Guia per a primer homebuyer

El repte de comprar una casa per primera vegada pot semblar tan desconcertant que és temptador o bé només accedir al primer lloc del vostre rang de preus o continuar llogant-lo. Per ajudar-vos a desmitificar el procés i a treure el màxim partit de la compra, examinarem què heu de tenir en compte abans de comprar, què podeu esperar del procés de compra i alguns consells útils per facilitar-vos la vida. compra la teva primera casa.

Qui és un comprador d’habitatge per primera vegada?

El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels Estats Units, un comprador d'habitatges per primera vegada és algú que compleix alguna de les següents condicions:

• Una persona que no té la residència principal durant tres anys. Es considera també que un cònjuge és un comprador d'habitatge primer si compleix els criteris anteriors. Si heu posseït una casa, però la vostra parella no ho ha fet, podeu adquirir un lloc juntament com a compradors d'habitatges.
• Un progenitor solitari que només ha estat propietari d’una casa amb un ex-cònjuge mentre estava casat.
• Una casa de casa desplaçada que només ha estat propietària amb un cònjuge.
• Una persona que només hagi estat propietària d’una residència principal que no s’adossés definitivament a una fundació permanent d’acord amb la normativa aplicable.
• Una persona que només ha estat propietària d'una propietat que no complia els codis de construcció estatals, locals o de model i que no es pot complir per un cost inferior a la de la construcció d'una estructura permanent.

Consideracions abans de comprar

El primer que heu de determinar és quins són els vostres objectius a llarg termini i, després, com s’adapta la propietat de la llar amb aquests plans. Algunes persones simplement busquen transformar tots els pagaments de lloguer "malgastats" en pagaments hipotecaris que realment els donin alguna cosa tangible. Altres veuen la propietat de la llar com un signe de la seva independència i gaudeixen de la idea de ser el seu propi propietari. El fet de restringir els objectius de la propietat en propietat en una imatge general us indicarà en la direcció correcta. Aquí hi ha cinc preguntes per fer-se:

1. Quin tipus de llar s’adapta millor a les vostres necessitats?

Teniu diverses opcions a l’hora de comprar una propietat residencial: una casa tradicional unifamiliar, un dúplex, una casa de casa, un condominio, una cooperativa (cooperativa d’habitatges) o un edifici plurifamiliar de dues a quatre unitats. Cada opció té els seus avantatges i contres, segons els objectius de la vostra propietat, per la qual cosa heu de decidir quin tipus de propietat us ajudarà a assolir aquests objectius. També podeu estalviar el preu de compra en qualsevol categoria escollint un fixer superior, tot i que la quantitat de temps, el patrimoni de la suor i els diners que necessiteu per convertir el fixer a la vostra casa de somnis pot ser molt més del que va negociar.

1. Quines característiques específiques tindrà la vostra llar ideal?

Tot i que és bo mantenir una certa flexibilitat en aquesta llista, potser estàs fent la compra més gran de la teva vida i mereixes que la compra s'ajusti tant a les teves necessitats com a les necessitats més properes. La vostra llista ha d’incloure desitjos bàsics, com ara barri i mida, fins a detalls més petits, com ara un disseny del bany i una cuina que inclou electrodomèstics de confiança.

1. Quina hipoteca necessiteu?

Abans de començar a comprar, és important fer-vos una idea de quant realment el prestador estarà disposat a donar-vos per comprar la vostra primera casa. Podeu pensar que podeu pagar una casa de 300.000 dòlars, però els prestadors poden pensar que només us serveixen per 200.000 dòlars, depenent de factors com el deute més que tingueu, els vostres ingressos mensuals i el temps que heu estat treballant. A més, molts agents immobiliaris no passaran temps amb clients que no hagin aclarit quant poden pagar-se els diners. Pot considerar la compra d'una casa en un dipòsit.

Us vetllarem per assegurar-vos que les vostres finances personals estan bé. Generalment, per poder obtenir un préstec d’habitatge, heu de tenir un bon crèdit, un historial de pagament de les vostres factures a temps i una proporció màxima del deute amb la renda del 43%. Els prestamistes en aquests dies prefereixen limitar les despeses d’habitatge (principal, interessos, impostos i assegurança de propietaris) a prop d’un 30% dels ingressos bruts mensuals dels prestataris, tot i que aquesta xifra pot variar àmpliament, depenent del mercat immobiliari local.

Assegureu-vos d’obtenir una aprovació prèvia per a un préstec abans de fer una oferta a una casa: en molts casos, els venedors no entendran ni una oferta que no vagi acompanyada d’una aprovació prèvia de la hipoteca. Això ho fa bàsicament sol·licitant una hipoteca i emplenant els tràmits necessaris. És beneficiós comprar un prestador i comparar els tipus d’interès i les taxes mitjançant una eina com una calculadora d’hipoteca o Google.

