Comprant un habitatge exclusiu

Abans de la crisi hipotecària del 2008-2009, comprar una casa tancada era molt més difícil. Els caçadors de negociacions immobiliàries antigament havien de seguir les subhastes realitzats en els jutjats o bé tamisar-se amb les mostres de la presentació legal. Però l'onada d'execucions hipotecàries provocada pel desallotjament de subprime no només ha augmentat el nombre de propietats disponibles, sinó que ha facilitat la seva cerca i adquisició. De fet, el procés sovint és similar a la recerca de qualsevol altre tipus de llar. Les cases hipotecades estan disponibles a pràcticament tots els mercats immobiliaris a tot el país, oferint oportunitats tant per a propietaris i inversors.

Com trobar cases casades

Es poden trobar propietats hipotecades en publicacions periòdiques i llocs web de serveis de llistats múltiples (MLS), a través de cerques immobiliàries en línia, oficines i llocs bancaris i diaris locals. Hi ha molts llocs web que ara s’especialitzen a trobar cases i propietats en exclusió, com usa-foreclosure.com i HomePath.com de Fannie Mae. Algunes institucions financeres, com Bank of America, també ofereixen pàgines dedicades a ajudar-vos a cercar una llar tancada. En els serveis de llistat múltiple local, les propietats que s'estan prescrivint no poden destacar-se per si mateixes; això només es pot indicar a la descripció de la propietat.

Els prestamistes venen cada cop més els seus actius incautats a través d’agents immobiliaris, així que no dubteu a demanar oportunitats a un agent immobiliari. Alguns agents immobiliaris fins i tot s’especialitzen en propietats hipotecàries.

Més concretament, localitzar un habitatge exclòs depèn d’on es troba exactament en el procés d’exclusió hipotecària: les propietats poden ser propietat del propietari d’habitatge original (en les etapes anteriors, en el cas de propietats d’execució anticipada i venda a curt termini), o d’una entitat tal. com a banc o govern (en els posteriors). Aquí hi ha cinc tipus d'exclusió i enfocaments de compra.

1. Execucions previs
Una propietat està en execució preventiva després que el prestador de la hipoteca hagi notificat als prestataris que no es troben per defecte, però abans que la propietat es posi a la venda a subhasta. Si el propietari pot vendre la propietat durant aquest temps, pot evitar procediments d'execució hipotecària i el seu efecte negatiu en la seva història de crèdit i en les seves perspectives futures (vegeu Obtenir una hipoteca després de la fallida i l'execució hipotecària ). Per tant, alguns propietaris estan disposats a negociar. Les execucions hipotecàries són en general classificades en edificis de jutjats comarcals i de ciutat. A més, molts recursos en línia, inclòs www.foreclosure.com, llisten propietats que es troben en la fase de pre-execució hipotecària.

2. Vendes curtes
Les vendes curtes es produeixen quan el prestador està disposat a acceptar menys del que es deu en una hipoteca. Els prestataris no necessàriament han de tenir en defecte els pagaments hipotecaris perquè un prestador accepte una venda a curt termini; Tanmateix, normalment han de demostrar algun tipus de dificultat financera, com ara la pèrdua d'un lloc de treball, que probablement resultarà en un incompliment. Sovint la residència en qüestió està sota l'aigua, cosa que val menys que el saldo hipotecari pendent. Per tal de qualificar-se com a venda curta, el prestador ha d’acord a “vendre l’immoble en breu” acceptant menys del que es deu, i l’habitatge s’ha d’enumerar per a la venda. Aquestes propietats se solen anunciar com a vendes curtes "pendents d'aprovació bancària".

L’adquisició d’una propietat de venda curta és, en la majoria dels casos, igual que una compra tradicional, però l’idioma dels contractes variarà, especificant que els termes estan sotmesos a l’aprovació del prestador. Un banc pot trigar diversos mesos a respondre a una oferta de venda curta, de manera que el procés pot trigar molt més que una compra tradicional. Molts llocs web de béns immobles, incloses empreses individuals o serveis de cotització, ofereixen l’opció de fer cerques en venda curta.

