Com triar un pla de pagament hipotecari invers
Hi ha sis maneres diferents de rebre els ingressos del tipus més popular d’hipoteca inversa, la hipoteca de conversió d’equivocacions (HECM). El Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units, que regula els HECM, anomena aquestes opcions “plans de pagament”. Podeu optar per obtenir un import global gran, establir una línia de crèdit que pugueu obtenir segons calgui, rebre igualment els pagaments mensuals. o bé seleccioneu alguna combinació d’aquestes opcions.
Continguts
- El pla de pagament de tipus fix
- Plans de pagament a tarifa ajustable
- Opció 1: Pla de pagament de tinença
- Opció 2: Pla de pagament a termini
- Opció 3: Línia de crèdit
- Opció 4: Pla de tinença modificat
- Opció 5: Pla de termini modificat
El pla que trieu afectarà la quantitat de diners que rebeu a curt i llarg termini, la rapidesa amb el que feu servir el patrimoni net i quina eficàcia ajudeu als vostres objectius financers en una hipoteca inversa. A continuació, es mostra com funciona cada pla de pagaments i els seus avantatges i avantatges. (Per a més informació, vegeu Una ullada a la regulació de les hipoteques inverses i la guia completa de les hipoteques inverses.)
El pla de pagament de tipus fix
Si voleu una hipoteca inversa a tipus fix, només teniu una opció de pla de pagament: un pagament únic per desemborsament.
Com funciona
Rep un gran import tot alhora que tanca la vostra hipoteca inversa. Els interessos per aquest import, les primes mensuals d’assegurança hipotecària en curs, així com els costos de tancament finançats fins que la hipoteca inversa es faci i es pagui. El tipus d'interès inicial és superior al dels plans de tipus ajustable, però el tipus d'interès previst amb el temps és inferior.
Els pros
Heu d’utilitzar aquest tipus de préstec per pagar un saldo hipotecari elevat o cobrir una altra despesa important. "La distribució de sumes globals funciona millor per a persones que tinguin una gran hipoteca existent que necessitin pagar", diu Casey Fleming, assessor d'hipoteques a San Jose, Califòrnia, que actualment treballa per a C2 Financial Corp. i té més de 30 anys d’experiència en el sector hipotecari. Diu que aquesta és la millor opció si necessiteu retirar la totalitat o la majoria dels vostres diners disponibles alhora.
Els contres
No podreu rebre ingressos addicionals d’aquest préstec en el futur. Els prestataris que no són bons a l’hora de gestionar diners o que han perdut la seva capacitat tenen el risc de malgastar els ingressos o gastar-los massa ràpidament. Els estafadors de vegades convencen a la gent gran de contractar aquest tipus de préstec o d’objectiu de propietaris que recentment n’han tret un. (Per obtenir més informació, vegeu compte amb aquestes estafes hipotecàries inverses .)
Fleming diu que l’inconvenient més gran és que “per gairebé tots els casos, el sorteig màxim de l’any un és el 60% del límit principal inicial. Com que aquesta opció té només un sorteig, l’import màxim del préstec és bastant baix. ”Conserveu l’altre 40% com a patrimoni net. Mai no podeu agafar en préstec davant d’un 40%, però tenir-lo pot resultar útil si voleu vendre la vostra casa i pagar la vostra hipoteca inversa.
Per accedir al vostre patrimoni net al llarg del temps, heu de triar un pla de pagament a tipus ajustable.
Plans de pagament a tarifa ajustable
Els altres cinc plans de pagament hipotecari inversos tenen tarifes regulables. Si escolliu un d’aquests, hi ha tres possibilitats per canviar el vostre tipus d’interès. Només s’aplicarà una a la vostra hipoteca i es mostrarà a la vostra documentació de préstec.
- El vostre tipus d’interès s’ajustarà un cop a l’any en funció de l’índex de la propietat de venciment constant (CMT) més un marge establert pel prestador. La taxa no pot augmentar més del 2% anual i no pot augmentar ni disminuir més del 5% respecte a la taxa inicial del termini del préstec.
- El vostre tipus d’interès s’ajustarà mensualment en funció de l’índex CMT més un marge establert pel prestador. La taxa no pot augmentar més d’un 10% en el termini del préstec, i no hi ha cap límit a la baixa quantitat d’interès.
- El vostre tipus d’interès s’ajustarà mensualment en funció del tipus d’oferta interbancària de Londres més un marge establert pel prestador. La taxa no pot augmentar més d’un 10% en el termini del préstec, i no hi ha cap límit a la baixa quantitat d’interès.
Tot i que importa quins d’aquests escenaris s’apliquen al vostre préstec, ja que afecta la quantitat d’interès que s’aconsegueix el vostre préstec al llarg del temps, no té importància quant afecti els vostres pagaments mensuals programats o la vostra línia de crèdit disponible. Un canvi important del tipus d’interès amb una hipoteca inversa no posa en risc l’exclusió de la manera que pot fer amb una hipoteca anticipada. Tanmateix, una taxa d'interès més alta afecta el patrimoni net de la llar i significa que esteu rebent menys si veneu l'habitatge.
