6 Requisits financers per comprar una casa
Tant si esteu al mercat d’un comprador com al d’un venedor, un cop trobeu una casa que sent com a casa, voldreu comprar-la tan aviat com sigui possible. Tot i això, no és tan senzill. Molts problemes financers determinaran si podreu comprar la casa i els termes de la vostra hipoteca. Conèixer aquesta informació amb antelació us ajudarà a prendre millors decisions i farà que el vostre procés d’aprovació hipotecària vagi ràpidament i ràpidament.
Prerequisit financer # 1: Teniu un pagament inicial suficient
El vostre somni de propietat a casa es pot esborrar ràpidament si no podeu proporcionar una quantitat adequada de diners per al vostre pagament inicial.
"Els prestadors han reforçat els requisits des de la crisi econòmica del 2008", afirma Karen R. Jenkins, un banquer hipotecari certificat que és el president i conseller delegat de KRJ Consulting a Columbia, Carolina del Sud. "Com a resultat, els prestataris potencials que busquen adquirir una casa han de tenir una certa pell per jugar a casa", segons Jenkins, la majoria dels programes de préstec necessiten un mínim del 3, 5%.
És possible que conegueu persones que van comprar habitatges en un passat sense pagar cap pagament inicial o, fins i tot, haureu pogut ser una d'aquestes persones. Es tracta d'un escenari molt menys probable en l'actualitat, ja que els bancs estan intentant limitar el risc d'impagament dels prestataris. "Un prestatari amb pell en el joc és menys predeterminat quan es faci difícil", afirma Stacey Alcorn, propietària i directora de felicitat de LAER Realty Partners, amb seu a Boston. Per exemple, quan els valors immobiliaris disminueixen, un prestatari que ha estalviat la seva vida en aquesta propietat té més probabilitats de bloquejar-se i de sortir a la tempesta, esperant que els valors de la propietat tornin a augmentar, segons Alcorn. D'altra banda, "un prestatari que ha anul·lat els diners zero és probable que només es vagi allunyant de la propietat i deixi que el banc s'emporti en execució hipotecària."
Prerequisit financer # 2: Cerqueu un tipus d’interès assequible
Prerequisit financer # 3: Teniu una puntuació de crèdit mínima acceptada
La vostra puntuació FICO reflectirà si esteu pagant les vostres targetes de crèdit i pagueu les factures amb retard, cosa que pot ser un altre obstacle financer per als propietaris potencials que necessiten una hipoteca. “Les puntuacions FICO diuen al banc la vostra capacitat de pagar les factures mensualment i quant de deute global té. Si teniu el màxim compte de totes les vostres targetes de crèdit, la vostra puntuació FICO serà baixa i això perjudicarà les vostres possibilitats d'obtenir finançament perquè els bancs no volen prestar a algú que estigui fora de les targetes de crèdit ", diu Alcorn.
Què es considera una puntuació FICO acceptable? Amy Tierce, vicepresidenta regional de la hipoteca Wintrust a Needham, Mass., Remarca que tot i que la FHA ofereix finançament als prestataris amb una puntuació de crèdit inferior a 500, la majoria dels prestadors han afegit els seus propis requisits. Per tant, serà un repte trobar un prestador que treballi amb un prestatari amb una puntuació de crèdit inferior a 640. (Per a més informació, llegiu: Què és un bon punt de crèdit? )
Tanmateix, les targetes de crèdit superades no són la vostra única preocupació. "Si teniu una pendent de 30, 60 o 90 dies de demà en les altres factures, els vostres punts de crèdit tornaran a ser baixos i els bancs no volen prestar diners a algú que hauran de demanar constantment diners", diu Alcorn. i afegeix que "cobraments, fallides o execucions hipotecàries del vostre crèdit indica al banc que no teniu cap problema per renegar dels vostres compromisos de deute i, per dir-ho simplement, no volen que siguin al costat".
Prerequisit financer # 4: Teniu una proporció de deute amb ingressos inferior o igual al 43%
Els propietaris d’habitatges que s’estenen sobresortint poden acabar menjant fideus ramen cada dia en una casa que poden acabar perdent. És important ser realista sobre el que et pots permetre.