3. Subhastes de venda de xèrifs
Una subhasta de venda de sheriff es produeix després que el prestador hagi notificat per defecte al prestatari i hagi permès que el prestatari tingui un període de gràcia per posar-se al dia dels pagaments hipotecaris. S'ha dissenyat una subhasta perquè el prestador es reemborsi ràpidament pel préstec que es troba en mora. Aquestes subhastes es produeixen sovint en passos dels jutjats de la ciutat, gestionats per les autoritats locals de policia. La propietat es subhasta a l’ofertor més alt en un lloc, data i hora anunciats públicament. Aquests avisos es poden trobar als diaris locals i en moltes ubicacions en línia mitjançant la cerca de "subhastes de venda de xèrifs".

4. Propietats bancàries
Les propietats que no venen a la subhasta tornen al banc; és a dir, passen a ser propietats immobiliàries (REO). Sovint són gestionats per un departament REO del banc, que manté una llista de les propietats bancàries. Les fonts en línia, com www.realtytrac.com, tenen llistats extensos que es poden cercar per ciutat, estat o codi postal.

5. Propietats del govern
Algunes cases es compren amb préstecs garantits per l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) o el Departament d’Afers Veterans (VA). Quan aquestes propietats entren en execució immobiliària, són reemplaçades pel govern i venudes per corredors que treballen per al govern. S'ha de contactar amb un corredor registrat pel govern per adquirir una propietat del govern. Els compradors poden investigar aquestes propietats a www.hud.gov (feu clic a "ÀREES TEMA" i seleccionen "Habitatges en venda").

Per què les cases hipotecades són més econòmiques

El punt de venda més gran de les cases immobilitzades és, per descomptat, el seu preu reduït, sovint molt inferior a altres propietats similars de la mateixa zona (conegudes com a comparables, o comps, en corrector). La majoria de les execucions hipotecàries es venen un 5% per sota del valor de mercat, almenys, amb descomptes encara majors en determinades regions. Els compradors també poden aprofitar estalvis addicionals amb avantatges, com ara pagaments reduïts, tipus d'interès més baixos o l'eliminació dels honoraris de taxació i determinats costos de tancament.

Què els fa d’aquest tracte? Si la residència està en fase d’abandonament previ o de venda curta, els seus propietaris es troben en una vinculació financera: necessiten diners. I el temps no és del seu costat: han de descarregar la propietat i obtenir el que poden mentre poden, per no perdre-la del tot. En resum, aquests venedors no estan negociant exactament des de la posició de força. Si bé pot semblar cruel aprofitar la desgràcia dels altres, els compradors se’n poden beneficiar.

Poden beneficiar-se encara més si la propietat ha estat incautada. El despatx del xerife no té interès a penjar a una casa; els bancs no volen estar en el negoci del propietari. Les institucions financeres solen voler desfer-se de les propietats hipotecades amb celeritat (per un preu raonable, és clar, han de respondre als inversors i els auditors que van fer tots els intents de recuperar la major part possible del valor del préstec). De nou, això beneficia als compradors.

Finalment, els habitatges tancats generalment es venen a la condició "tal com és" (si hi ha danys, les reparacions no formen part de l'equació) i, com saben els aficionats a mobles de cotxes usats i d'època, "tal com" es tradueix en un descompte. Per descomptat, "tal com és" pot ser una espasa de doble tall, com comentarem a continuació.

Riscos de la compra d’habitatges tancats

Problemes de propietat

Si bé té un descompte compensatori, la condició "tal com és" pot ser bastant fosca. Si la propietat continua sent ocupada pels propietaris, sovint es manté malament; al capdavall, si la gent no pot efectuar els pagaments de la hipoteca, és probable que també es deixi de pagar en concepte de manteniment regular, per no parlar de reparacions importants. A més, algunes persones que estan enfrontades o forçades a l'execució hipotecària estan afectades i emprenen les seves frustracions a casa seva abans de la reposició bancària. Això sovint implica treure electrodomèstics i accessoris i, fins i tot, fins i tot vandalisme directe.

