Sense enclavament
"Sense enclavament" en el context immobiliari es refereix a un immoble que és inaccessible per via pública, excepte a través d'un solar adjacent. Un lot vacant que es troba darrere d’un centre comercial i només s’hi pot accedir passejant pel centre comercial es qualifica com a aquest tipus de lot. La propietat sense terra està "bloquejada" per altres propietats.
DESENVOLUPAMENT DE SOTA Sense terra
Les parcel·les sense terra són normalment el resultat de subdivisions o la divisió d'una parcel·la més gran en parcel·les més petites que es venen individualment. L’ideal seria que les parcel·les més petites tinguessin accés a un dret de pas públic, però a vegades això no és possible. Per exemple, un venedor pot desitjar subdividir una parcel·la gran quadrada amb una característica de paisatge al centre, com una muntanya, que no és apta per al desenvolupament. En lloc de tallar un paquet germànic que dóna accés per carretera a la muntanya, podria deixar-lo sense terra.
Pros i contres de la propietat sense terra
La propietat sense terra, normalment, val menys que altres propietats circumdants, per la seva inaccessibilitat. Però això no vol dir que no valgui res. Les lleis estatals i federals protegeixen el dret dels propietaris a un "ús productiu" de la seva terra, cosa que significa, en general, el dret a accedir a una via pública. Per a aquest accés, s'utilitza una servitud, que atorga el dret de creuar-se sobre terres veïnes. Hi ha diversos tipus de servituds, algunes més fàcils d’adquirir que d’altres. No obstant això, els compradors experimentats que entenguin les regles poden trobar bones inversions en propietats sense terra.
La manera lliure d’estrès per aconseguir una servitud és mitjançant una negociació amigable amb el propietari veí. Poden tenir la temptació de concedir una promesa oral que permeti a un propietari sense terreny creuar les seves terres, però se li recomana als compradors que facin la promesa per escrit. Una servitud per escrit creada per un advocat immobiliari i registrada a l’oficina d’escriptura local proporciona seguretat per al propietari sense propietat immobiliària. Amb un acord verbal, el veí podria canviar d’opinió o vendre les seves terres a un propietari menys hospitalari. Finalment, la paraula del veí no tindrà gaire pes quan la parcel·la sense terra tornarà a vendre. Una servitud permanent d’escriptura evita tots aquests possibles problemes.
Si un veí s’equivoca en signar una servitud amistosa o demana una indemnització raonable, pot ser que sigui necessari utilitzar l’opció nuclear d’una servitud. Una necessitat per necessitat és una ordre judicial que atorga al propietari un accés legal a la seva propietat. Tanmateix, el propietari sense litoral ha de demostrar mitjançant una cerca d'actes i de títols que tant la propietat sense terra com la propietat veïna eren al mateix temps propietat de la mateixa persona. El tribunal resol fonamentalment que quan la propietat va ser subdividida, el propietari va deixar de proporcionar l'accés per carretera necessari.
Ja sigui a través d’acords amigables o amb participació judicial, els inversors que fan els deures poden comprar una propietat sense terreny barata, obtenir accés per carretera i vendre un benefici ordenat sense fer cap millora física.
És important tenir en compte que presentar-se per una servitud per necessitat comportarà despeses legals. També pot deixar el propietari sense terra amb un veí enfadat que pot recórrer la sentència. Hi ha excepcions a un alleujament per necessitat, com ara les patents de terres atorgades pel govern federal, fins i tot les que es remunten a centenars d’anys. Per evitar que es tracti d'un porc en una presa de terra, els compradors han de consultar un advocat immobiliari amb experiència.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.