Com guanyar diners en béns immobles

Tant si teniu sempre curiositat pel potencial d'inversió de béns immobles, o simplement malalts d'ofertes comercials que prometen maneres poc conegudes de "treure profit de la vostra propietat!" - val la pena aprendre, en realitat, com la propietat immobiliària crea riquesa.

En aquest article, no estudiem estratègies obscures per invertir en béns immobles ni oferir una informació inicial sobre propietat (per a aquest últim, consulteu la Guia del primer comprador d'habitatges ). En canvi, aquest article se centrarà en les formes bàsiques de guanyar diners mitjançant béns immobles. I, afortunadament, per a nosaltres, aquests no han canviat durant segles, no importa quin tipus de brillantor els gurus del moment intentin afegir-hi.

Tutorial: explorar les inversions immobiliàries

Apreciació

La forma més comuna d’immobles ofereix un benefici: aprecia, és a dir, augmenta de valor. Això s'aconsegueix de diferents maneres per a diferents tipus de propietats, però només es realitza d'una manera: mitjançant la venda. Tanmateix, podeu augmentar el rendiment de la inversió en una propietat de diverses maneres. Un d’ells –si has prestat diners per comprar-lo en primer lloc– és refinançar el préstec a un interès inferior (utilitzeu la nostra calculadora d’hipoteca per calcular els tipus de refinançament actuals). Això reduirà la vostra base de cost per a la propietat, augmentant així l'import que esborreu.

Terra crua

La font d’apreciació més evident per la terra no desenvolupada és, per descomptat, desenvolupar-la. A mesura que les ciutats s’expandeixen, la terra fora dels límits es converteix en cada vegada més valuosa a causa del potencial que pot adquirir els desenvolupadors. A continuació, els desenvolupadors construeixen cases que augmenten aquest valor encara més.

L'apreciació de la terra també pot provenir de descobriments de minerals valuosos o altres productes bàsics sobre ella, sempre que el comprador els tingui els drets sobre aquests. Un exemple extrem d’això seria el petroli impactant, però l’apreciació també pot provenir de dipòsits de grava, arbres, etc.

Propietat residencial

Quan es contemplen propietats residencials, la ubicació és sovint el factor més important d’apreciació. A mesura que el barri al voltant d’una casa evoluciona, afegir rutes de trànsit, escoles, centres comercials, parcs lúdics, etc., pot fer que el valor s’escalfi. Per descomptat, aquesta tendència també pot funcionar a la inversa, amb els valors de la llar caient a mesura que el barri decau.

Les millores d’habitatge també poden estimular l’aprenentatge i és una cosa que pot controlar directament el propietari d’una propietat. Introduir un bany addicional, escalfar un garatge i remodelar una cuina amb electrodomèstics d’última generació són algunes de les maneres que un propietari pot intentar augmentar el valor d’una casa. Moltes d'aquestes tècniques han estat perfeccionades per voletes especialitzades en afegir solucions de gran rendiment a les cases en poc temps.

La remodelació immobiliària i la rehabilitació immobiliària poden ser una manera rendible de crear una apreciació ràpida a curt termini, tot i que requereix una planificació acurada.

Propietat comercial

La propietat comercial guanya valor pels mateixos motius que els terrenys crus i els béns immobles residencials: ubicació, desenvolupament i millores. Les millors propietats comercials tenen demanda perpètua. (Per a informació relacionada, vegeu 7 passos per a un acord comercial immobiliari en calent .)

El paper de la inflació

Hi ha un factor important a considerar a l’hora d’estimar l’aprenentatge: l’impacte econòmic de la inflació. Una taxa d'inflació anual del 10% significa que el vostre dòlar només pot comprar al voltant del 90% del mateix bé l'any següent i inclou propietats. Si el 1970 tenia un valor de 100.000 dòlars i es quedava latent, sense desenvolupar i no es va desenvolupar durant dècades, avui dia valdria moltes vegades més. A causa de la inflació desbocada al llarg dels anys setanta i un ritme constant des de llavors, és probable que es prenguessin 500.000 dòlars per comprar ara, suposant que 100.000 dòlars eren el valor just de mercat en aquell moment.

Així, la inflació per si sola pot provocar una apreciació en els béns immobles, però és una victòria pírrica. Tot i que podeu obtenir cinc vegades els diners a causa de la inflació, moltes altres mercaderies costen cinc vegades més que comprar ara, per la qual cosa el poder adquisitiu en l’entorn actual no deixa de ser un factor. (Obteniu més informació en cinc relats d'inflació fora de control .)

