Com funcionen les taxes d’interès amb una hipoteca

Comprar una casa amb una hipoteca és, probablement, la transacció financera més gran en què realitzaràs. Normalment, un prestador bancari o hipotecari finançarà el 80% del preu de l’habitatge, i accepteu pagar-lo –amb interessos– durant un període determinat. En comparar els prestadors, les taxes i les opcions de préstecs hipotecaris, és útil comprendre com es cobraran els interessos cada mes.

Compres per emportar

• Les hipoteques són el tipus de préstec personal més habitual de les llars.
• Aquests préstecs tenen taxes d'interès fixes o variables / ajustables.
• La majoria de les hipoteques són préstecs completament amortitzats, el que significa que cada pagament mensual serà el mateix i la relació d’interès amb el principal canviarà amb el pas del temps.

Càlcul de pagaments hipotecaris

En poques paraules, cada mes pagues una part del principal (l’import que has manllevat) més els interessos acumulats al mes. El vostre prestador utilitzarà una fórmula d’amortització per crear un calendari de pagaments que descomposi cada pagament en pagament de principis i interessos. La durada o la vida del vostre préstec també determina quant pagareu cada mes. El pagament totalment amortitzador es refereix a un pagament periòdic de préstec en el qual, si el prestatari realitza pagaments segons el calendari d’amortització del préstec, el préstec es paga íntegrament al final del termini fixat. Si el préstec és un préstec de tipus fix, cada pagament completament amortitzador és un import igual al dòlar. Si el préstec és un préstec a tipus ajustable, el pagament totalment amortitzador canvia a mesura que canvia el tipus d’interès del préstec.

L'ampliació de pagaments durant més anys (fins a 30) generalment donarà lloc a menors pagaments mensuals. Com més temps trigueu a pagar la vostra hipoteca, més elevat serà el cost total de compra per a casa vostra, ja que pagareu interessos durant un període més llarg.

Taxa fixa i taxa ajustable

Els bancs i els prestadors ofereixen principalment dos tipus de préstecs:

• Taxa fixa: el tipus d’interès no varia.
• Taxa ajustable: el tipus d’interès canviarà en condicions definides (també anomenat préstec de tipus variable o híbrid).

A continuació, es detallen com funcionen les hipoteques domèstiques.

Hipoteca de tipus fix

El pagament mensual segueix sent el mateix per a la vida d’aquest préstec. El tipus d’interès està bloquejat i no canvia. Els préstecs tenen una vida útil d'amortització de 30 anys; Els llargs més curts de 10, 15 o 20 anys també són disponibles. Els préstecs més baixos tindran pagaments mensuals més grans que es compensen amb tipus d’interès més baixos i amb un cost global inferior.

Exemple : una hipoteca de tipus fix de 200.000 dòlars durant 30 anys (360 pagaments mensuals) a un tipus d’interès anual del 4, 5% tindrà un pagament mensual d’aproximadament 1.013 dòlars. (Els impostos, les assegurances i els dipòsits de garantia són addicionals i no s’inclouen en aquesta figura.) El tipus d’interès anual es desglossa en una taxa mensual de la següent manera: Una taxa anual del 4, 5% dividida per 12 és igual a un tipus d’interès mensual del 0, 375%. . Cada mes pagareu un 0, 375% d’interès sobre l’import que deieu realment a casa.

El primer pagament de 1.013 dòlars (un de 360) aplica 750 dòlars als interessos i 263 dòlars al principal. El segon pagament mensual, ja que el principal és una mica més reduït, augmentarà una mica menys d’interès i es cobrarà una mica més del principal. En el pagament 359 la major part del pagament mensual s'aplicarà al principal.

Hipoteca a Taxa Ajustable (ARM)

Com que el tipus d’interès no està bloquejat, el pagament mensual d’aquest tipus de préstec canviarà al llarg de la vida del préstec. La majoria dels ARM tenen un límit o una limitació per a la fluctuació del tipus d'interès i la freqüència que es pot canviar. Quan la taxa puja o baixa, el prestador recalcularà el pagament mensual de manera que realitzeu pagaments iguals fins que es produeixi el següent ajust de tarifes.

A mesura que augmenten els tipus d’interès, també ho fa el pagament mensual, amb cada pagament aplicat a interessos i principal de la mateixa manera que una hipoteca de tipus fix, durant un nombre d’anys establert. Els prestadors solen oferir taxes d'interès més baixes durant els primers anys d'un ARM, però les taxes canvien amb freqüència després d'això, tan sovint com una vegada a l'any. El tipus d'interès inicial d'un ARM és significativament inferior a la hipoteca a tipus fix.