Un cop establert el prestador i sol·licitat, el prestador verificarà tota la informació financera proporcionada (comprovació de puntuacions de crèdit, verificació de la informació de l’ocupació, càlcul de relacions de deute amb ingressos, etc.). El prestador pot aprovar prèviament el prestatari per una quantitat determinada. Tingueu en compte que, fins i tot si heu estat aprovats prèviament per a una hipoteca, el vostre préstec pot caure al darrer moment si feu alguna cosa per modificar el punt de crèdit, com finançar la compra d’un cotxe.

4. Quanta casa realment es pot permetre?

D'altra banda, de vegades, un banc us donarà un préstec per a una casa més del que realment voleu pagar. El fet que un banc diu que us prestarà 300.000 dòlars no vol dir que hagueu de prestar tant. Molts compradors d'habitatges comencen aquest error i acaben com a "pobres de la casa", és a dir, un cop paguen els seus préstecs hipotecaris mensuals, no tenen diners per a altres despeses, com ara roba, serveis públics, vacances, entreteniment o fins i tot menjar.

Igual que amb la compra d’un cotxe nou, voldreu mirar el cost total de la casa, no només els pagaments hipotecaris mensuals. Per descomptat, aquest pagament mensual també és important, juntament amb la quantitat d’abonament que es pot permetre, l’import elevat dels impostos sobre la propietat al barri escollit, la quantitat que costarà l’assegurança dels propietaris, quant preveu la despesa per mantenir o millorar la casa. i quant seran els costos de tancament. Si esteu interessats en comprar un condominis, tingueu en compte que haureu de pagar mensualment els costos de manteniment, ja que formareu part de l’associació de propietaris, que recull un parell de centenars de dòlars al mes dels propietaris de cada unitat de l’edifici. en concepte de taxes de condomini. Els propietaris de cooperatives també paguen despeses de manteniment mensuals, tot i que són deduïbles parcialment dels impostos.

5. Tens un estalvi seriós?

Fins i tot si es pot acollir a una hipoteca important, hi haurà costos inicials considerables (com el pagament inicial de l’habitatge, normalment el 20% del preu total de compra) i també els costos de tancament. De manera que heu de deixar diners. Quan es tracta d’invertir amb atenció cap a l’adquisició d’una casa –un objectiu a curt termini–, un dels majors reptes és mantenir l’estalvi en un vehicle accessible i relativament segur que encara ofereix una rendibilitat. Si teniu un any a tres anys per assolir el vostre objectiu que un certificat de dipòsit pot ser una opció viable. No et farà tornar ric, però tampoc perdràs diners. La mateixa idea es pot aplicar a l’adquisició d’una obligació a curt termini o una cartera de renda fixa que us donarà un cert creixement, però també us protegirà del caràcter tumultuós dels mercats borsaris.

Si la compra de l'habitatge es produeix en sis mesos a un any, voldreu mantenir els diners líquids. Un compte d'estalvi de gran rendiment podria ser la millor opció. És important assegurar-se que està assegurada de la FDIC perquè, si el banc entra, encara podeu tenir accés als vostres diners fins a 250.000 dòlars.

6. Qui us ajudarà a trobar un habitatge i us guiarà en la compra?

Un agent immobiliari l'ajudarà a localitzar cases que s'adapten a les vostres necessitats i estiguin dins de la vostra franja de preus, i després es reunirà amb vosaltres per veure aquestes cases. Un cop escollits un habitatge per comprar, aquests professionals us poden ajudar en la negociació de tot el procés de compra, incloent-hi una oferta, obtenir un préstec i completar tràmits. L’experiència d’un bon agent immobiliari pot protegir-vos de qualsevol problema que pugui trobar durant el procés. La majoria dels agents reben una comissió, pagada amb els ingressos del venedor.

Crèdits per a compradors d'habitatges per primera vegada

El procés de compra

Ara que heu decidit aprofundir, explorem què podeu esperar del propi procés de compra d’habitatges. Aquest és un moment caòtic amb ofertes i contraofertes que volen de manera furiosa, però si esteu preparats per a la molèstia (i els tràmits), podeu aconseguir el procés amb la vostra salut més o menys intacta. Aquí teniu la progressió bàsica que podeu esperar:

1. Trobar una casa.

Assegureu-vos d’aprofitar totes les opcions disponibles per trobar habitatges al mercat, inclòs l’ús de l’agent immobiliari, la cerca de fitxes en línia i la conducció pels barris que us interessen a la recerca de rètols de venda. A més, poseu-ne alguns sentidors amb els vostres amics, familiars i contactes comercials. Mai se sap d'on pot venir un bon referent o avantatge d'un habitatge.

