venda es poden utilitzar per pagar el deute i satisfer el préstec. Les obligacions habituals inclouen l'impost sobre béns immobles i les prestacions d'avaluació, les obligacions de mecànic, les consideracions de judici i les garanties fiscals federals.

Lis Pendens
Un lis pendens és un avís de litigis pendent que informa a totes les parts interessades que s’ha iniciat una acció judicial que afecta el títol a una propietat determinada. Un lis pendens, que es pot arxivar en un tribunal estatal o federal, sol implicar el títol d'una propietat o un interès de propietat reclamat en la propietat.

Com que es presenta un lis pendens contra béns immobles, qualsevol persona a la qual es cedeixi la propietat quedarà obligada pel resultat de la demanda pendent.

Convenis de protecció o de restricció
Un pacte protector o restrictiu és una condició exigible que apareix com a clàusula en un acte que limita la forma en què es pot utilitzar una propietat real. Aquests pactes carreguen amb els propietaris de propietats per realitzar o no realitzar determinades maneres.

Entre els exemples de pactes de protecció o de restricció es troben restriccions per a un metrat quadrat mínim en un edifici nou, disseny arquitectònic, desviació i marge lateral de carreteres o propietats adjacents i color exterior de la casa. (Per a informació relacionada, vegeu Titulació de propietats immobiliàries.)

La línia de fons Un interès no publicitari en la propietat real és el dret a utilitzar o restringir l’ús de la propietat real d’una altra persona. En alguns casos, l’interès no publicitari sorgeix d’un contracte voluntari fet entre dues parts, com en el cas d’un contracte d’arrendament. En d’altres casos, l’interès no publicitari es produeix a causa d’una ordre judicial, com ara una garantia contra la propietat.

En considerar la compra d’immobles, és important realitzar una cerca de títols per determinar si hi ha algun defecte del títol que pugui afectar l’ús de la propietat. Un advocat qualificat pot realitzar una recerca de títol per descobrir les fiances o gravàmens contra la propietat. Moltes propietats es venen "subjectes a totes les obligacions i gravàmens", cosa que significa que la propietat pot estar carregada i és per a l'interès del comprador descobrir qualsevol gravamen abans de prendre decisions finals.

Una escriptura de garantia general és la millor protecció del comprador i conté una garantia "contra els gravàmens" que garanteix al comprador que no existeixen gravàmens a la terra, excepte els que s'especifiquen a l'escriptura. (Per obtenir més informació, consulteu Llogar o comprar? Problemes financers .)