Definició de l'escriptura de garantia especial
Una escriptura de garantia especial és una escriptura de béns immobles on el venedor de la propietat –coneguda com a concedent– només es garanteix de qualsevol cosa que es produís durant la seva propietat física. Dit d'una altra manera, el cedent no garanteix cap defecte de títol clar que hi hagi abans que prenguessin la propietat.
Les escriptures de garantia especial s’utilitzen més sovint amb transaccions de propietat comercial. Les transaccions de propietat unifamiliar i altres de propietat residencial solen utilitzar una escriptura de garantia general. Molts prestamistes hipotecaris insisteixen en ells en l'ús de l'escriptura de garantia general.
Les escriptures de garantia especial van per nombres nombrosos en diferents estats, incloent l'escriptura de pactes, l'escriptura de subvencions i l'escriptura de garantia limitada.
Fonaments de les garanties
Una escriptura de garantia proporciona la transferència de propietat o títol a béns immobles comercials o residencials i inclou certes garanties del venedor. Aquestes garanties inclouen que el títol de la propietat s’està transferint de forma gratuïta de les reclamacions sobre propietat, les obligacions o hipoteques pendents o altres gravàmens per part de persones físiques o entitats diferents del venedor.
Una escriptura de garantia especial (també coneguda com a escriptura de garantia limitada) és una variació de l'escriptura de garantia general. L’escriptura de garantia general és el tipus d’instrument més comú i preferit que s’utilitza per transferir títols de propietat immobiliària als Estats Units.
Tant els actes generals com els de garantia especial identifiquen:
- El nom del venedor: el cedent
- El nom del comprador: el concessionari
- La ubicació física de la propietat
- La propietat està exempta de deutes o gravàmens diferents als indicats en l'escriptura
- El concedent garanteix que són el propietari legítim de la propietat i tenen dret legal de transferir el títol.
- El cedent garanteix que la propietat està lliure i nul·la de totes les garanties i que no hi ha cap reclamació pendent sobre la propietat de cap creditor que l'utilitzi com a garantia.
- Hi ha la garantia que el títol resoldria les reclamacions de tercers sobre la propietat de la propietat.
- L’atorgant farà tot el que sigui necessari per aportar un bé al títol de l’adjudicatari a la propietat.
Ambdues actes ofereixen les mateixes proteccions generals per al comprador. Tanmateix, la diferència principal entre una garantia especial i una escriptura general de garantia és la forma en què es tracta del termini de protecció que es dóna a la propietat del títol.
Compres per emportar
- Una escriptura especial de garantia és una escriptura en la qual el venedor d'una peça de propietat només garanteix els problemes o gravàcies en el títol de propietat ocorreguts durant la seva propietat.
- Una obra especial de garantia garanteix dues coses: El cedent és propietari i pot vendre la propietat. i la propietat no va comportar gravàcies durant la seva propietat.
- Una escriptura de garantia especial és més limitada que l'escriptura de garantia general més comuna, que abasta tota la història de la propietat.
Escriptura de garantia especial
Si bé l'ús de la paraula "especial" pot comunicar a un comprador la idea que l'escriptura sigui de més qualitat, l'escriptura especial de garantia és menys completa i ofereix menys protecció a causa del termini limitat que cobreix. A la propietat residencial, les escriptures de garantia especial s’utilitzen freqüentment en les execucions hipotecàries i la venda forçada de la propietat per satisfer un deute.
Una escriptura de garantia general cobreix tot l'historial de la propietat. Garanteix que la propietat està lliure de possibles desperfectes o gravàcies, independentment de quan hagin passat o sota la titularitat de la qual. L’escriptura de garantia general garanteix al comprador que obté els drets de propietat complets sense possibles problemes legals vàlids amb el títol.
Amb un acte especial de garantia, la garantia cobreix només el període en què el venedor posseïa el títol de la propietat. Les escriptures especials de garantia no protegeixen dels errors en un títol lliure i clar que puguin existir abans de la propietat del venedor. Així, l’atorgant d’una escriptura de garantia especial només serà responsable dels deutes, problemes o altres gravàmens del títol que van causar o que van succeir durant la seva propietat de la propietat. El concessionari assumeix la responsabilitat dels problemes derivats dels propietaris anteriors.
A tall d’exemple, imagineu que una casa ha tingut dos propietaris anteriors abans. El primer propietari era un assetjador i aviat la casa i el pati van caure en mal estat. El departament d'aplicació del codi de la ciutat va dictar multes contra el propietari que s'adjuntava a la propietat. El propietari va caure enrere sobre la seva hipoteca i el banc va deixar de venda, venent la casa al segon propietari. Per al plaer del barri, el nou propietari va arreglar la casa i va netejar el pati. Al cap de 10 anys posen la casa al mercat, i la compravem amb un acte especial de garantia. Pocs anys després decideix vendre la casa. No obstant això, atès que els drets d’execució del codi es mantenen en contra de la propietat, podrien afectar la venda. Com a mínim, haureu de satisfer el títol de la ciutat per alliberar el títol.
Cerques de títols i assegurança de títol
La majoria de vegades una cerca de títol descobrirà cap tipus de propietat o reclamació sobre el títol d'una propietat. Una cerca de títol és una revisió dels registres públics disponibles per determinar la propietat de la propietat. Els advocats, empreses titulars i particulars poden realitzar cerques de títols per verificar la propietat de la propietat. Si bé aquestes cerques són àmplies, sempre hi ha la possibilitat que es perdi alguna cosa.
Per aquesta raó, la majoria dels compradors, independentment del tipus de garantia que utilitzin, també compren una assegurança de títols en comprar una propietat. L’assegurança de títol és una pòlissa d’assegurança d’indemnització que protegeix un comprador de reclamacions financeres contra el títol d’una propietat que posseeix.
Pros
Les garanties especials permeten la transferència del títol de propietat entre venedor i comprador.
La compra d’una assegurança de títol pot mitigar el risc de reclamacions anteriors a l’escriptura especial de garantia.
Contres
Els actes especials en garantia proporcionen una estreta protecció per als concessionaris o per als compradors.
Les escriptures de garantia especial només cobreixen el període de propietat del cedent o venedor.
Exemple real del món de l'acta de garantia especial
Tot i que les escriptures de garantia general són més freqüents en les transaccions immobiliàries residencials, hi ha un àmbit on l'esdeveniment especial de garantia es converteix en la norma. Aquest terreny és per a propietats hipotecades, propietat immobiliària (REO) o propietats de venda curta.
La majoria de les associacions federals d’hipoteca (FNMA), l’habitatge i el desenvolupament urbanístic (HUD) i les residències de propietat bancària venen utilitzant aquest tipus d’actes. Potser una de les raons principals per a l'ús de fets especials de garantia és perquè l'autoritat venedora no vol fer-se responsable de cap situació relacionada amb la propietat abans de la confiscació.
Per exemple, el 2012, una parella que tenia una casa al comtat de Grenada, Mississipí, va morir de manera primària als pagaments del préstec a la propietat. El febrer de 2013, la propietat va ser abandonada pel seu prestador, Wells Fargo Bank. Documents legals posteriors van indicar que Wells Fargo "va transmetre la propietat a FNMA amb un acte especial de garantia".
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.