Costos ocults

Juntament amb els treballs de reparació i renovació no previstos, les morositats com els impostos posteriors i les garanties (que les propietats de subhasta sovint els han unit, ja sigui per part de l’IRS o de l’estat o d’altres creditors) poden afegir costos addicionals a una casa altrament desitjable. Tot el que es deu, primer s’ha de pagar i liquidar el govern abans que el procés de compra pugui avançar. Això s'aplica principalment a les propietats subhastades; un banc sempre pagarà les garanties adjuntes a la propietat abans de vendre-la a una altra part.

Procés lent

Les complicacions anteriors sovint signifiquen molts tràmits. Normalment, les execucions hipotecàries inclouen diversos documents addicionals que s’han de completar per preparar el tancament, que no sempre és tan oportú. Si es tracta d’una situació de venda a curt termini, el prestador del propietari ha d’aprovar l’acord i això pot trigar una estona, com s’ha esmentat anteriorment. Els danys greus trobats a la casa poden provocar una menor valoració de la llar, que pot afectar la capacitat del comprador de garantir un préstec. Alguns prestadors no prestaran una quantitat inferior a un dòlar perquè el benefici d'un préstec menor no paga la pena el risc.

Encara que penseu que un banc estaria desitjat de descarregar una residència restituïda, els temps de resposta entre el banc i altres parts implicades també poden ser lents amb propietats REO. El temps que triga a obtenir una resposta a la vostra oferta pot variar àmpliament. ; si el banc que ostenta la propietat està inundat amb execucions hipotecàries, el banc pot trigar molt a processar la vostra sol·licitud. Se sap que els bancs amb retards importants es poden trigar fins a 90 dies a respondre a una oferta. Si teniu previst finançar la compra, us convindria passar un temps per obtenir una preaprovació per a una hipoteca.

Competició

Com en qualsevol mercat, sempre que hi hagi possibilitat d’adquirir alguna cosa amb un descompte a la tarifa continuada, la demanda augmentarà. Així doncs, l’augment d’interès i competència, no només dels ocupants potencials, sinó dels inversors i professionals de la mobilitat, és inevitable quan es tracta d’immobles que valen la pena. Molt sovint, una casa tancada pot tenir un preu atractiu per sota de les altres cases dels voltants, però, quan apareixen les paraules, es poden produir nombroses ofertes ràpidament i es produeix una guerra de licitacions. Llavors, el que abans era una casa amb preus baixos en un gran barri pot convertir-se ràpidament en una propietat costosa.

És possible que els possibles compradors d’habitatges tancats presentin ofertes a diverses propietats alhora, perquè és possible que els compradors competidors puguin assegurar una propietat amb una oferta més alta o amb una oferta total. Però no us desanimeu si algú altre fa una oferta per una propietat en concret; revisar periòdicament per veure si reapareix a l’inventari del banc. Les ofertes d'exclusió solen caure amb força freqüència.

Adquisició d'un habitatge exclusiu

Si compres d’un banc, hauràs d’accentuar les teves habilitats de negociació i iniciar el procés amb una oferta de baix nivell a la propietat que desitgis. Els bancs que hagin acumulat inventaris importants sobre propietats hipotecades tindran més predisposició a negociar pel preu; Com més llarg tingui el banc a la propietat, més grans són les probabilitats que considerarà seriosament ofertes més baixes, especialment en propietats mantingudes durant períodes de temps més llargs. Per tant, probablement haureu de fer la vostra oferta inicial a un preu que estigui com a mínim un 20% per sota del preu actual de mercat, o potser encara més si la propietat en què liciteu es troba en una zona amb una alta incidència d'execució hipotecària.

Si podeu pagar l'immoble i les renovacions necessàries en efectiu, sou una posició envejable. És per això que alguns compradors decideixen unir-se a inversors externs que els poden ajudar a la primera gamma i compartir qualsevol benefici quan la casa torni a bloquejar-se. De fet, les ofertes en efectiu representen una part important de les vendes de REO.

