Comerç immobles per mantenir el taxista a la badia

Si alguna vegada vau intercanviar cartes de beisbol amb un amic, ja coneixeu el principi bàsic d'un "intercanvi semblant". Potser el teu amic estimava de debò a José Canseco i volia la seva targeta de novio de Canseco, però teníeu la sospita que la seva carrera podria acabar malament. Els dos vau acordar canviar algunes de les seves targetes de futur per Canseco. Heu calculat el valor de la vostra targeta i heu decidit a canvi quines targetes voleu fer, a continuació, heu canviat. És una aposta segura que l’IRS no ha obtingut cap tall d’acció.

Un intercanvi de tipus similar (també anomenat intercanvi de la secció 1031) permet als inversors immobiliaris fer una cosa semblant ajornant guanys o pèrdues de capital quan compren o venen una propietat. Essencialment, un bescanvi de tipus similar permet canviar les propietats d’inversió amb un altre inversor i mantenir el taxista fora de l’acord fins molt després quan la propietat es vengui en efectiu. Per descomptat, el procés no és tan fàcil com canviar algunes cartes de beisbol, però aquest article us mostrarà com es fa.

Per què hauríeu de considerar un intercanvi
L’oportunitat d’ajornar les obligacions fiscals mitjançant un bescanvi de 1031 (anomenat a la secció 1031 del Codi d’ingressos interns) anima als inversors a reequilibrar les carteres immobiliàries i a fer ús d’efectius més rendibles que, d’altra manera, pagarien en impostos. La capacitat de reequilibri és especialment important en els béns immobles, a diferència de les accions i les obligacions individuals, una propietat pot constituir una part important del valor de la cartera.

A causa del caràcter concentrat d'una inversió immobiliària, és important que els gestors de cartera tinguin la flexibilitat de reequilibrar les seves carteres i fer apostes tàctiques en diferents sectors immobiliaris o regions d'inversió. Un intercanvi de 1031 fomenta aquest reequilibri permetent als inversors entrar i sortir de les exposicions immobiliàries mitjançant l'intercanvi d'una propietat per una altra sense la càrrega d'incórrer immediatament en impostos sobre guanys de capital. Utilitzant contínuament 1031 borses per adquirir i disposar de béns, els inversors poden ajornar l’impost sobre les plusvàlues fins que arribi el moment de liquidar part o la totalitat de la cartera, hi hagi un canvi favorable en la llei tributària o bé hagin acumulat prou pèrdues de capital per compensar l’obligació de guany de capital. (Per obtenir més informació sobre com funciona la secció 1031, consulteu les transaccions immobiliàries intel·ligents .)

Visió general
Per poder acollir-se a aquest tractament fiscal, els inversors han de complir certs requisits i limitacions quant al tipus d’immobles que poden intercanviar, la ubicació de les propietats i el calendari de determinats esdeveniments clau. La següent secció proporcionarà una descripció detallada dels diversos requisits, però és important tenir en compte que una residència primària no s'aconsegueix, per desgraciadament, no podreu canviar el vostre condomini suburbà per una casa de platja a Malibu. (Si voleu més informació sobre la venda d’una residència personal, consulteu Will Your Home Sale us deixarà amb xocs fiscals? I és cert que podeu vendre la vostra casa i no pagar cap impost sobre guanys de capital? )

Coordinar els elements necessaris pot ser una tasca bastant descoratjadora. Per ajudar a facilitar les operacions i la documentació necessàries, els inversors han d’utilitzar una casa de compensació de tercers anomenada “intermediari qualificat (QI)”, que gestioni tots els fons relacionats amb la compra, venda i intercanvi d’immobles. Atès que els fons no passen directament pels comptes del contribuent i el contribuent mai no controla cap de la quantitat d’efectiu produït per la transacció, l’inversor ha invertit efectivament les plusvàlues en les propietats intercanviades i pot diferir l’impost sobre les plusvàlues fins a la venda de béns immobles en efectiu.

La configuració i execució d’un intercanvi de 1031 i el tractament fiscal corresponent de l’operació poden ser molt complexes. La següent secció oferirà una descripció breu i simplificada dels requisits i passos necessaris per executar un intercanvi 1031.

