Refinançament del vostre préstec de renda variable: una guia útil
Podríeu estar pensant a refinançar el préstec del vostre patrimoni net per diverses raons. És possible que vulgueu reduir el pagament mensual obtenint un tipus d’interès més baix o ampliant el termini del vostre préstec. És possible que vulgueu reduir el vostre termini de préstec, de manera que pagueu menys interessos a llarg termini i estareu lliures de deutes abans. Fins i tot potser voldreu treure més diners de casa vostra. Sigui quina sigui la vostra raó, aquí teniu les opcions i els passos que heu de realitzar en cada cas.
Opció 1: feu un refinançament de sortida de caixa
Un refinançament de caixa de casa pot ser una bona manera de refinançar un préstec en capital propi si també voleu refinançar la vostra primera hipoteca. Quan el nou préstec es tanqui, una part dels ingressos es destinaran al pagament de la primera hipoteca i la part de cobrament pagarà el vostre préstec de capital antic. Si teniu prou patrimoni net, fins i tot podríeu endur-vos diners addicionals.
Per què aquesta elecció pot ser la correcta
Feu-vos aquestes preguntes quan tingueu en compte si té sentit refinançar la vostra primera hipoteca: teniu un préstec de tipus variable que voleu convertir en un préstec de tipus fix abans de pujar els tipus d’interès? Teniu un préstec de tipus fix amb una taxa d’interès superior a la que podríeu obtenir avui? Teniu un préstec de l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) que era l’únic que podríeu obtenir per aquell moment, però ara les vostres circumstàncies han millorat i voleu tenir un préstec convencional menys costós sense assegurança hipotecària?
De la mateixa manera que hi ha moltes raons per les quals es pot voler refinançar un préstec d’equivocació a l’habitatge, hi ha moltes raons per les quals es pot voler refinançar la primera hipoteca. Estalviar diners o obtenir un préstec insostenible en un que puguis gestionar millor han de ser les teves principals consideracions.
Determinar la elegibilitat
Per poder optar a un refinançament de caixa, haureu d’ésser propietari de la casa durant almenys sis mesos. Haureu de tenir prou patrimoni net per pagar el saldo principal de la vostra primera hipoteca, pagar el que deveu en el vostre préstec de capital net i, encara, tenir una participació del 20% a casa vostra.
Els prestadors solen vendre les hipoteques originades per Fannie Mae o Freddie Mac. Per fer-ho, han de seguir les directrius de préstec de Fannie o Freddie. Fannie no comprarà préstecs de refinançament en efectiu en una residència principal d’unitat (és a dir, casa vostra) amb un percentatge de préstec a valor (LTV) superior al 80%. Si teniu un préstec d’equilibri elevat (els límits varien segons el comtat), el vostre percentatge de LTV no pot ser superior al 60%. Si heu llistat la vostra casa en venda durant els darrers sis mesos, el percentatge màxim de préstecs a valor permès és del 70%.
També necessitareu una puntuació de crèdit mínima de 640 a 680, depenent de la relació entre préstec i valor. Entengueu que els prestadors poden tenir uns estàndards més estrictes i que requereixen un punt de crèdit més alt.
Requisits del préstec al valor: un exemple
A continuació, es mostra un exemple de com funcionen els requisits de préstec a valor en un refinançament típic d’efectiu que requereix un 80% de LTV. Si la vostra llar val 300.000 dòlars, haureu de tenir 60.000 dòlars en patrimoni net després de fer un refi de sortida. Això significa que la vostra primera hipoteca més el vostre préstec patrimonial no poden superar els 240.000 dòlars. És bo entendre el funcionament del càlcul, però podeu utilitzar una calculadora de refinançament de caixa en línia per fer les matemàtiques de la vostra situació ràpidament. Per saber quanta quantitat patrimonial teniu, el vostre prestador demanarà una taxació, que us costarà uns quants centenars de dòlars.
Costos de tancament
L’inconvenient de triar l’opció refi d’efectiu és que els costos de tancament associats a una primera hipoteca solen ser molt superiors als associats amb un préstec d’equivocació de propietat. Si esteu refinançant per estalviar diners, haureu de calcular el període de pausa i veure quants mesos haureu de tenir el nou préstec abans de sortir a compte després de tancar els costos. Com més curt sigui el període d’aturada, millor.