Si teniu previst romandre tota la vida a casa, és possible que els augments de tipus d'interès no siguin una preocupació important. Si no és així, potser voldreu assegurar-vos que el tipus d’interès del vostre préstec coincideix amb el primer escenari, ja que l’augment màxim del tipus d’interès és del 5% en lloc del 10%. El vostre oficial de préstecs i el seu assessor hipotecari invers pot ajudar-vos a comprendre les vostres opcions i l’afectació dels tipus d’interès ajustables a la vostra situació.
Quan sol·liciteu una hipoteca inversa amb un tipus d’interès regulable, les il·lustracions de les opcions del vostre pla de pagament utilitzaran un tipus d’interès previst. Aquesta és la millor idea del prestamista sobre la mitjana del tipus d’interès regulable durant la vida del vostre préstec. És un dels tres factors clau per determinar quant es pot prestar, juntament amb l'edat del prestatari més jove i el valor de la propietat.
Ara que teniu una comprensió general del funcionament dels plans de tarifa ajustable, revisem les cinc opcions de pagament. Recordeu que el “pagament” en aquest context es refereix a com rebreu els ingressos del préstec.
Opció 1: Pla de pagament de tinença
Com funciona
Obteniu pagaments mensuals iguals sempre que almenys un prestatari visqui a la llar com a residència principal. Els pagaments mensuals es calculen amb el supòsit que viureu al 100%. Si no espereu viure molt de temps, un pla de pagament a termini, que es discuteix a continuació, podria ser una opció millor. Si visqueu més temps, continuareu rebent pagaments. Si voleu rebre un pagament mensual constant durant la resta de la vostra vida a casa vostra, el pla de pagament per contractació és una bona opció.
Els pros
"Els pagaments de tinença són excel·lents per a aquells que pensen que viuran a la llar molt de temps i que necessiten ingressos mensuals estables", afirma Fleming. No us haureu de preocupar de quedar-vos sense guanyar diners amb un pla de pagament per contractació sempre que continuï complint els altres termes del préstec.
Els contres
Si teniu grans factures a pagar, aquest pla no us ajudarà a pagar-les. A més, tot i que aquest pla de pagament proporciona un ingrés garantit per a la vida, si us heu de traslladar fora de casa per raons de salut o si no teniu al dia els càrrecs de propietat obligatoris, com ara l’assegurança del propietari, els impostos sobre la propietat i el manteniment bàsic. La hipoteca inversa serà deguda i pagable (això és cert en qualsevol pla de pagament), i no rebrà cap pagament addicional a menys que es cura l’impagament
Vostè o els seus hereus rebran els diners que quedin de la venda de casa després que es pagui la hipoteca inversa. Tanmateix, en el pitjor dels casos d’un mercat immobiliari deprimit combinat amb alts tipus d’interès, és possible que no sortiu amb molts diners en efectiu.
Opció 2: Pla de pagament a termini
Com funciona
Obteniu pagaments mensuals iguals per un període determinat de temps que trieu - 10 anys, per exemple. "Els pagaments a termini són els millors si teniu una idea clara de quant temps viureu a la llar", afirma Fleming. "La gent més gran, de 80 anys o més, o els que vulguin allunyar-se d'aquí a uns anys, poden seleccionar aquest tipus."
Els pros
L’abonament mensual és més gran en comparació amb un pla de pagaments. Tot i que no rebràs pagaments mensuals addicionals després d’arribar al final del termini de préstec, podràs viure a la llar com a residència principal fins que moris o et mudessis (sempre que continuis complint amb l’altre préstec. condicions, com ara pagar els impostos sobre la vostra propietat).
Els contres
No obtindràs un ingrés constant per a tota la vida tret que moris durant el termini del préstec. És possible que utilitzeu el patrimoni net massa aviat a la vostra vida i no tingueu una altra font de fons per confiar.
Opció 3: Línia de crèdit
Com funciona
Tens accés a diners mentre ho necessites. Podeu decidir quan es basarà en la vostra línia de crèdit i quant cal prendre, sempre que el vostre saldo estigui per sota del límit principal. El vostre prestador no pot exigir-vos que retireu una quantitat mínima ni retireu una quantitat mínima en un calendari establert.
Els pros
Una línia de crèdit proporciona molta flexibilitat. Podeu retirar un import global gran i, a continuació, agafar préstecs addicionals amb el temps i tindreu accés a aquest patrimoni addicional que queda bloquejat amb el pla de pagament de tipus fix. També podeu deixar la línia intacta durant anys en previsió d’un dia en què pugui necessitar-la. Podeu retirar quantitats iguals o similars cada mes. Bàsicament, podeu personalitzar les vostres retirades segons les vostres necessitats i ajustar-les a mesura que canviïn les vostres necessitats.
Una línia de crèdit pot funcionar com un pla global, un termini o un pla a termini, però teniu més control. A més, la part no utilitzada de la vostra línia de crèdit creix amb el temps al mateix tipus d’interès que pagueu per l’import que heu prestat. A més, només pagueu interessos sobre els diners que realment teniu en préstec, cosa que us pot facilitar la venda i traslladar-se més tard o, possiblement, deixar diners als seus hereus. A diferència de la línia de crèdit de la propietat patrimonial, no es pot revocar una línia de crèdit amb hipoteca inversa, fins i tot si el valor del vostre habitatge disminueix o si la vostra situació financera empitjora.
