Definició de límit de préstec conforme
El límit de préstec conforme és el límit del dòlar de la mida d’una hipoteca que la Federal National Mortgage Association (coneguda col·loquialment com a Fannie Mae) i la Federal Home Loan Mortgage Corporation (també coneguda com Freddie Mac) adquiriran o garantiran. Les hipoteques que compleixen els criteris de recolzament de les dues agències quasi governamentals es coneixen com a "préstecs conformes".
Sota els mandats de la Llei d’habitatge i recuperació econòmica (HERA) de 2008, el límit de préstec conforme s’ajusta cada any per reflectir els canvis en el preu mitjà d’una casa als Estats Units. El límit anual s’estableix pel regulador federal de Fannie Mae i Freddie Mac., es va anunciar a l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA) al novembre. La FHFA utilitza l’augment / disminució del percentatge d’octubre a octubre en el preu mitjà de l’habitatge tal com s’indica a l’informe de l’índex de preus de l’habitatge emès pel Comitè Federal de Finances de l’Habitatge (FHFB) per ajustar els límits de préstecs conformes per a l’any següent.
Els prestadors tradicionals prefereixen àmpliament treballar amb hipoteques que compleixin els límits del préstec conformes, ja que estan assegurats i són més fàcils de vendre.
Com funciona el límit de préstec conforme
El límit de préstec conforme es designa per comtat. A la majoria dels comtats se'ls assigna el límit de préstecs que s'ajusta a la línia de base. Tanmateix, pot haver-hi variacions en el límit de préstecs conforme en funció de les diferències econòmiques regionals.
Per exemple, en zones en què el 115% del valor mitjà de la llar local supera el límit de préstecs conforme a la línia de base, el límit màxim de préstecs per a aquesta àrea serà més alt. La Llei d'habitatge i recuperació econòmica estableix el límit màxim de préstecs per a aquestes àrees com a múltiple del valor mitjà de l'habitatge. La legislació també fixa un "límit" en el límit del 150% del límit inicial del préstec.
El sud de Califòrnia, el sud de la Florida i la major àrea metropolitana de Nova York són tres exemples de regions de la zona contigua del país que compleixen els requisits per a uns límits màxims més elevats de préstecs.
A més, hi ha disposicions legals especials dins de la llei que estableixen diferents càlculs de límit de préstecs per als estats d'Alaska i Hawaii, així com per als territoris insulars dels Estats Units Guam i les Illes Verges dels Estats Units. Els límits de préstecs conformes per a aquestes àrees tendeixen a ser notablement superiors als límits per als Estats Units nacionals, ja que es designen com a zones d’alt cost.
El 2019, a la major part dels Estats Units, el límit màxim de préstecs conforme (la base de referència) per a les propietats d’unitats és de 484.350 dòlars, un augment des dels 453.100 dòlars el 2018 (i fins als 417.000 dòlars quan va ser instituït per primera vegada per la Llei d’habitatge i recuperació econòmica el 2008) . El nou límit de préstecs per sostre per a propietats d’unitats a la majoria de zones d’alt cost és de 726.525 dòlars (el 150% de 484.350 dòlars). Per a Alaska, Hawaii, Guam i les Illes Verges nord-americanes, el límit de préstec bàsic de base és de 726.525 dòlars per a propietats d’unitats. Quan va anunciar els nous límits de préstecs al novembre, la FHFA va assenyalar que el límit màxim de préstecs conforme seria més elevat el 2019 a tots els menys de 47 països.
Consideracions especials per al límit de préstec conforme
Fannie Mae i Freddie Mac són els principals fabricants del mercat en hipoteques; Els bancs i altres prestadors compten amb ells per assegurar préstecs que emeten i per comprar préstecs que vulguin vendre. Els límits de préstecs conformes actuen com a guies per a les hipoteques que ofereixen els prestadors més habituals. De fet, algunes institucions financeres només s’ocuparan de préstecs conformes que compleixin els criteris de les agències.
Les hipoteques que superen el límit del préstec conforme es coneixen com a hipoteques no conformes o jumbo. El tipus d'interès de les hipoteques jumbo pot ser superior al tipus d'interès de les hipoteques conformes.
Com que els prestamistes prefereixen les hipoteques conformes, un prestatari la quantitat de la seva hipoteca supera lleugerament el límit del préstec conforme hauria d’analitzar l’economia de la reducció de la mida del seu préstec mitjançant un pagament inicial més gran o utilitzar finançament secundari (és a dir, contractar dos préstecs en comptes d’un) per qualificar-se. una hipoteca conforme.