Afegiu alguns béns immobles al vostre portafoli

Amb els béns immobles una part ferma de la matriu d’assignació de capital tant per a inversors institucionals com per a minoristes, els fons immobiliaris han augmentat recentment en augment. A causa del caràcter intensiu en capital de la inversió immobiliària, la seva exigència de gestió activa, així com l'augment d'oportunitats immobiliàries mundials, les institucions que busquen una gestió eficient d'actius es traslladen gradualment a fons de fons immobiliaris.

El mateix passa per als inversors minoristes, que ara es beneficien de l’accés a una selecció molt més gran de fons mutualistes immobiliaris que abans, cosa que permet una diversificació i una diversificació de capital eficients. Com qualsevol altre sector d’inversions, els béns immobles tenen els seus avantatges i contres. Tanmateix, s’hauria de considerar per a la majoria de carteres d’inversions, amb fideïcomisses d’inversió immobiliària (REITs) i fons mutualistes immobiliaris considerats possiblement els millors mètodes per omplir aquesta assignació.

Béns immobles per a inversors institucionals

La inversió immobiliària ha estat dominada des de fa temps per grans agents: fons de pensions, companyies d’assegurances i altres grans institucions financeres. Gràcies a la globalització de la inversió immobiliària i a l’aparició de noves oportunitats fora de mar, tant que permeten un major grau de diversificació com de potencial de retorn, s’està desenvolupant un lloc permanent per a béns immobles en assignacions de cartera institucional com a tendència.

L'assignació permanent del capital immobiliari arriba amb alguns obstacles. En primer lloc, és intensiu en capital. A diferència de les accions que es poden adquirir per increments reduïts, les inversions immobiliàries comercials requereixen quantitats relativament grans i la inversió directa sovint comporta carteres abundants i riscos desmesurats en qualsevol ubicació o per tipus de propietat. La propietat immobiliària també requereix una gestió activa, que requereix molta mà d’obra. Gestionar una assignació immobiliària requereix recursos importants en comparació amb les inversions tradicionals. Com a resultat d’aquests problemes, amb l’objectiu d’incrementar l’eficiència de la gestió i la distribució de capital, les institucions solen gravitar cap a fons immobiliaris i fons de fons. Aquests mateixos avantatges poden assolir els inversors minoristes a través de REITs, fons de borsa de negociació de borsa (ETF) i fons mutuos immobiliaris.

Inversors minoristes

A continuació, es mostren diverses maneres perquè els inversors minoristes accedeixin al potencial de rendibilitat dels immobles i obtinguin exposició a la classe d’actius.

Inversió Directa

Aquesta estratègia està relacionada amb els inversors que seleccionen directament propietats específiques. El gran avantatge d’aquesta estratègia és el control. La propietat directa de la propietat permet desenvolupar i executar estratègies, així com una influència directa sobre el retorn. Tanmateix, la inversió directa fa molt difícil crear una cartera immobiliària ben diversificada. Per a la majoria dels inversors minoristes, l'assignació immobiliària no és prou gran com per permetre la compra de propietats suficients per a una veritable diversificació; també augmenta l'exposició al mercat immobiliari local i els riscos de propietat.

Trusts d’inversió immobiliària (REITs)

Les accions de REIT representen accions de capital públic i privat en empreses que s’estructuren en fideïcomissaris que inverteixen en béns immobles, hipoteques o altres inversions col·lateralitzades de béns immobles. Els REIT solen posseir i gestionar propietats immobiliàries. Aquests poden incloure propietats residencials plurifamiliars, centres comercials ancorats per a queviures, immobles al detall locals i centres strip, centres comercials, oficines comercials i hotels.

Els trusts d’inversió immobiliària són gestionats per un consell d’administració que pren decisions de gestió d’inversions en nom del trust. Els REIT paguen poc o cap impost sobre la renda federal sempre que reparteixen el 90% dels ingressos imposables com a dividends als accionistes. Tot i que l’avantatge fiscal augmenta els fluxos de caixa posteriors a l’impost, la incapacitat dels REIT per retenir efectiu pot dificultar significativament el creixement i l’apreciació a llarg termini. A banda de l’avantatge fiscal, els REIT proporcionen molts dels mateixos avantatges i desavantatges que les accions.

