Com formar una associació de propietaris d’habitatges

Les Associacions de propietaris d’habitatges (HOAs) gestionen temes que afecten a tota la comunitat, com ara seguretat i falta, manteniment de la propietat, molèsties locals o la prestació de serveis que el govern local no té cura. Els HOA també poden ser una font de conflictes importants a causa del poder que exerceixen sobre els propietaris.

Els HOA generalment estan formats per desenvolupadors quan es construeix una nova comunitat. Com a condició d’adquirir béns en moltes comunitats, els compradors s’han d’adherir a l’HOA. Com a resultat, moltes persones acaben unint-se a HOA sense comprendre de veritat què són ni com funcionen, només perquè s’enamoren d’una casa particular.

Creixement dels HOAs

Les associacions de propietaris d’habitatges (HOAs) són cada cop més predominants. Quan parlem d’aquest creixement explosiu de la formació de condominis, associacions de propietaris d’habitatges i professor de polítiques públiques de cooperatives, Robert H. Nelson, afirma:

El 1970 només representava aproximadament l’1% dels habitatges dels Estats Units. Al 2010, però, hi havia més de 300.000 associacions comunitàries que allotjaven més de 60 milions d’americans, el 20% de la població nord-americana ... Entre el 1980 i el 2000, la meitat del nou habitatge als Estats Units es va construir i organitzar sota el govern privat de una associació comunitària.

Apreneu les lleis locals sobre les HOA

Els codis de propietat estatals estableixen les directrius legals per establir una associació de propietaris. A Texas, per exemple, el capítol 204 del codi de propietat diu que un comitè de tres persones ha de formular una petició per a la formació d’una associació de propietaris d’immobles (POA). El comitè ha de presentar un avís escrit per escrit que pretén crear un POA amb membres obligatoris. S'ha de notificar a tots els propietaris de discos d'una subdivisió i els propietaris d'almenys el 60% de la propietat han de signar i aprovar la petició en un any. Un cop existeix el POA, pot crear restriccions mitjançant un procés de petició independent que requereixi l’aprovació dels propietaris d’almenys el 75% de la propietat de la subdivisió.

Establiment de l'HOA

El procés d’establiment d’un HOA depèn d’on es trobi l’HOA, però probablement seran necessaris els passos següents.

1. Establir una estructura empresarial mitjançant la creació d’una LLC o empresa sense ànim de lucre
2. Creació de pactes, condicions i restriccions (CC i Rs) que descriuen el funcionament de la HOA i quines normes han de complir els propietaris d’habitatges.
3. Establir un procediment per a la futura modificació dels CC i Rs
4. Normes i reglaments d'escriptura que permeten als CC i als RI en un llenguatge fàcil d'entendre per als residents de la comunitat
5. Elaboració de documents de govern, com ara estatuts o estatuts (que descriuen la freqüència de les reunions, les directrius de votació, l’elecció dels líders de l’HOA i altres procediments operatius)
6. Elecció d’oficials / consellers qualificats (el tresorer ha d’entendre com guardar els llibres i gestionar diners, per exemple)

Si les persones que estableixen la HOA no són expertes en dret immobiliari, contractar un advocat amb experiència HOA seria una bona decisió en aquesta fase. L’HOA no podrà fer complir les seves regles si se’ls impugna i es troba que no és legal. Un bon advocat també pot assenyalar qüestions clau que els líders de l’HOA haurien de prestar atenció, com ara les lleis d’habitatge justes, per evitar problemes legals una vegada que l’associació estigui en funcionament. Les regulacions federals, estatals i governamentals locals prevalen sobre les normes HOA.

(Per a informació relacionada, vegeu: Com triar l'advocat adequat .)

Protegir l’HOA

Els oficials i el consell d’administració són els encarregats de dirigir i supervisar l’HOA. Junt amb aquest alt nivell de responsabilitat, hi ha un alt nivell de risc. L’HOA necessita una manera de protegir-se si el propietari decideix demandar.

Per què un propietari pot demandar? A Elk Grove, Califòrnia, un resident va demandar el seu HOA per les seves modificacions suggerides a les normes d'aparcament del barri. Un home de Houston, Texas, va demandar el seu HOA perquè volia que es tregués les barres anti-robatori de casa seva malgrat l’elevada taxa de criminalitat a la zona. Una organització d'habitatges justos va demandar a una associació de condominis a Florida per negar-se a permetre que els nens visquessin a l'edifici. Un membre del consell podria ser demandat per haver incomplert el seu deure confidencial envers els residents de l'HOA i pot ser responsabilitzat personalment.

L’assegurança de directius i oficials proporciona una protecció financera a les persones que gestionaran el programa HOA. Cobreix tant els costos de defensa legal com els danys i perjudicis. Tot i això, no cobreix una mala conducta intencionada. L’assegurança de robatori dels empleats pot protegir l’associació si un director, un oficial o un gestor de propietats malmeten fons HOA.

