Fannie Mae, Freddie Mac i la crisi de crèdit del 2008

Quan va esclatar la bombolla d’habitatges del 2001-2007, va provocar un desglaç de la seguretat hipotecària. Això va contribuir a una crisi general del crèdit, que va evolucionar cap a una crisi financera mundial. Molts crítics han celebrat el Congrés dels Estats Units –i la seva voluntat de reiniciar-se a Fannie Mae i Freddie Mac– responsables de la crisi de crèdit. Aquí, examinarem fins a quin punt Fannie Mae, Freddie Mac i els seus aliats al Congrés van contribuir a la crisi financera més gran des de la Gran Depressió.

TAKEAWAYS CLAU

• Fannie Mae va ser nomenada pel Congrés dels Estats Units com a empresa patrocinada pel govern (GSE) el 1968, i Freddie Mac va seguir dos anys després.
• Fannie Mae i Freddie Mac van rebre un monopoli patrocinat pel govern en una gran part del mercat hipotecari secundari dels Estats Units.
• Aquest monopoli, combinat amb la garantia implícita del govern per mantenir aquestes empreses a fi, més endavant contribuiria al col·lapse del mercat hipotecari.
• El 2007, Fannie Mae i Freddie Mac van començar a experimentar grans pèrdues en les seves carteres retingudes, especialment en les seves inversions Alt-A i subprime.
• Al 6 de setembre de 2008, era clar que el mercat creia que les empreses estaven en problemes financers i que la FHFA va posar les empreses en conservatori.

Mercats hipotecaris: breu història

Durant el segle XX, els préstecs hipotecaris es van produir principalment a bancs, estalvis i préstecs, atreviments i cooperatives de crèdit. El tipus d’hipoteca més comú era una hipoteca de tipus fix. La majoria de les institucions financeres originàries d’hipoteques tenien les hipoteques originades en els seus llibres.

Fannie Mae va ser nomenada pel Congrés dels Estats Units com a empresa patrocinada pel govern (GSE) el 1968, i Freddie Mac va seguir dos anys després. Fannie Mae es va crear inicialment el 1938 com a part del govern, però les coses van començar a canviar ràpidament després de la seva privatització el 1968. Fannie Mae i Freddie Mac van crear un mercat secundari líquid per a les hipoteques. Això significava que les institucions financeres ja no havien de mantenir les hipoteques originades. Podrien vendre hipoteques al mercat secundari poc després de l’origen. La venda d’hipoteques va alliberar fons per crear hipoteques addicionals.

Fannie Mae i Freddie Mac van influir positivament en el mercat hipotecari en augmentar les taxes de propietat dels habitatges als Estats Units. No obstant això, permetre que Fannie Mae i Freddie Mac funcionessin com a monopolis governats implicats pel govern, va tenir conseqüències involuntàries. La història ha demostrat que aquestes conseqüències superaven àmpliament els beneficis que aquestes organitzacions proporcionaven.

Els privilegis d’estat de GSE

Segons les cartes congressuals de Fannie Mae i Freddie Mac, que els donaven estat de GSE, van operar amb certs lligams amb el govern federal dels Estats Units. A partir del 6 de setembre de 2008, van ser posats sota la supervisió directa del govern federal.

Segons les seves cartes congressuals:

• El president dels Estats Units nomena cinc dels 18 membres dels consells de direcció de les organitzacions.
• El secretari d’Hisenda està autoritzat a adquirir fins a 2.25 mil milions de dòlars de valors de cada empresa per donar suport a la seva liquiditat.
• Les dues empreses estan exemptes d’impostos estatals i locals.
• Les dues empreses estan regulades pel Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) i l'Agència Federal de Finances d'Habitatge (FHFA).

La FHFA regula la seguretat financera i la solidesa de Fannie Mae i Freddie Mac. Inclou l'aplicació, l'aplicació i el seguiment dels seus estàndards de capital. FHFA també limita la mida de les seves carteres d’inversió hipotecària. HUD és responsable de les missions generals d’habitatge de Fannie i Freddie.

L’estat de GSE de Fannie i Freddie van crear certes percepcions al mercat. El primer d'ells va ser que el govern federal interrompria i salvaria aquestes organitzacions si alguna de les empreses es trobava en problemes financers. Això es coneix com a garantia implícita.

El fet que el mercat cregués en aquesta garantia implícita va permetre a Fannie Mae i Freddie Mac demanar prestat diners al mercat de bons amb rendiments inferiors que altres institucions financeres. El rendiment del deute corporatiu de Fannie Mae i Freddie Mac, conegut com a deute de l'agència, va ser històricament uns 35 punts bàsics superior als bons del Tresor dels Estats Units. Històricament, el deute de la firma financera qualificada per AAA ha produït històricament uns 70 punts bàsics més que els bons del Tresor dels Estats Units. No semblen gaire trenta-cinc punts bàsics, però va fer una gran diferència a causa dels bilions de dòlars implicats.

Beneficis privats amb risc públic

Amb un avantatge financer davant dels seus rivals de Wall Street, Fannie Mae i Freddie Mac van aconseguir beneficis importants durant més de dues dècades. Durant aquest període de temps, hi va haver un debat freqüent sobre Fannie i Freddie entre economistes, professionals del mercat financer i funcionaris del govern. El recolzament implicat del govern de Fannie i Freddie va beneficiar els propietaris dels Estats Units als Estats Units? O el govern només estava ajudant les empreses i els seus inversors mentre creaven un perill moral?

Fannie Mae i Freddie Mac van rebre un monopoli patrocinat pel govern en una gran part del mercat hipotecari secundari dels Estats Units. Aquest monopoli, combinat amb la garantia implícita del govern per mantenir aquestes empreses a fi, més endavant contribuiria al col·lapse del mercat hipotecari.