Els contres
Podeu cremar una línia de crèdit prestant el 60% màxim del vostre límit principal durant l'any primer i el 40% restant el primer dia de l'any dos. Si feu això, no accedireu als fons. A més, pot ocupar fins a cinc empreses dies per rebre els fons que sol·liciteu de la vostra línia de crèdit, de manera que heu d'assegurar-vos de guardar prou efectiu al vostre compte corrent per a necessitats urgents.
Opció 4: Pla de tinença modificat
Com funciona
Obteniu pagaments mensuals fixos combinats amb l'accés a una línia de crèdit sempre que un prestatari ocupi la casa com a residència principal. Els pagaments mensuals fixos seran més petits que si teniu un pla de contractació directe i la línia de crèdit serà menor que si obteniu un pla de crèdit recte, però tindreu accés a la mateixa quantitat total de fons.
Els pros
Tens flexibilitat tant per establir els teus pagaments mensuals com per triar la mida de la teva línia de crèdit. Si voleu pagaments mensuals més grans, podeu triar una línia de crèdit més petita. Si voleu una línia de crèdit més gran, podeu optar per pagaments mensuals més petits.
Us permet satisfer les vostres necessitats mensuals de fluxos d’efectiu sense necessitat d’emprendre més del que heu de fer. Aquesta opció redueix la despesa d’interès i us fa menys risc d’utilitzar tot el vostre patrimoni net i no poder-vos permetre el trasllat si voleu o necessiteu més endavant.
Els contres
Si necessiteu una suma important de seguida, aquest pla de pagament probablement no és la vostra millor opció.
Opció 5: Pla de termini modificat
Com funciona
Obteniu un pagament mensual fixat per un nombre de mesos predeterminat, a més d’accedir a una línia de crèdit sempre que un prestatari mantingui la casa com a residència principal. Els pagaments mensuals fixats seran més petits que si obteniu un pla a termini fixos i la línia de crèdit serà menor que si obteniu una línia recta de crèdits, però tindreu accés a la mateixa quantitat total de fons.
Els pros
Teniu flexibilitat per establir la mida dels pagaments mensuals i durant el temps que els rebeu i seran superiors al que estarien sota un pla de tinença modificat, assumint la línia de crèdit de la mateixa mida. També obté flexibilitat en triar la mida de la línia de crèdit.
Al final del termini, encara tindreu accés a ingressos de préstecs si no heu utilitzat la vostra línia de crèdit. Igual que amb el pla de tinença modificat, podeu reduir els càrrecs d’interès i possiblement us quedi prou patrimoni net per avançar més endavant.
Els contres
Es podia quedar sense ingressos hipotecaris inversos. Només rebeu pagaments mensuals durant un nombre determinat de mesos o anys, per la qual cosa heu d'utilitzar amb compte la vostra línia de crèdit si voleu necessitar ingressos més enllà del final del termini. Aquest pla tampoc és la millor opció per cobrir grans necessitats d’efectiu.
La línia de fons
Els HECM ofereixen tants plans de pagament perquè els propietaris d'habitatges grans tenen moltes necessitats financeres diferents. Cap opció particular és universalment bona o dolenta. "Quina opció és la millor depèn completament de la situació i de les necessitats del client", afirma Fleming. Tot i això, continua, "com a regla general, afavoreixo la línia de crèdit sobre la tinença o els pagaments a termini", explicant que és perquè la línia de crèdit et permet retirar-se mensualment, de la mateixa manera que podríeu fer-ho amb un pla de contractació o termini. Vostè té la flexibilitat de prendre més problemes en cas d'emergència i genera estalvis d'interès si no cal utilitzar-lo.
Feu la vostra investigació i feu moltes preguntes del vostre prestador i assessor hipotecari invers per esbrinar quin pla de pagament us convé més. (Per a més informació, vegeu 5 Signes que una hipoteca inversa és una bona idea i és un préstec a la hipoteca inversa adequada .)
Continua llegint
Guia completa de la hipoteca inversa
Comparació de les hipoteques inverses davant de les hipoteques anteriors
Et pot obtenir una hipoteca inversa?
Tipus d’hipoteca inversa
Trieu el prestador hipotecari invers de dret
Préstec hipotecari invers o préstec d'equitat a domicili?
Una guia d’impostos i hipoteques inverses
5 millors alternatives a una hipoteca inversa
5 Signa una hipoteca inversa és una bona idea
5 Signa una hipoteca inversa és una mala idea
Com evitar superar la vostra hipoteca inversa
Una ullada a la regulació d’hipoteques inverses
Normes per obtenir una hipoteca inversa FHA
Trobeu l’agència d’assessorament hipotecari adequat a la inversa
Trobeu les empreses hipotecàries més inverses
Hipoteca inversa: la vostra vídua podria perdre la casa?
Compte amb aquestes estafes hipotecàries inverses
Trampolies hipotecàries inverses