Ràtio de préstec-valor combinat - Ràtio de televisió
La relació combinada de préstecs a valor (CLTV) és la relació de tots els préstecs garantits d'una propietat amb el valor d'una propietat. Els prestadors utilitzen la proporció CLTV per determinar el risc d'impagament d'un potencial comprador d'habitatge quan s'utilitza més d'un préstec.
En general, els prestadors disposen de préstecs a proporcions de TVTV del 80% i superiors als prestataris amb qualificacions creditícies altes. El CLTV difereix del percentatge de préstec / valor (LTV) simple, ja que el LTV només inclou la hipoteca primera o primària en el seu càlcul.
Fórmula i càlcul de CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnValot total de la propietat On: VL = Valor del préstec \ begin {align} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Valor total de la propietat}} \\ & \ textbf {on:} \\ & \ text {VL = Valor del préstec} \\ \ end {alineat} CLTV = Valor total de la propietatVL1 + VL2 + ... + VLn on: VL = Valor del préstec
Per calcular la relació combinada préstec-valor, dividiu els saldos principals agregats de tots els préstecs pel preu de compra de la propietat o el valor raonable de mercat. La relació CLTV es determina, doncs, dividint la suma dels articles enumerats a continuació pel menor del preu de venda de l'immoble o el valor valorat de la propietat.
- l’import original del préstec de la primera hipoteca
- la part dibuixada (saldo principal pendent) d’una línia de crèdit de capital propi (HELOC)
- el saldo principal no pagat de tot el finançament subordinat de fons tancat, com ara una segona o una tercera hipoteca (Amb un préstec final tancat, un prestatari baixa tots els fons el primer dia i no podrà fer cap canvi de pla de pagament ni accedir a cap abonament). principal un cop tancat el préstec.)
Compres per emportar
- CLTV és similar a LTV, però inclou totes les hipoteques o préstecs i no només la primera hipoteca.
- Els prestadors consideren la relació CLTV per determinar si un comprador de casa pot permetre’s el luxe de comprar una casa.
- La bombolla immobiliària del 2008-2009 va subratllar la rellevància de vigilar la relació CLTV.
El percentatge de CLTV
La relació combinada de préstecs a valor (CLTV) és un càlcul utilitzat pels professionals de la hipoteca i els préstecs per determinar el percentatge total de la propietat del propietari que està gravada en les obligacions de deute. Els prestadors utilitzen la ràtio CLTV juntament amb uns quants altres càlculs, com ara la relació deute amb beneficis i la relació estàndard de préstec a valor (LTV), per avaluar el risc d’estendre un préstec a un prestatari.
Molts economistes atribueixen els estàndards de TVC relaxats a la crisi d'exclusió que va afectar els Estats Units a finals dels anys 2000, entre d'altres factors. A partir de la dècada dels noranta i, sobretot, a principis i mitjans de la dècada del 2000, els compradors d'habitatges solien treure segones hipoteques en el moment de la compra en lloc de pagar els pagaments anticipats. Els prestadors desitjosos de no perdre el negoci d’aquests clients davant dels competidors van acordar aquestes condicions malgrat l’augment del risc.
Abans de la bombolla immobiliària que es va expandir des de finals dels anys 90 fins a mitjans dels anys 2000, la pràctica estàndard era que els compradors d'habitatges realitzessin pagaments per un mínim del 20% del preu de compra. La majoria dels prestadors van mantenir els clients dins d'aquests paràmetres i van limitar el 80% a LTV.
Quan la bombolla va començar a escalfar-se, moltes d’aquestes mateixes empreses van prendre mesures per permetre que els clients es reduïssin baixant un 20%. Alguns prestamistes van aixecar els límits de LTV o van desaparèixer per complet, oferint hipoteques amb un 5% de pagaments o menys, mentre que d’altres mantenien els requisits de LTV al seu lloc, però augmentaven els límits de TVC, sovint fins al 100%. Aquesta maniobra va permetre als clients contractar hipoteques segones per finançar els seus pagaments anticipats del 20%.