Fannie i Freddie's Growth

Fannie Mae i Freddie Mac van créixer molt en termes d'actius i de títols amb garantia hipotecària (MBS). Amb el seu avantatge financer, van comprar i invertir en un gran nombre d’hipoteques i títols garantits per hipoteca. Van realitzar aquestes inversions amb requisits de capital més baixos que altres institucions financeres i bancs regulats.

Les figures 1 i 2 que mostren a continuació mostren la increïble quantitat de deute emès per les empreses, les seves massives garanties de crèdit i la gran dimensió de les seves carteres retingudes d’inversions hipotecàries. El deute del Tresor dels Estats Units s’utilitza com a referència.

figura 1

Font: Oficina de Supervisió de l'Empresa Federal de l'Habitatge

Figura 2

Font: Oficina de Supervisió de l'Empresa Federal de l'Habitatge

Fannie Mae i Freddie Mac van tenir molts crítics que van plantejar banderes vermelles sobre els riscos que les empreses podien assumir. Tot i això, Fannie Mae i Freddie Mac van trobar molts aliats al Congrés malgrat aquests primers avisos.

Manteniment dels monopolis

Les empreses competidores i alguns funcionaris del govern van demanar una regulació més estricta dels gegants hipotecaris. Tot i això, Fannie Mae i Freddie Mac van contractar legions de lobbistes i consultors. També van fer aportacions de campanya a través dels seus propis comitès d’acció política i van finançar organitzacions sense ànim de lucre per influir en els membres del congrés dels Estats Units. Se'ls va permetre continuar creixent i assumir el risc en les seves cartes congressuals, amb el suport federal implicit.

Els rivals de Wall Street Uneixen-te a la festa

No hauria de sorprendre que els competidors de Wall Street tinguessin la intenció de guanyar beneficis. Volien titulitzar i invertir en les parts del mercat hipotecari que el govern federal reservava a Fannie i Freddie. Van trobar una manera de fer-ho mitjançant la innovació financera, que es va estimular en els tipus d’interès a curt termini històricament baixos.

Wall Street va començar a crear un mercat líquid i en expansió dels productes hipotecaris lligats a tipus d'interès a curt termini, com el LIBOR, a partir del 2000. Aquestes hipoteques de tipus ajustable es venien als prestataris com a préstecs que el prestatari refinançaria molt abans. pagaments ajustats a l’alça. Freqüentment presentaven característiques exòtiques, com ara amortitzacions només d’interès o fins i tot negatives. Els préstecs per a la llar es solen fer amb pautes de subscripció laxa, que han fet créixer les hipoteques subprime.

Els inversors com els fons de pensions, governs estrangers, fons de cobertura i companyies d’assegurances van comprar fàcilment els sofisticats títols Wall Street creats a partir d’hipoteques domèstiques. Fannie Mae i Freddie Mac van veure caure les seves cotes de mercat. Aleshores van començar a comprar i garantir un nombre creixent de préstecs i títols amb baixa qualitat de crèdit.

La Festa s’acaba

És un fet senzill que hi ha menys risc d’impagament de la hipoteca quan els preus de l’habitatge pugen. El patrimoni net d’una llar és una de les millors maneres de mesurar el risc d’impagament. Els propietaris d’habitatges amb grans quantitats de patrimoni no s’allunyen de les seves hipoteques perquè tenen massa a perdre. Aquest és el model sobre el qual els propietaris, els originaris d’hipoteca, Wall Street, les agències de qualificació de crèdits i els inversors van construir la bonança hipotecària. Els preus es van esfondrar quan va esclatar la bombolla d’habitatge, de manera que molts propietaris van veure esborrar el seu patrimoni. Després de perdre el patrimoni net i la feina, un gran nombre de propietaris es van veure obligats a morir al mateix temps. Els sofisticats models de risc de Wall Street no incloïen aquest escenari.

El 2007, Fannie Mae i Freddie Mac van començar a experimentar grans pèrdues en les seves carteres retingudes, especialment en les seves inversions Alt-A i subprime. El 2008, la magnitud de les seves carteres i garanties hipotecàries va portar al FHFA a concloure que aviat serien insolvents. El 19 de març, els reguladors federals van permetre a les dues empreses assumir un deute de 200 milions de dòlars més amb l’esperança d’estabilitzar l’economia. Al 6 de setembre de 2008, era clar que el mercat creia que les empreses estaven en problemes financers i que la FHFA va posar les empreses en conservatori. Els contribuents nord-americans es van quedar bloquejats per futures pèrdues.

El congrés comparteix la culpa

Molts membres del Congrés dels Estats Units eren forts partidaris de Fannie Mae i Freddie Mac. Malgrat els avisos i les banderes vermelles plantejades pels crítics, van continuar permetent que les empreses augmentessin de mida. Es va animar a Fannie i Freddie a comprar un nombre creixent de préstecs de qualitat creditícia més baixos per ajudar els desfavorits i donar suport al mercat. Wall Street probablement hauria introduït productes hipotecaris innovadors fins i tot en absència de Fannie Mae i Freddie Mac. D'altra banda, es podria concloure que l'expansió de Wall Street cap a hipoteques exòtiques va ser motivada per la necessitat de competir amb Fannie i Freddie. Wall Street buscava una manera de fer front a la garantia implícita que van donar el congrés dels Estats Units a Fannie Mae i Freddie Mac.

Fannie Mae i Freddie Mac van crear una enorme quantitat de garanties de deute i crèdit durant els anys anteriors a 2007. El Congrés hauria d’haver reconegut els riscos sistemàtics per al sistema financer global que aquestes empreses representaven. Haurien d’haver considerat els riscos per als contribuents nord-americans, que acabarien amb la factura d’un rescat governamental.