• Els ARM poden ser atractius si teniu previst romandre a casa vostra només uns quants anys.
• Penseu en la freqüència amb què s’ajustarà el tipus d’interès. Per exemple, un ARM de cinc a un any té un tipus fix durant cinc anys, i cada any el tipus d’interès s’ajustarà durant la resta del període de préstec.
• Els ARM especifiquen com es determinen els tipus d’interès: es poden relacionar amb diferents índexs financers, com ara les factures d’un tresor dels Estats Units d’un any. Demaneu consell al vostre planificador financer per seleccionar un ARM amb el tipus d’interès més estable.

Exemple : de cinc a un any de 200.000 dòlars La hipoteca de tipus ajustable durant 30 anys (360 mensualitats) comença amb un tipus d’interès anual del 4% durant cinc anys i, a continuació, es pot canviar un 0, 25% cada any. Aquest ARM té una tapa d’interès del 12%. L’import del pagament de mesos entre 60 i 605 dòlars cada un. El pagament del 61 al 72 és de 980 dòlars. El pagament del 73 al 84 és de 1.005 dòlars. (Els impostos, les assegurances i els dipòsits de garantia són addicionals i no estan inclosos en aquestes xifres.) Podeu calcular els vostres costos en línia per un ARM.

Préstecs només per interès

Una tercera opció, generalment reservada per a compradors d’habitatges benestants o amb ingressos irregulars, és una hipoteca exclusiva d’interès. Com el seu nom indica, aquest tipus de préstec us ofereix l'opció de pagar només els interessos durant els primers anys i resulta atractiu per als propietaris d'habitatges inicials, a causa dels baixos pagaments durant els seus ingressos més baixos. També pot ser l’opció correcta si espereu tenir la casa durant un temps relativament curt i teniu la intenció de vendre abans de començar els pagaments mensuals més grans.

Una hipoteca hipotecària sol estar en quantitats superiors al límit de préstecs que conforma, actualment 453.100 dòlars per a tots els estats excepte Hawaii i Alaska, on és més elevat. Addicionalment, en alguns mercats d’habitatges de preu alt designats federalment, com la ciutat de Nova York, Los Angeles i tota l’àrea de San Jose-San Francisco-Oakland, el límit de préstec conforme és de 679.650 dòlars.

Els préstecs jumbo només d’interès també estan disponibles, tot i que normalment per als molt rics. S’estructuren de manera similar a un ARM i el període només d’interès dura fins a 10 anys. Després d'això, la taxa s'ajusta anualment i els pagaments es destinen a pagar el principal. Els pagaments poden augmentar significativament en aquest moment.

Fiança i altres tarifes

Haureu de pressupost per a altres articles que s’afegiran significativament a l’import del vostre pagament hipotecari mensual, com els impostos, les assegurances i els costos de neteja. Aquests costos no són fixats i poden fluctuar. El vostre prestador detallarà despeses addicionals com a part del vostre contracte hipotecari.

Pagament addicional cada mes

En teoria, pagar una mica més cada mes per reduir el principal és una forma de tenir casa seva més ràpidament. Els professionals financers recomanen que es pagui en primer lloc el deute pendent, com ara amb targetes de crèdit o préstecs estudiantils, i que els comptes d’estalvi s’hagin de finançar bé abans de pagar cada mes més.

Els interessos com a deducció fiscal

Si proporcioneu deduccions a la declaració d’impostos anuals, el servei d’ingressos interns us permet deduir els pagaments d’interessos hipotecaris a casa. No obstant això, per a rendiments estatals, la deducció varia. Consulteu un professional d’impostos per obtenir consells específics sobre les regles de qualificació, sobretot a conseqüència de la Llei de retallades i feines d’impostos de 2017. Aquesta llei va doblar la deducció estàndard i va reduir la quantitat d’interès hipotecari (sobre les noves hipoteques) que és deduïble.

La línia de fons

La política nacional afavoreix els compradors d'habitatges mitjançant el codi fiscal (tot i que menys del que ho feia anteriorment). Per a moltes famílies, la compra adequada de la llar és la millor manera de construir un actiu per a l'ou de niu per a la seva jubilació. A més, si podeu abstenir-vos del refinançament de diners en efectiu, l’habitatge que compreu als 30 anys amb una hipoteca de tarifa fixa de 30 anys es pagarà íntegrament en el moment d’arribar a l’edat de jubilació normal, donant-vos un lloc de baix cost per viure. quan els seus ingressos es disminueixen.

Després de la caiguda financera del 2008 i el posterior col·lapse de la bombolla immobiliària, molts mercats immobiliaris (però no tots) es van recuperar. Entrat de forma prudent, la propietat de l'habitatge segueix sent una cosa que haureu de considerar en la vostra planificació financera a llarg termini. Entendre com funcionen les hipoteques i els seus tipus d’interès és la millor manera d’assegurar-vos que esteu construint aquest actiu de la manera més beneficiosa econòmicament.