"Els bancs utilitzen una relació deute amb ingressos per determinar si un prestatari pot permetre's comprar una casa", afirma Alcorn. “Per exemple, diguem que un prestatari guanya 5.000 dòlars al mes. El banc no vol que el vostre deute total, inclòs el nou pagament hipotecari, més els vostres pagaments de cotxes, pagaments amb targeta de crèdit i altres obligacions mensuals, superin un cert percentatge d’aquests ingressos. ”El gener del 2014, l’Oficina de Protecció Financera del Consumidor va introduir regles. afirmant que la proporció de deute amb benefici no pot superar el 43%. (Per obtenir més informació, vegeu: què es considera que és una bona relació DTI? )
Tanmateix, Alcorn adverteix que només perquè el banc considera que es pot pagar un determinat pagament hipotecari no significa que realment es pugui. “Per exemple, el banc no sap que teniu una família nombrosa, costos d’atenció a la infància o envelliment dels pares que tingueu cura. És important tenir una conversa sincera sobre els vostres pagaments mensuals amb el vostre equip hipotecari perquè no us posi pel cap ".
Jenkins està d’acord i afegeix que "hi ha despeses addicionals relacionades amb la propietat d’una casa que potser no incorreu durant el lloguer. Assegureu-vos de calcular totes les despeses i deutes mensuals i deixeu que el vostre pressupost prengui la decisió final sobre el que podeu pagar amb comoditat."
Prerequisit financer # 5: Teniu la possibilitat de pagar els costos de cloenda
Hi ha nombroses taxes associades a una hipoteca de la llar, i podríeu estar en un despertar financer malhumorat si no sabeu per endavant què espereu.
Tot i que els costos de tancament varien de prestador a prestador i d’estat a estat, “els prestataris paguen la taxació, l’informe de crèdit, les taxes d’advocat / agent de tancament, les taxes de registre i les taxes de processament / subscripció”, afirma Alcorn, que afegeix que els costos de tancament solen ser l’1% de l’import del préstec.
Tot i això, Jenkins diu que les taxes podrien arribar fins al 3%. "Ara els prestadors han de proporcionar-vos una" estimació de bona fe "completa de les taxes que incorrerà en un préstec específic. Les regles també són més estrictes en les estimacions del prestador i hi ha molt poc espai per canviar les taxes que es cotitzen a la taula de tancament. ”Aconsella als compradors que revisin l’estimació de bona fe i facin preguntes si no esteu segurs de què suposa una quota específica. .
Prerequisit financer # 6: tenir documentació financera obligatòria
La documentació insuficient pot retardar o, fins i tot, aturar el procés d’aprovació del préstec, de manera que heu d’esbrinar què heu de portar a la taula.
"El vostre prestador ha de tenir una llista de comprovació completa i completa de la documentació necessària per donar suport a la vostra sol·licitud de préstec en funció de la vostra situació laboral i d’ingressos", diu Tierce. "Si comenceu amb una aprovació prèvia, assegureu-vos que el prestador demana tota la documentació per al procés ja que no és inútil una aprovació prèvia sense una revisió exhaustiva de la documentació. Es pot perdre alguna cosa que pot provocar que el vostre préstec es denegui més endavant si el procés de preaprovació no està documentat molt bé. "
Què és la aprovació prèvia? Segons Jenkins, es tracta d '"aprovació preliminar en funció del que el prestatari" va declarar a la sol·licitud (ingressos, deute, actiu, feina, etc.). El procés d'aprovació real valida els ingressos, els actius i el deute mitjançant diversos mètodes com el pagament. tacs, declaracions d’impostos, estats bancaris, W2 i verificacions d’ocupació. ”
Tierce afegeix que "en mercats competitius, venedors i agents immobiliaris ni tan sols consideraran una oferta sense saber que el comprador està pre-aprovat". Es podrien sol·licitar documents addicionals en una data posterior o durant tot el procés. "El procés de subscripció és exhaustiu i alguns documents poden presentar preguntes o preocupacions que requereixen documentació addicional. Respireu profundament i doneu al prestador tot el que demanen, amb la màxima rapidesa possible, per obtenir la vostra aprovació. "
La línia de fons
Abans de pensar en comprar la casa dels vostres somnis, heu d’assegurar-vos que les vostres finances estan bé i que us heu preparat de forma sàvia i minuciosa abans que fins i tot comenci el procés d’aprovació de la hipoteca.