El vostre prestador us permetrà finançar els vostres costos de tancament, cosa que facilita l’augment d’aquesta despesa afegida a curt termini. Però si el vostre objectiu és gastar menys a llarg termini, pagueu-los abans. En cas contrari, pagueu interessos fins que es pagui el vostre préstec.
Una altra possibilitat, si voleu refinançar un saldo hipotecari relativament reduït, és trobar un prestador que ofereixi un producte especial. El banc nord-americà, per exemple, ofereix un Smart Refinance per saldos inferiors a 150.000 dòlars sense costos de tancament.
Opció 2: refinançament d’un nou préstec d’equitat per habitatge
Si esteu satisfets amb la vostra primera hipoteca, voldreu consultar el refinançament amb un nou préstec en capital net.
Per què aquesta elecció pot ser la correcta
És possible que vulgueu obtenir un nou préstec en la mateixa quantitat que el que deveu en el vostre préstec actual per estalviar diners amb un tipus d’interès més baix o un termini més curt. Pot ser que estigui interessat en un nou préstec per un import més gran si voleu prestar per cobrir noves despeses. O potser voldreu obtenir un nou préstec amb un termini més llarg per aconseguir que els vostres pagaments mensuals siguin més assequibles, tenint en compte que pagareu més interessos a llarg termini d'aquesta manera. Però és una opció millor que la prestació del préstec existent si teniu problemes per fer els pagaments.
Determinar la elegibilitat
Un cop més, haureu de complir els requisits mínims de valor per valor per poder qualificar-los, però aquests requisits són inferiors per als préstecs de capital net que per al refinançament de caixa. Els requisits varien segons el prestador, però, si pertanys a una cooperativa de crèdit, per exemple, pot ser que pugui prestar fins a un 90% o fins i tot 100% del valor de la seva llar, especialment si teniu unes condicions de crèdit excel·lents i les condicions de préstec són favorables.
Haureu de tenir una puntuació de crèdit com a mínim de 620 per a un préstec d’equitat a casa, tot i que el vostre tipus d’interès serà força alt amb una puntuació tan baixa. Les millors tarifes van a prestataris amb una puntuació superior a 740. Els prestamistes sovint paguen la majoria o tots els costos de tancament d’un préstec d’equivocació a domicili a menys que tanqui el préstec anticipadament, dins dels primers 24 a 36 mesos, en aquest cas hauràs de reemborsar al prestador diversos centenars a pocs milers de dòlars pels costos de tancament., segons la vostra ubicació i la mida del vostre préstec.
Comparació d'un préstec de renda variable amb un refinançament de sortida
Haureu d’obtenir pressupostos de diversos prestadors per veure en què es compara el tipus d’interès d’un nou préstec d’equitat a casa amb la realització d’un refi d’efectiu, suposant que esteu interessats i que pugueu obtenir les dues opcions. En general, els préstecs de renda variable i els rebuts de sortida de caixa tenen uns tipus d’interès més alts que simplement refinançar una primera hipoteca. Un refinançament de caixa té de vegades un tipus d'interès més elevat que un préstec en capital propi. En qualsevol dels dos casos, la tarifa dependrà de la vostra relació qualitat-preu i de la vostra solvència.
Amb el refinançament de caixa o el nou préstec d’equivocacions, haurà de complir tots els estàndards habituals de qualificació hipotecària, com ara tenir ingressos i deutes prou baixos per fer els pagaments mensuals proposats, un historial d’ocupació constant i una bona puntuació de crèdit. També haureu d’enviar la documentació per obtenir la qualificació financera.
Reuneix els dos estats bancaris més recents, matolls de pagament, W-2 i declaracions d’impostos federals; propietari d’habitatges-pàgina de declaracions d’assegurances; pàgina de declaracions d'assegurança d'inundació obligatòria per als prestadors, si escau; i els estats de préstecs sobre préstecs de capital hipotecari i d’equivocació dels darrers més recents. Estigueu preparats per proporcionar altres documents a mesura que ho sol·liciti el subscriptor del préstec, especialment si sou per compte propi.
La línia de fons
En última instància, correspon al prestador determinar si es pot obtenir un refinançament de caixa o un nou préstec en capital propi. Podeu qualificar-vos amb alguns prestadors i no amb altres, ja que els estàndards de préstec varien una mica. Compra al costat de bancs, corredors d’hipoteca, creditors en línia i cooperatives de crèdit per trobar la millor oferta. I si voleu refinançar, assegureu-vos d’utilitzar els ingressos amb prudència.