Mantenir registres financers sòlids

Els HOA necessiten diners per funcionar i aquests diners provenen dels residents de la comunitat. Una part dels diners finança l'administració de l'HOA (per exemple, serveis legals, de comptabilitat i de gestió), però la major part dels diners es destina a la conservació de les zones comunes. Podria pagar els serveis de jardineria, el manteniment de la piscina i fins i tot la recollida d’escombraries. Una part dels diners es gasten cada mes, i la resta es destina a un fons de reserva. De vegades es produirà una despesa important que no es pot pagar amb càrrec al fons de reserva de l’HOA. En aquest cas, l'HOA exigirà als residents que paguen una quota addicional anomenada avaluació especial.

Un nou HOA haurà de realitzar una anàlisi de finançament i construir un pressupost per determinar quant cobrarà en les quotes mensuals del propietari (s) de cada propietat. L’anàlisi es basa en quines despeses pagaran els membres de la comunitat, quant costaran, quant s’assignaran al fons de reserva i el percentatge de la propietat de la comunitat propietat de cada resident. A més, s’ha de gestionar i invertir el fons de reserva per tal de mantenir l’HOA financerament sòlid (per exemple, cal preservar el valor del fons contra la inflació).

Mantingueu informats els propietaris d’habitatges

Com a membres de la comunitat que paguen quotes i es veuen afectats per les decisions de l’HOA, els residents han d’estar informats de les activitats de l’HOA i de qualsevol problema que afecti la comunitat. Els HOA han de celebrar reunions periòdiques i avisar als residents amb la suficient antelació que tothom té l’oportunitat d’assistir-hi. També han de celebrar eleccions per a consellers i oficials i garantir que tothom tingui l'oportunitat de votar. Un butlletí d'informació, correu electrònic i / o lloc web comunitari també pot ajudar a mantenir els propietaris en propietat.

Els agents i els directius de l'HOA han de guardar registres detallats de les seves activitats, com ara els minuts de les reunions comunitàries. Les associacions han de divulgar informació financera important als membres de la comunitat de manera regular. Els membres haurien de ser conscients dels seus drets per visualitzar els registres de l’HOA i tenir accés a sol·licitud.

(Per a més informació, vegeu: Com fer servir la vostra junta de condominis .)

Seguiment de les queixes

Les HOA són comunitats basades en regles, de manera que de tant en tant han de fer complir les normes que els membres de la comunitat es trenquen. Els HOA també han de gestionar les queixes dels residents sobre regles existents que no els agraden o les regles que consideren que s’han d’afegir per solucionar un problema en curs.

Els HOA han d'aplicar les regles de forma ràpida i coherent. Els propietaris que es neguessin a complir haurien de ser multats. Si el propietari es nega a complir-lo, l'HOA pot necessitar enviar el compte a les col·leccions o demandar el propietari. Els HOA han d'evitar l'aplicació selectiva; és a dir, no haurien de jugar a favorits amb els líders de l'HOA o els residents de la comunitat amb qui siguin amics. El comportament esbiaixat pot conduir a una demanda.

La contractació d’una empresa de gestió professional pot reduir la càrrega dels oficials i directors de l’HOA i eliminar una possible font de conflicte entre els líders de l’HOA i altres membres de la comunitat. L’empresa gestora pot assumir gran part de la feina administrativa i fer front a desagradables com ara fer complir les normes i cobrar els honoraris. També pot utilitzar la seva experiència en la gestió de la propietat per assegurar el bon funcionament de la comunitat i evitar errors que poguessin cometre els oficials i els consellers sense experiència. Tanmateix, la gestió professional costa diners, cosa que significa que les taxes mensuals de propietat per a propietaris seran més elevades.

El pitjor dels casos d’aplicació de les regles consisteix en l’execució d’una propietat del propietari per un pagament de quotes o avaluacions especials. Aquesta mesura extrema pot crear una situació controvertida entre el propietari de l’habitatge i l’HOA. Les hipoteques també disminueixen valors immobiliaris, cosa que no és bona per a la resta de residents del barri.

Reunions de la comunitat amfitriona

Els HOA poden tractar-se estrictament de negocis, però no ho han de ser. Una activitat divertida ocasional permet als membres de l’HOA conèixer-se de forma social i amable, no només en el marc potencialment adversari d’una reunió de l’HOA. Si els veïns es coneixen personalment, la comunitat pot ser un lloc més agradable per viure i els conflictes poden ser més fàcils de resoldre.

La línia de fons

Formar i gestionar una associació de propietaris és una tasca enorme amb responsabilitats importants i implicacions importants. Si teniu en compte comprar una propietat en un HOA, enteneu què esteu introduint abans de comprar.

(Per a més informació, vegeu: 9 coses que cal saber sobre les associacions de propietaris d’habitatges .)