Una vegada que compres seriosament per a una casa, no entri cap a una casa oberta sense tenir un agent (o almenys estar disposat a llançar el nom d'algú amb qui suposadament treballes). Podeu veure com pot no ser del vostre interès començar a tractar amb un agent del venedor abans de contactar amb un vostre.

Si teniu un pressupost, busqueu habitatges que tinguin un potencial complet. Tot i que ara no es pot permetre el luxe de substituir el destrossat fons de pantalla del bany, potser val la pena viure amb la lletjor durant un temps a canvi d’entrar a una casa que et pots permetre. Si la llar compleix les vostres necessitats pel que fa a les grans coses que són difícils de canviar, com ara la ubicació i la mida, no deixeu que les imperfeccions físiques us apartin. Els compradors d'habitatges inicials han de buscar una casa a la qual puguin afegir valor, ja que això garanteix un impuls en el patrimoni que els ajudi a pujar l'escala de la propietat.

2. Considereu les vostres opcions de finançament i un finançament segur.

Els compradors d'habitatges que tenen per primera vegada tenen una gran varietat d'opcions per ajudar-los a entrar a una llar, tant les disponibles per a qualsevol adquirent, incloses les hipoteques amb garantia de l'habitatge federal (FHA), com les dedicades especialment als neòfits. Molts programes de compradors d'habitatges per primera vegada ofereixen cobraments mínims del 3% al 5% (enfront del 20% estàndard), i alguns no requereixen cap pagament inicial.

Els primers cronometradors haurien de destacar, en particular:

Utilitzeu la llista de recursos de HUD. El FHA i el seu programa de préstecs forma part de l’HUD.

Mireu el vostre IRA. Als efectes de les distribucions de l'IRA, un comprador d'habitatges per primera vegada és qualsevol persona que no hagi tingut un interès actual en cases mòbils de residència primària i remolcs de cases, barques domèstiques i accions de propietari d'un arrendatari en una empresa cooperativa d'habitatges) per els dos anys anteriors. Com que cada persona té un import vital de 10.000 dòlars que es pot retirar sense penalització del seu IRA, una parella podria retirar un màxim de 20.000 dòlars (10.000 dòlars de cada compte) combinats per pagar la seva primera llar. Només heu d'assegurar-vos que utilitzeu els diners dins dels 120 dies o que se sotmeten a la pena del 10%.

Illinois, Ohio i Washington: ofereixen assistència per a pagaments anticipats per als compradors d'habitatges per primera vegada que tinguin els requisits. Típicament, l’elegibilitat d’aquests programes es basa en els ingressos i també pot tenir límits a la cara que es pot comprar una propietat. Els que puguin acollir-se poden rebre ajuda financera amb pagaments inicials i despeses de tancament, així com despeses per rehabilitació o millora d’una propietat.

Conegueu les opcions dels nadius Els compradors d'habitatges indígenes nord-americans poden sol·licitar un préstec en la secció 184. Aquest préstec requereix una comissió de garantia anticipada de l’1, 5% i només un descompte del 2, 25% en préstecs superiors a 50.000 dòlars (per a préstecs inferiors a aquesta quantitat, és de l’1, 24%). A diferència del tipus d’interès d’un préstec tradicional basat en la puntuació de crèdit del prestatari, la taxa d’aquest préstec es basa en la taxa de mercat vigent. Els préstecs de la secció 184 només es poden utilitzar per a cases unifamiliars (1-4 unitats) i per a residències primàries.

No us deixeu fidelitzar amb la vostra institució financera actual quan cerqueu una aprovació prèvia o cerqueu una hipoteca: feu la compra, encara que només tingueu dret a un tipus de préstec. Les tarifes poden ser sorprenentment variades, així com els tipus d'interès hipotecaris, que tenen un impacte important en el preu total que pagueu per casa vostra.

Algunes autoritats també recomanen tenir un prestador de seguretat. La qualificació per a un préstec no és una garantia que el vostre préstec acabarà finançant: les directrius de subscripció poden canviar, els canvis d’anàlisi de riscos dels prestadors i els mercats d’inversors poden alterar. Hi pot haver casos de clients que signen documents de préstecs i préstecs i, a continuació, se’ls avisa de 24 a 48 hores abans del tancament que el prestador es congela el finançament del seu programa de préstecs. Tenir un segon prestador que ja t’hagi qualificat per a una hipoteca, t’ofereix una manera alternativa de mantenir el procés o a prop del calendari.

