Estratègies d’amortització hipotecària

Per a moltes persones, comprar una casa és la inversió financera única més gran que mai realitzaran. A causa del costós preu, la majoria de les persones solen necessitar una hipoteca. Una hipoteca és un tipus de préstec amortitzat en el qual es paga el deute en quotes periòdiques durant un període. El període d’amortització fa referència al període de temps en què un prestatari decideix pagar una hipoteca.

Si bé el tipus més popular és la hipoteca de tipus fix de 30 anys, els compradors tenen altres opcions, incloses les hipoteques de 25 i 15 anys. El període d’amortització no només afecta el temps que es tardarà a amortitzar el préstec, sinó la quantitat d’interès que es pagarà durant la vida de la hipoteca. Els períodes d'amortització més llargs solen implicar pagaments mensuals menors i costos d'interès total més alts durant la vida del préstec. D'altra banda, els períodes d'amortització més curts comporten pagaments mensuals més grans i uns menors costos d'interès. És una bona idea que qualsevol hipoteca del mercat tingui en compte les diverses opcions d'amortització per trobar-ne una que ofereixi la millor forma de gestionar i estalviar potencials. Aquí fem un cop d’ull a diferents estratègies d’amortització d’hipoteques per als compradors d’habitatges actuals.

Compres per emportar

• L'elecció del període en què haureu de pagar la vostra hipoteca suposa un equilibri entre pagaments mensuals inferiors i menor cost global.
• El venciment d’un préstec hipotecari segueix un calendari d’amortització que manté els pagaments mensuals iguals mentre es modifica l’import relatiu del principal respecte dels interessos de cada pagament.
• Com més llarg sigui el pla d’amortització (és a dir, 30 anys), més abonables seran les mensualitats, però alhora més interès s’ha de pagar al prestador durant la vida del préstec.

Horaris d'amortització

L’import exacte de principal i d’interès que componen cada pagament es mostra a la hipoteca calendari d'amortitzacions (o taula d'amortització). A principis, més de cada pagament mensual va en funció dels interessos. Els interessos sobre una hipoteca són deduïbles d’impostos. Si teniu un grup d’impost elevat, aquesta deducció tindrà més valor que per a aquells amb tipus d’impostos més baixos. Amb cada pagament posterior, cada cop més del pagament es destina al principal i menys als interessos, fins que es pagui íntegrament la hipoteca i el prestador presenta una satisfacció de la hipoteca a l’oficina comarcal o a l’oficina de registre.

Períodes d'amortització més llargs Redueixen el pagament mensual

Els préstecs amb períodes d'amortització més llargs tenen pagaments mensuals menors perquè teniu més temps per pagar el préstec. Aquesta és una bona estratègia si voleu pagaments més gestionables. La figura següent mostra un exemple reduït d’un pla d’amortització d’un préstec de tipus fix de 200.000 dòlars de 30 anys al 4, 5%:

Figura 1 El pagament de la hipoteca per aquesta hipoteca de 30 anys, de tipus fix, del 4, 5%, és sempre el mateix cada mes (1.013, 37 dòlars). Les quantitats destinades a capital i interessos, però, canvien cada mes. A continuació, es mostren els primers tres mesos del calendari d’amortització, i els pagaments als 180, 240, 300 i 360 mesos.

Resum del préstec a 30 anys i tarifa fixa del 4, 5%:

• Import hipotecari = 200.000 dòlars
• Pagament mensual = 1.013, 37 $
• Import d’interès = 164.813, 42 dòlars
• Cost total = 364.813, 20 dòlars

Períodes d'amortització més curts estalvieu diners

Si trieu un període d’amortització més curt (per exemple, 15 anys), tindreu pagaments mensuals més elevats, però també estalviareu considerablement els interessos durant la vida del préstec i tindreu la vostra propietat més aviat. A més, els tipus d'interès dels préstecs més baixos solen ser menors que els per a períodes més llargs. Aquesta és una bona estratègia si podeu satisfer els pagaments mensuals més elevats sense problemes indeguts. Recordeu-ho, tot i que el període d’amortització és més curt, encara implica fer 180 pagaments seqüencials. És important tenir en compte si podeu mantenir o no aquest nivell de pagament.

A la figura 2 es mostra com és el calendari d’amortització del mateix préstec de 200.000 dòlars al 4, 5%, però amb una amortització de 15 anys (de nou, una versió abreviada per simple simplicitat):

Figura 2 El mateix préstec de 200.000 dòlars al 4, 5%, però amb una amortització de 15 anys. Es mostren els primers tres mesos del calendari d’amortització, juntament amb els pagaments als 60, 120 i 180 mesos.