L'alçada de l'exclusió que va començar el 2008 va subratllar el per què de CLTV és important. Tenir pell en el joc, com ara una despesa inicial de 100.000 dòlars per a una casa de 500.000 dòlars, proporciona al propietari un poderós incentiu per mantenir els seus pagaments hipotecaris. Si el banc s’executa, no només perd la seva llar, sinó també la pila d’efectius que va pagar per tancar.
El requisit d'equitat a la propietat també aïlla els prestadors d'una baixada en els preus immobiliaris. Si una propietat està valorada en 500.000 dòlars i el valor total es suma fins a 400.000 dòlars, la propietat pot perdre fins a un 20% del seu valor sense que els titulars de la propietat rebin un pagament curt en una subhasta d'execució hipotecària.
Per què importa CLTV
Alguns compradors d'habitatges opten per reduir el pagament inicial rebent múltiples hipoteques sobre una propietat, la qual cosa redueix en una proporció de préstec / valor inferior a la hipoteca primària. També a causa de la proporció més baixa de LTV, molts compradors d'habitatges eviten amb èxit l'assegurança hipotecària privada (PMI). Si és millor obtenir una segona hipoteca o incorporar el cost de l'IMP varia per persona.
En conseqüència, com que el segon hipotecari assumeix més risc, el tipus d’interès d’una segona hipoteca és normalment superior al tipus d’interès d’una primera hipoteca. És convenient que els consumidors tinguin en compte els avantatges i els desavantatges d’acceptar diversos préstecs en una propietat. L’exercici de la diligència deguda ajudarà a que allò escollit sigui la millor opció per a les circumstàncies donades.
Préstec a valor vs CLTV
El préstec al valor (LTV) i el CLTV són dos dels ràtios més habituals utilitzats durant el procés de subscripció de la hipoteca. La majoria dels prestadors imposen màxims als dos valors, per sobre dels quals el prestatari potencial no pot optar a un préstec. La ràtio LTV considera només el saldo hipotecari principal. Per tant, en l'exemple anterior, la ràtio LTV és del 50%, el resultat de dividir el saldo hipotecari primari de 100.000 dòlars pel valor intern de 200.000 dòlars.
La majoria dels prestadors imposen màximes del 80% en LTV perquè Fannie Mae i Freddie Mac no compren hipoteques amb taxes de LTV més elevades. Els prestataris amb bons perfils de crèdit poden eludir aquest requisit, però han de pagar una assegurança hipotecària privada (PMI) sempre que el seu saldo principal de préstecs sigui superior al 80% del valor de la llar. El PMI protegeix el prestador de pèrdues quan el valor de la llar baixa per sota del saldo del préstec.
Els prestadors primaris acostumen a ser més generosos amb els requeriments de TVC. Tenint en compte l’exemple anterior, en cas d’exclusió hipotecària, el titular de la hipoteca principal rep els seus diners íntegrament abans que el segon titular de la hipoteca rebi qualsevol cosa. Si el valor de la propietat disminueix a 125.000 dòlars abans de morir el prestatari, el titular de la propietat primària rep la totalitat de la quantitat que es deu (100.000 dòlars), mentre que el segon titular de propietat només rep els 25.000 dòlars restants malgrat que se’ls deu 50.000 dòlars. El titular principal de les obligacions té menys risc en el cas de la disminució dels valors de la propietat i, per tant, es pot permetre el préstec a un CLTV més alt.
Exemple de la proporció CLTV
Com a exemple, suposem que una persona està comprant una casa per 200.000 dòlars. Per assegurar la propietat, va proporcionar un pagament inicial de 50.000 dòlars i va rebre dues hipoteques per 100.000 dòlars (primària) i 50.000 dòlars (secundària). Per tant, la relació combinada de préstecs a valor (CLTV) és del 75%: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.