Opcions de finançament d’habitatges hipotecats

Podeu utilitzar una hipoteca per comprar una propietat REO, tot i que els prestadors privats acostumen a escatimar-se sobre finançament d’acords d’exclusió. Tanmateix, hi ha disponibles dues opcions de finançament per als que compleixen els requisits - 203 (k) préstecs de la Federal Housing Administration (FHA) i el programa HomeSteps a través de Freddie Mac, una de les empreses patrocinades pel govern que compra hipoteques.

203 (k) Préstecs

El FHA va dissenyar les seves hipoteques de 203 (k) per ajudar a atenuar les preocupacions dels bancs que, d’altra manera, podrien evitar els REO d’alt risc. compres Cobrant una prestació d’assegurança hipotecària als prestataris, podran garantir els préstecs prestats pels prestadors privats que participen al programa.

Per als prestataris, un dels principals avantatges és la possibilitat de finançar la compra de l’habitatge, més les reparacions necessàries, en una única hipoteca. La versió més bàsica, un préstec racionalitzat de 203 (k), està destinada a reparacions limitades que no requereixen plans d'enginyeria o arquitectura. Les persones poden agafar en préstec fins a 35.000 dòlars per sobre del preu de venda de l’habitatge per cobrir remeis bàsics com ara electrodomèstics nous, revestiments i finestres.

Amb solucions més àmplies, com ara construir una addició o tenir cura dels danys estructurals, un préstec tradicional de 203 (k) sol ser la millor opció. A diferència de la versió simplificada, els propietaris han de treure almenys 5.000 dòlars; la quantitat màxima es basa en els límits de FHA per a cada comtat. A més, heu de pagar per un consultor independent que inspeccioni la propietat i verifiqui que el treball compleix les directrius del programa.

Un desavantatge addicional d’aquests préstecs és el preu. A més de pagar una assegurança hipotecària, els prestataris solen pagar tipus d’interès que són un quart del punt percentual superior als dels préstecs convencionals. També poden haver de superar un o dos punts, que són comissions anticipades que valen cadascun l’1% de l’import principal.

Figura 1. Comparació entre préstecs tradicionals 203 (k) i la versió racionalitzada.

(Font: lloc web del Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac proporciona liquiditat al mercat hipotecari mitjançant la compra de préstecs dels bancs, la posada en comú i la venda als inversors com a valors. Amb HomeSteps, l’organització, a través dels seus socis de préstec privat, ofereix finançament especial per a aquells que vulguin comprar només les propietats hipotecades que posseeix. Actualment, HomeSteps només està disponible als estats següents: Alabama, Florida, Geòrgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Nord, Carolina del Sud, Tennessee, Texas i Virgínia.

Si viviu en un d’aquests estats, HomeSteps té uns beneficis importants. El més important és que no heu de comprar una assegurança hipotecària, que la diferencia dels 203 (k) préstecs. Això només pot estalviar als compradors centenars, fins i tot milers de dòlars, en el transcurs de la hipoteca. A més, una hipoteca HomeSteps no requereix una avaluació en origen, la qual cosa pot suposar un gran obstacle per als que sol·liciten un préstec convencional.

Els compradors poden trobar una llista de propietats unifamiliars, condominials i plurifamiliars al lloc web de HomeSteps.

La línia de fons

A la superfície, els habitatges tancats poden semblar molt atractius. Tanmateix, els costos poden ser extremadament imprevisibles i els danys subjacents podrien fer indesitjables la propietat. El procés de compra és sovint lent, cosa que pot provocar un segon pensament en la ment dels compradors, mentre que una forta demanda d’atractius immobles vençuts pot allunyar alguns compradors esperançadors.

Tot i això, les cases prohibides poden acabar sent tractes increïbles. Els compradors tenen l'oportunitat única de pagar el valor inferior al mercat de les cases que no estarien disponibles en circumstàncies normals. Si hi ha estalvis per part de l'adquisició, millora la probabilitat que el comprador tingui en compte la seva apreciació i un benefici de la seva inversió si ven en el futur.

Si es fa de manera responsable, la compra d’una casa prohibida pot permetre que el comprador pugui obtenir una infinitat de beneficis durant els propers anys.