Ingressos

La segona gran forma de propietat immobiliària genera riquesa és proporcionant pagaments regulars d’ingressos. Generalment anomenada renda, els ingressos procedents de béns immobles poden tenir diverses formes.

Ingressos de terres primes

Depenent dels vostres drets sobre la terra, les companyies us podran pagar royalties per qualsevol descobriment o pagament regular per qualsevol estructura que hi afegeixin. Aquests inclouen preses de bomba, canonades, fosses de grava, vies d’accés, torres cel·lulars, etc. També es poden llogar terres crues per a la producció, normalment producció agrícola.

Ingressos de la propietat residencial

La gran majoria dels ingressos per propietats residencials es troben en forma de lloguer bàsic. Els vostres llogaters paguen una quantitat fixa al mes, i això augmentarà amb la inflació i la demanda, i traieu els vostres costos, reclamant la part restant com a ingressos de lloguer. Si bé és cert que obtindreu un pagament d’assegurança si els arrendataris es queden fora del lloc, el pagament només cobreix el cost de substituir el que es perd i no és un ingrés en un sentit real.

Ingressos de la propietat comercial

Les propietats comercials poden produir ingressos procedents de les fonts esmentades, tornant a ser la renda bàsica la més habitual, però també poden afegir-ne un altre en forma d’ingressos d’opcions. Molts inquilins comercials pagaran taxes per opcions contractuals, com ara el dret de primera denegació a l'oficina del costat. Els inquilins paguen una prima per tenir aquestes opcions, tant si les exerceixen com si no. De vegades hi ha ingressos d’opcions per a terres primeres i fins i tot per a propietats residencials, però estan molt lluny del comú.

Alternatives

Les inversions immobiliàries (REITs), els títols amb garantia hipotecària (MBS), les empreses d’inversió hipotecària (MICs) i els grups d’inversió immobiliària (REIG) es poden conèixer com a alternatives dins del sector immobiliari. Generalment es consideren aquestes inversions com a vehicles per obtenir ingressos immobiliaris, però tenen diferents processos per fer-ho i diversos processos d'entrada.

Amb un REIT, el propietari de diverses propietats comercials ven accions (sovint cotitzades en públic) als inversors (normalment per finançar la compra de més propietats) i després passa els ingressos per lloguer en forma de distribució. El REIT és el propietari dels arrendataris (que paguen el lloguer), però els propietaris del REIT registren els ingressos un cop retirades les despeses d’explotació dels edificis i el REIT. Hi ha un mètode especial per avaluar un REIT.

Els MBS i els MIC són fins i tot un altre pas, ja que inverteixen en hipoteques privades en lloc de les propietats subjacents. Les MIC són diferents de les MBS, ja que contenen hipoteques senceres i transmeten els interessos dels pagaments als inversors, en lloc de securititzar porcions de capital i / o d’interès. Tot i així, les dues no són tant inversions immobiliàries com inversions de deute.

També poden existir altres alternatives com els REIG. Els REIG solen ser inversions privades amb una estructuració pròpia, que ofereixen inversions en capital o servei de col·laboració.

Hi ha diverses solucions immobiliàries creïbles disponibles per guanyar diners al sector, però inclouen diverses advertències i punts d'entrada.

Fum i miralls

De la mateixa manera que altres alternatives amb béns arrels subjacents a la inversió, la majoria dels mètodes de “bufar la ment amb un retorn fantàstic fantàstic” no són més que una capa per sobre dels fluxos bàsics d’ingressos.

Per exemple, hi ha opcions de propietat immobiliària residencial informals on pagueu una taxa o una prima per tenir dret a comprar una casa durant un període determinat per un preu acordat. Després, trobareu inversors que pagaran més que el preu de l’opció per la propietat. En aquest cas, la prima que obté és essencialment una quota del cercador per fer coincidir una persona que busca una inversió amb una persona que vol vendre, no realment diferent de la comissió d’un agent immobiliari. Tot i que es tracta d’ingressos, no prové de la propietat (és a dir, d’exercir l’escriptura) d’un immoble. (Per a una discussió més detallada, vegeu Com guanyar diners amb opcions immobiliàries .)

La línia de fons

Hi ha diverses estratègies demostrades per guanyar diners en béns immobles. La valoració, la inflació i els ingressos ocupen un lloc elevat a la llista, però també hi ha diverses inversions immobiliàries alternatives. Entendre les vostres inversions, riscos i si el procés global val la pena o no depèn de vosaltres.