Els gestors de REIT proporcionen una visió estratègica i prenen decisions relacionades amb la inversió i la propietat, tractant així problemes relacionats amb la gestió dels inversors. Els majors desavantatges dels REIT per als inversors minoristes són la dificultat d’invertir amb capital limitat i la quantitat important de coneixements i anàlisis específics dels actius necessaris per seleccionar-los i predir-ne el rendiment.

Les inversions REIT tenen una correlació molt més alta amb el mercat de valors global que les inversions immobiliàries directes, la qual cosa porta a disminuir les seves característiques de diversificació. La volatilitat al mercat REIT també ha estat superior a la immobiliària directa. Això es deu a la influència de les forces macroeconòmiques en els valors REIT i al fet que les accions de REIT es valoren contínuament, mentre que els béns immobles directes estan influïts més pels mercats immobiliaris locals i es valoren mitjançant el mètode de taxació, que tendeix a suavitzar els rendiments de la inversió.

Fons mutus immobiliaris

Els fons mutus immobiliaris inverteixen principalment en accions REIT i en empreses operatives immobiliàries. Proporcionen la possibilitat d'obtenir una exposició diversificada a béns immobles mitjançant una quantitat relativament petita de capital. Segons els seus objectius d’estratègia i diversificació, proporcionen als inversors una selecció d’actius molt més àmplia del que es pot aconseguir comprant accions REIT soles, i també proporcionen la flexibilitat de passar fàcilment d’un fons a un altre. La flexibilitat també és avantatjosa per a l’inversor del fons mutu per la facilitat comparativa d’adquirir i disposar d’actius en un intercanvi sistemàtic i regulat, en contraposició a la inversió directa, que és difícil i cara. Els inversors més especulatius poden sobrepesar tàcticament determinades propietats o exposicions regionals per tal de maximitzar el rendiment.

La creació d’exposició a una àmplia base de fons mutuals també pot reduir els costos de transacció i les comissions relacionades amb la compra d’accions de REIT individuals. Un altre avantatge significatiu per als inversors minoristes és la informació analítica i de recerca proporcionada pels fons sobre actius adquirits, així com la perspectiva de la direcció sobre la viabilitat i el rendiment dels immobles, tant com a inversions específiques com en classe d’actius.

Per als inversors sense el desig, el coneixement o el capital de comprar terres o béns en els seus propis fons immobiliaris permeten participar en els ingressos i el potencial de creixement a llarg termini dels béns immobles. Tot i que els fons de mútues immobiliaris aporten liquiditat a una classe d’actius tradicionalment il·líquida, els més exigents creuen que no es poden comparar amb la inversió directa en béns immobles.

Propietari de la vivenda

Molts inversors minoristes que no han considerat les assignacions immobiliàries per a les seves carteres d’inversió no s’adonen que ja podrien invertir en béns immobles en posseir una casa. No només tenen una exposició immobiliària, sinó que també tenen un risc financer addicional en tenir una hipoteca a casa. En bona part, aquesta exposició ha estat beneficiosa, ajudant molts a acumular el capital necessari per a la jubilació.

La línia de fons

Tot i que els inversors minoristes poden i han de tenir en compte la propietat de l’habitatge a l’hora d’efectuar les seves assignacions de cartera, també es podrien considerar inversions addicionals, més líquides en béns immobles. Per a aquells que tinguin les habilitats comercials i el capital necessaris, la inversió REIT proporciona accés a alguns dels avantatges de la inversió immobiliària sense necessitat de propietat directa. Per a d’altres, que estiguin considerant una assignació més petita, o per a aquells que no vulguin ser ensenyats per la selecció d’actius, però que necessitin una diversificació màxima, els fons mutuos immobiliaris serien una elecció adequada.