Requisits de transacció

Propietats qualificadores
L’intercanvi només funciona per inversions immobiliàries o propietats comercials. Una propietat d'inversió és aquella que es compra per arrendar i obtenir ingressos. La propietat empresarial és propietària i utilitzada per una empresa i es troba en el balanç com a actiu. Totes les propietats reals als Estats Units, siguin millorades o no millorades, són generalment de tipus similar. La propietat immobiliària fora dels Estats Units es considera propietat "no similar". La secció 1031 no s'aplica als intercanvis d'inventaris, accions, bons, notes, altres valors o propietats personals de qualsevol tipus. (Per obtenir una visió general dels diferents tipus d’immobles, mireu el nostre tutorial Explorant inversions immobiliàries i invertint en béns immobles .)

Actius no qualificatius i arrencada
Si la transacció implica actius o efectius no qualificatius (no similars), l'inversor ha de reconèixer el benefici de la venda i pagar els impostos en conseqüència. Si suposem que el valor d’una de les propietats bescanviades és superior al valor de l’altra, els actius no qualificatius que s’utilitzen per igualar el valor entre els intercanvis s’anomenen “arrencada” i segueixen sotmesos a impostos sobre guanys de capital normals.

Cronologia
Si bé les transaccions no han de ser simultànies, hi ha restriccions en certs elements de cronometratge de transaccions. Per exemple, per qualificar una transacció com a bescanvi de 1031, un inversor ha d’identificar la propietat que s’ha de bescanviar abans de tancar i identificar la propietat de reemplaçament en el termini de 45 dies després de tancar la venda del primer actiu. A més, la transacció per adquirir la propietat de substitució s’ha d’executar en els 180 dies següents a l’execució de la venda del primer acord. Per a la majoria dels inversors, una de les tasques més difícils és identificar els actius de substitució als 45 dies posteriors a la venda de l'actiu cedit. No obstant això, és important que ho facin perquè aquestes restriccions de temporalització són molt estrictes i l’IRS no concedeix extensions.

Intermediari qualificat
A causa de la complexitat d'aquestes disposicions i dels requisits i restriccions que envolten l'intercanvi, els inversors que patrocinen l'intercanvi han d'utilitzar un intermediari qualificat per facilitar l'acord. L'intermediari qualificat, definit com una empresa que treballa a temps complet en facilitar 1031 intercanvis, no ofereix assessorament legal ni fiscal. No pot ser una empresa, com ara una empresa de CPA, un advocat o un agent immobiliari que hagi tingut cap relació amb la part imposable dins dels 24 mesos anteriors a la primera operació immobiliària. Preferiblement, la QI ha de ser una empresa de tercers que no hagi prestat prèviament cap d'aquests serveis a cap participant en la transacció.

El QI realitza diversos serveis de facilitació i actua com a pont entre les parts implicades per ajudar a estructurar i executar l’intercanvi. Els seus deures inclouen:

• Elaborar tota la documentació requerida i actuar com a casa de compensació per assegurar-se que totes les parts adequades rebin documentació.
• Assegurar-se que els fons es mantenen en un compte bancari assegurat i assegurat i que es realitzen desemborsaments per obtenir comptes de garantia quan finalitzin les transaccions.
• Envieu una comptabilització completa de les transaccions amb els registres dels contribuents i proporcioneu un formulari 1099 als contribuents i a l’IRS que documenti els impostos obligatoris i els impostos sobre les plusvàlues pagades.

Les estrictes regles de l'IRS sobre determinats requisits subratllen el valor de l'intermediari qualificat i la importància de triar-ne un. Un dels serveis principals de la QI és mantenir els participants en les transaccions en bon estat i assegurar que compleixin els requisits necessaris perquè els contribuents puguin acollir-se al tractament tributari preferencial dels seus beneficis immobiliaris, per la qual cosa és important que els inversors investiguin i seleccionin detingudament la seva intermediació. (Per a una lectura relacionada, consulteu els avantatges d’utilitzar un advocat immobiliari .)

La següent secció tractarà sobre els intercanvis de propietats múltiples i han de complir els inversors de la línia de temps bàsica.

