Economia de comprar una casa de platja: llegeix abans de comprar

La compra d’una casa de platja pot comportar un excel·lent rendiment de la inversió, un flux d’ingressos fiable i l’accés a un lloc de vacances deliciós. Molts inversors de cases de platja compren cases que posteriorment lloguen en èpoques turístiques punta. Un propietari de cases de platja a Florida podria posar la seva casa a disposició per llogar d’octubre a març, quan els residents d’estats més freds desitgen assolir el sol. Molts inversors de cases de platja afirmen que els ingressos per lloguer d’aquest període cobreixen les seves despeses durant tot l’any, deixant-los efectivament viure a la casa de forma gratuïta durant la temporada alta.

Compres per emportar

• Dirigit a la dreta, llogar la vostra casa de platja us permetrà viure de forma gratuïta durant la temporada alta de la platja.
• Espereu pagar més per la casa i per l’assegurança (inclosa l’assegurança d’inundació).
• Moltes poblacions de platja tenen uns impostos elevats.
• La publicitat i la gestió d’una casa de lloguer significa factures addicionals i probablement acabaràs necessitant un gestor d’immobles car.

Però abans de plomar a la casa de platja, és important comprendre l’economia subjacent implicada, inclosos els elevats costos d’endeutament, taxes d’assegurança desorbitades i factures copioses, a més dels mals de cap general de la propietat.

Despeses immobiliàries i despeses de préstecs

Les propietats de cases de platja són substancialment més econòmiques que les de cases similars situades a l'interior. A Delray Beach, Fla., Una ciutat popular de platja al Palm Beach County, el preu mitjà de l’habitatge el 2019 va ser de 299.900 dòlars, segons Zillow. I en general, els tipus d’interès de les propietats hipotecàries són més elevats que els de les llars primàries. Això pot fer una diferència enorme en la línia de fons. Per exemple, el principal i el pagament d’interès d’una hipoteca de 30 milions d’1 milió de dòlars, amb un tipus d’interès del 4%, arriba a 4.774 dòlars mensuals. La mateixa hipoteca a un tipus d’interès del 5% té un cost de 5.368 dòlars mensuals en concepte d’interès i interès. Aquesta diferència de 600 dòlars mensuals es pot afegir ràpidament.

Taxes d’assegurança

L’assegurança del propietari d’habitatges a la vostra casa de platja és probable que sigui diverses vegades més costosa que la de la vostra llar principal, principalment a causa de l’assegurança d’inundació sovint obligatòria, que ha augmentat el cost durant els darrers anys, particularment a la costa est, que ha patit cada cop més danys generalitzats en huracans.

No és infreqüent una prima anual de 10.000 dòlars o més per assegurança d’inundació per a les cases de platja de Florida. Els estats de la Costa Est, com ara Carolina del Nord, ordenen primes a preus més raonables. I, tot i que els costos de l’assegurança a Califòrnia són normalment inferiors als preus de la Costa Est, generalment els estalvis es compensen amb els preus immobiliaris més elevats.

Bills

Llogar una casa de platja comporta despeses per sobre de la hipoteca, la utilitat i el cable. En primer lloc, és probable que la vostra factura tributària sigui forta, donat l’alt valor de moltes cases de platja. I si la vostra casa de platja és una propietat d’ingressos, normalment haureu de pagar per màrqueting i publicitat, i sovint heu de cobrar diners per contractar gent per mostrar la vostra propietat. Si teniu una mala sort, potser haureu de suportar les despeses legals relacionades amb les disputes d’arrendants litigiosos.

Gestió de la propietat

La gestió de la propietat implica molt més que signar contractes d’arrendament i cobrar xecs de lloguer. Quan es trenca alguna cosa, com ara una unitat de climatització o un frigorífic, sou els responsables de les reparacions. El paisatgisme, la pintura, el manteniment del sostre i el control de plagues representen només algunes altres tasques que es troben dins de la propietat del propietari d'una casa de platja.

Si no és un inversor immobiliari a temps complet, és probable que no tingueu l’ample de banda per malabarsar aquestes responsabilitats. Per tant, voldreu emprar un gestor de propietats a temps complet per gestionar tasques diàries, comercialitzar la vostra casa de platja durant la temporada turística, executar contractes d’arrendament i expulsar els inquilins abandonats. Però un bon gestor de propietats no és barat. Depenent de l'extensió dels serveis, la majoria dels administradors immobiliaris cobren del 6% al 12% de la renda cobrada, cosa que pot consumir el seu marge de benefici ràpidament.