3. Feu una oferta.

El vostre agent immobiliari us ajudarà a decidir quants diners voleu oferir per a la casa juntament amb les condicions que voleu demanar. El vostre agent presentarà l’oferta a l’agent del venedor; el venedor acceptarà la vostra oferta o emetrà una contraoferta. A continuació, podeu acceptar o continuar endavant i endavant fins que arribeu a un acord o decidiu que el truqueu.

Abans d’enviar l’oferta, reviseu el pressupost. Aquest factor té com a resultat els costos de tancament estimats (que poden assolir des del 2% fins al 5% del preu de compra), els costos de desplaçament i les reparacions immediates i els aparells obligatoris que pugui necessitar abans de poder entrar. I pensar més endavant: és fàcil deixar-se emboscar per uns costos de serveis més elevats o inesperats a la seva llar més gran. Podeu sol·licitar les factures d’energia dels darrers 12 mesos per fer-vos una idea del cost mitjà mensual.

Si arribeu a un acord, efectuareu un dipòsit de bona fe i el procés passarà a la garantia. L’encarcament és un període de temps curt (sovint uns 30 dies) en què el venedor treu la casa del mercat amb l’expectativa contractual de que comprarà la casa, sempre que no la trobeu amb problemes greus en inspeccionar-la.

4. Obtenir una inspecció a casa.

Tot i que l’habitatge que planegeu adquirir sembla impecable, no hi ha cap substitut per tal que un professional entrenat inspeccioni la propietat per la qualitat, seguretat i estat general de la vostra nova llar potencial. No voldreu quedar-vos enganxat amb una fossa de diners ni amb el mal de cap de fer moltes reparacions inesperades. Si la inspecció a domicili revela defectes greus que el venedor no va divulgar, generalment podreu anul·lar l'oferta i tornar-la a fer. Negociar que el venedor faci les reparacions o descomptar el preu de venda són altres opcions.

5. Tanqueu o continueu.

Si aconseguiu resoldre un acord amb el venedor o, encara millor, si la inspecció no va revelar cap problema important, hauríeu d’estar a punt per tancar. El tancament consisteix bàsicament en signar un munt de paperetes en un període de temps molt curt, mentre preguem que no passi res a l’últim minut.

Les coses que tractareu i pagueu en les etapes finals de la compra poden incloure la valoració de la casa (les empreses hipotecàries requereixen que protegeixin el seu interès a la casa), la cerca de títols per assegurar-se que ningú més que el el venedor té una reclamació a la propietat, obtenint una assegurança hipotecària privada o un préstec de crèdit si el pagament inicial és inferior al 20% i completant els tràmits hipotecaris. Altres costos de tancament poden incloure taxes d’origen de préstecs, assegurança de títol, enquestes, impostos i despeses d’informes de crèdit.

Enhorabona, propietari nou ... Ara què?

Heu signat els papers, pagat els trasllats i el nou lloc ja comença a sentir-se com a casa. Partit acabat, no? No exactament. Els costos de propietat d’habitatge s’estenen més enllà dels pagaments anticipats i dels pagaments hipotecaris mensuals. Analitzem ara alguns consells finals per fer la vida com a nou propietari més divertit i segur.

1. Seguiu estalviant.

Amb la propietat de l'habitatge, es produeixen grans despeses inesperades, com substituir el sostre o obtenir un escalfador d'aigua nou. Inicieu un fons d’emergència per a la vostra llar de manera que no us deixin fora de guàrdia quan inevitablement es produeixin aquests costos.

1. Realitzar un manteniment regular.

Amb la gran quantitat de diners que esteu incorporant a casa vostra, voldreu assegurar-vos de tenir una cura excel·lent. Un manteniment regular pot disminuir els costos de reparació permetent solucionar problemes quan són petits i manejables.

1. Ignora el mercat de l’habitatge.

No importa el que val la teva llar en un moment donat, excepte el moment en què el vens. El fet de poder triar quan vengui la vostra casa, en lloc de veure’s obligat a vendre-la a causa d’una deslocalització laboral o una situació financera, serà el factor més important de saber si obtindràs un benefici sòlid de la seva inversió.

1. No confieu en matar a casa vostra per finançar la vostra jubilació.

Tot i que és propietari d’una casa, haureu de continuar estalviant el màxim en els vostres comptes d’estalvi de jubilació cada any. Tot i que pot semblar difícil per a algú que hagi observat la fortuna que van fer algunes persones durant la bombolla de l’habitatge, no necessàriament farà una matança quan venguis casa. Si voleu veure la vostra llar com una font de riquesa a la jubilació, considereu que un cop pagada la vostra hipoteca, els diners que gastàveu en els pagaments mensuals es poden utilitzar per finançar algunes de les vostres despeses de vida i de la vostra jubilació. .