Intercanvis de propietats múltiples
En un intercanvi de tipus similar, un inversor no està obligat a fer un intercanvi de propietats per a un. Podeu utilitzar diverses propietats a banda i banda de l'intercanvi sempre que es compleixin les regles següents. Aquestes regles s’anomenen generalment les regles "tres propietats", "95%" i "200%".

• La regla de tres propietats: les tres propietats poden qualificar-se independentment del valor de mercat.
• Regla del 95% : qualsevol nombre de propietats pot qualificar sempre que el valor raonable de mercat (FMV) de les propietats rebudes al final del període de canvi no sigui superior al 95% del FMV acumulat de totes les propietats de substitució potencial identificades.
• Regla del 200% : es pot canviar qualsevol nombre de propietats sempre que el FMV acumulat de les propietats de substitució no sigui superior al 200% del FMV combinat de totes les propietats bescanviades a la data de transferència inicial.

Tot i que l’IRS és força flexible pel que fa al nombre d’actius que permetrà intercanviar per ajudar a l’ajornament de l’impost sobre guanys de capital, és molt estricte quant a l’hora d’identificar aquestes propietats i dur a terme l’intercanvi.

Pla de transacció i calendari
Tot i que el pla i el pla de transaccions per a un intercanvi de 1031 poden arribar a ser extremadament complexos, certs ítems segueixen un format bàsic i són similars per a la majoria de les transaccions.

1. Inicialment, un inversor que desitgi entrar en un intercanvi de tipus similar identificarà la propietat o les propietats a vendre (la "propietat cedida") i, després, amb l'ajuda del intermediari, la vendrà a un tercer. L’intermediari rep els fons com a venedor i assegura tots els fons en garantia.
2. Amb els fons en garantia, l’inversor disposa de 45 dies per seleccionar una o diverses “propietats de reemplaçament” per a l’intercanvi, que s’han de comprar a un venedor de tercers en els 180 dies següents a la primera transacció. L’intermediari actua com a comprador, assegura fons en escrow i, a continuació, reenvia els fons adequats al venedor o venedors. (Per obtenir ajuda per trobar un reemplaçament, consulteu les 10 principals característiques d’una propietat de lloguer rendible i cerqueu fortuna en béns immobles comercials .)
3. A continuació, el QI prepara tota la documentació comptable per al contribuent que demostra que els fons han passat per una casa de compensació de QI i que els comptes del contribuent / inversor no han rebut fons. El QI també prepara un formulari 1099 que indica les plusvàlues ocasionades per la creació de "arrencada" no qualificativa i els impostos pagats com a part de la transacció i reenvia el formulari a l'IRS.
4. Finalment, el contribuent arxivarà el formulari 8824 de l’IRS amb l’IRS, a més de qualsevol document similar requerit per l’estat en què es troben les propietats o resideix el contribuent. A més de facilitar l’intercanvi, l’intermediari qualificat també produirà tots els documents d’intercanvi que requereixen les transaccions, com ara els actes de propietat i els contractes immobiliaris.

Com que el QI ha controlat els fons tant de la venda com de la compra de les propietats intercanviades i perquè l’inversor ha rebut propietats en comptes d’efectiu per a la venda de l’actiu cedit, les plusvàlues es difereixen. Excepte qualsevol "arrencada", les plusvàlues poden diferir-se contínuament mitjançant bescanvis de tipus similar fins que eventualment es venguin actius en efectiu. En aquest moment, les plusvàlues acumulades s’imposaran mitjançant els mètodes d’impostos vigents.

Conclusió
Pot ser que un intercanvi semblant no sigui tan fàcil com els comerços de targetes de beisbol de la vostra joventut, però us permet negociar les vostres propietats d’inversió i mantenir al taxista fora de l’acord. Al entrar contínuament en aquests intercanvis de tipus similar, els inversors poden executar transferències de propietats reals per augmentar o disminuir les exposicions a determinats sectors immobiliaris i, alhora, ajornar les plusvàlues fins que finalment les propietats es venguin en efectiu. Un cop entès les regles del joc, es tracta d’una bona manera de reequilibrar eficientment la vostra cartera immobiliària.

Per obtenir més estratègies per mantenir un pas per davant de l’home tributari, consulteu Consells sobre impostos per a l’inversor individual i Consells sobre impostos de finalització d’estalvi de diners .