Resum del préstec a 15 anys de tarifa fixa del 4, 5%:

• Import hipotecari = 200.000 dòlars
• Pagament mensual = 1.529, 99 dòlars
• Import d’interès = 75.397, 58 dòlars
• Cost total = 275.398, 20 dòlars

Com podem veure en els dos exemples, l'amortització més llarga de 30 anys es tradueix en un pagament més assequible de 1.013, 37 dòlars, enfront dels 1.529, 99 dòlars del préstec de 15 anys, amb una diferència de 516, 62 dòlars cada mes. Això pot suposar una gran diferència per a famílies amb un pressupost reduït o que simplement vulguin cobrir despeses mensuals. Els dos escenaris també il·lustren que l’amortització de 15 anys estalvia 89.416 dòlars en costos d’interès. Si un prestatari pot permetre’s pagar còmodament els majors pagaments mensuals, es pot fer un estalvi considerable amb un període d’amortització més curt.

Opcions de pagament accelerades

Fins i tot amb una hipoteca d’amortització més llarga, és possible estalviar diners en interessos i pagar el préstec més ràpidament mitjançant l’amortització accelerada. Aquesta estratègia consisteix en afegir pagaments addicionals a la vostra factura hipotecària mensual, possiblement estalviareu desenes de milers de dòlars i us permetrà estar sense deute (almenys quant a la hipoteca) anys abans. Preneu la hipoteca de 200.000 dòlars de 30 anys a l’exemple anterior. Si s'apliqués un pagament addicional de 100 dòlars al principal cada mes, el préstec es reemborsaria íntegrament en 25 anys en lloc de 30, i el prestatari realitzaria un estalvi de 31.745 dòlars en pagaments d'interessos. Aporteu fins a 150 dòlars addicionals cada mes i el préstec quedaria satisfet en 23 anys amb un estalvi de 43.204, 16 dòlars. Fins i tot un únic pagament addicional realitzat cada any pot reduir la quantitat d’interès i reduir l’amortització, sempre que el pagament vagi cap al principal i no cap a l’interès (assegureu-vos que el vostre prestador tramita el pagament d’aquesta manera). Naturalment, no haureu de deixar de banda les necessitats ni treure diners de les inversions rendibles per fer pagaments addicionals. Però reduir despeses innecessàries i fer diners amb pagaments addicionals té un bon sentit financer. I, a diferència de la hipoteca de 15 anys, et dóna la flexibilitat de pagar menys alguns mesos.

Consell: les calculadores d’amortització d’hipoteca en línia us poden ajudar a decidir quina hipoteca és adequada per vosaltres i calcular l’impacte de fer pagaments addicionals. A més, es poden utilitzar calculadores d’hipoteca per determinar els millors tipus d’interès disponibles. Per començar, proveu la calculadora a continuació.

Altres opcions

Les hipoteques de tipus ajustable poden permetre pagar encara menys al mes que una hipoteca de 30 anys a tarifa fixa i és possible que pugueu ajustar els pagaments d’altres maneres que puguin igualar un augment previst dels ingressos personals. Tanmateix, els pagaments mensuals poden augmentar –com sovint depèn d’indicadors econòmics i de com es redacti el contracte– i, amb els interessos hipotecaris encara a mínims gairebé històrics, probablement siguin una aposta sense sentit per a la majoria dels propietaris. De la mateixa manera, les hipoteques amb sol ús i altres tipus d’interès solen tenir pagaments baixos, però us deixaran un gran saldo al final del termini del préstec, també una aposta arriscada.

La línia de fons

La decisió de la hipoteca que es pot permetre no s’ha de deixar exclusivament al prestador: fins i tot en el clima de préstec actual amb els seus estàndards més difícils, pot ser que s’aprovi un préstec més gran del que realment necessita. Si us agrada la idea d’un període d’amortització més curt de manera que pugueu pagar menys interessos i tenir la vostra casa més aviat, però no us podeu permetre els pagaments més elevats, considereu buscar una casa amb un rang de preus més baix. Amb una hipoteca més petita, podríeu modificar els pagaments més elevats amb un període d’amortització més curt.

Com que tants factors poden afectar quina hipoteca és la més adequada per vosaltres, és important avaluar la vostra situació. Si teniu en compte una hipoteca enorme i sou un grup d’impostos elevat, per exemple, és probable que la vostra deducció hipotecària sigui més favorable que si teniu una hipoteca petita i estigueu en un grup d’impostos més baix. O bé, si obteniu bons rendiments de les vostres inversions, potser no té sentit financer retallar la creació de la vostra cartera per fer pagaments hipotecaris més elevats. El que sempre té bon sentit financer és avaluar les vostres necessitats i circumstàncies i aprofitar el temps per determinar quina és la vostra estratègia d’amortització hipotecària més adequada.