Crisi financera + 10: On són els preus de casa ara?

Han passat deu anys des de l'esfondrament de Lehman Brothers i la crisi financera que es va produir, i l'economia sembla pròspera. El mercat borsari acaba d’establir el rècord de la carrera de bous més llarga de la història moderna després de passar 3.453 dies - gairebé nou anys i mig - sense una correcció important. A principis d’any, la taxa d’atur als Estats Units va baixar fins al 3, 8%, un mínim de 18 anys.

L’habitatge es trobava al centre de la crisi que va produir la Gran Recessió. Però ara, en gran part, el mercat immobiliari també és calent: els preus han augmentat, l’inventari ha baixat i els estàndards de préstec s’han reduït, cosa que permet que hi hagi més hipoteques. Segons una publicació recent al bloc de FICO Research, "La primera tendència clara observada al voltant de les hipoteques de nova origen és que a mesura que ens allunyem de la Gran Recessió, els criteris de subscripció sembla haver-se alleujat i una secció més àmplia de consumidors obté hipoteques com a resultat. ”

Crisi d’habitatge 101

Tot i això, han passat deu anys per un habitatge rebombori. Recordem les pràctiques de crèdit escabrosos que han ajudat a desencadenar la crisi: La caiguda de l’habitatge a l’altura del col·lapse va motivar als prestadors a emetre préstecs a pràcticament qualsevol persona que estigués disposada a signar a la línia de punts –tot i que l’individu clarament no podia pagar– omplir l’inventari excedentari. Els préstecs NINJA, emesos a prestataris sense ingressos, sense feina i sense actius, van ser amplis, i les hipoteques de tipus ajustable (ARM) de 2/28, de gran difusió, van deixar que els prestataris fracassessin. Aquests préstecs van donar als prestataris una taxa de “teaser” inferior al mercat durant els primers dos anys, després dels quals els interessos van augmentar a un tipus més elevat, sovint fent que els pagaments no fossin imposibles.

Des del primer trimestre del 2006 fins al 2012, aquestes hipoteques amb ARM subprime van tenir una taxa d’inici d’exclusió hipotecària més elevada que els préstecs fixos, prime ARM, subprime fixos i FHA, tal com es mostra en el gràfic següent de l’associació hipotecària. Els ARM subprime també van tenir els índexs de morositat més alts durant el mateix període.

El deute d’aquests préstecs es va reembalar en productes inversibles, inclosos títols garantits per hipoteca, que van ser venuts a bancs, fons de cobertura, companyies d’assegurances, fons de pensions i fins i tot persones riques. Quan els prestataris van començar a morir en els seus préstecs, va resultar desastrós per a qualsevol entitat financera (o persona) que va comprar o vendre valors garantits per hipoteca. El resultat va contribuir a potenciar tota la indústria financera. El mercat borsari es va estavellar, els bancs van fracassar, els preus de l’habitatge van ser tancats i milions de persones van perdre la feina, els grans estalvis dels seus estalvis de jubilació i les seves cases.

Preus de casa avui

L’índex nacional de preus de l’habitatge va assolir el màxim punt d’abril del 2006, va assolir el punt més baix al març del 2011 –uns dos anys després de la conclusió oficial de la recessió– i va tornar al punt àlgid l’octubre del 2017, segons un informe especial de la companyia immobiliària CoreLogic. Nevada va registrar la caiguda més gran durant la recessió, amb un descens del 60% en els preus de l'habitatge. Arizona i Florida no es van quedar enrere, caient un 51% i un 50%, respectivament, com es mostra en el gràfic següent de CoreLogic, que revela les caigudes més baixes i més petites entre els estats seleccionats.

"Després d'arribar al fons el 2011, els preus de l'habitatge van començar a augmentar lentament fins on estem ara", va dir Frank Nothaft, economista en cap de CoreLogic. "La demanda més gran i la menor oferta, així com el creixement dels mercats laborals, han donat un impuls als preus dels habitatges a alguns dels mercats d'habitatges més afectats. Tanmateix, molts encara no tornen als nivells previs a la caiguda. "

Tot i que molts estats s’han recuperat als valors anteriors a la crisi, no tot és una bona notícia. Els estàndards de préstecs més estrictes des de la crisi han fet difícil obtenir una hipoteca, que, segons creuen alguns, han contribuït a fer un inventari i uns preus més estrets que van molt més enllà de les màximes anteriors a la crisi.

Davant dels preus elevats, els estrictes estàndards de préstecs i la competència dels compradors en efectiu, molts compradors d'habitatges no tenen altra opció que llogar. En algunes zones de metro, inclosa San Francisco, només el 25% dels residents es poden permetre comprar una casa, segons l’Institut Urbà. De fet, el percentatge d’arrendadors a 50 de les ciutats més grans dels Estats Units va augmentar entre el 2006 i el 2016, segons el lloc web immobiliari Zillow. Avui, el percentatge de la població que lloga està al seu nivell més alt des de 1965.

"Estem realment en una fase de ressaca", va dir Jonathan Miller, director general de taxació immobiliària i consultoria Miller Samuel. "El fet que els preus puguin no vol dir que ens hem recuperat. [El mercat] encara està distorsionat, i és a causa de les condicions de crèdit. "

L'acordabilitat depèn del mercat

Quan el mercat de l’habitatge va assolir el pic d’abril del 2006, prop de dos terços de les zones de metro més poblades als EUA es van classificar com a sobrevalorades, i només cinc zones de metro, que representaven només l’1%, es van considerar infravalorades. Al març de 2011, el mercat va acabar i només es van considerar sobrevalorats 27 mercats, o el 7% de les àrees de metro més poblades. Avui (a partir del mes de desembre de 2017, les dades més recents disponibles), les zones de metro més poblades dels EUA es troben gairebé igualment dividides entre mercats infravalorats, sobrevalorats i de valor, és a dir, en el seu “plaç llarg, sostenible”. segons els mitjans bàsics del mercat local, com ara ingressos disponibles ", segons CoreLogic.

Com sempre, l’accessibilitat depèn del mercat. Els valors de la llar mediana per peu quadrat a Manhattan, per exemple, són aproximadament 20 vegades superiors a llocs com Cleveland i Detroit. Segons un informe de JPMorgan, els preus elevats estan menys correlacionats amb el deute hipotecari i es concentren més en zones limitades a l'oferta com la ciutat de Nova York, la zona de la badia de San Francisco, Boston, Seattle, Denver i Portland, Ore. (Vegeu també Elaboració de crisi dels habitatges ">

Disponibilitat de les hipoteques

Els estàndards de préstecs s’han reduït en els darrers dos anys. Una anàlisi publicada per CoreLogic de préstecs conformes convencionals ha constatat que s'estan aprovant préstecs per a prestataris lleugerament més arriscats, tot i que, en una sortida dels anys anteriors a la crisi, els prestataris han de proporcionar documentació completa dels seus ingressos i capacitat de reemborsament. Fannie Mae, per exemple, va augmentar el seu índex màxim de deute amb ingressos (DTI) del 45% al ​​50%, i tant Fannie Mae com Freddie Mac van començar a acceptar hipoteques amb pagaments inferiors fins al 3% en els darrers anys. Avui dia, els consumidors nord-americans no estan exposats a taxes oscil·lants gairebé tan aviat com abans de la crisi i només el 15% del mercat pendent de les hipoteques té un ritme regulable. Malgrat aquests positius, les originacions hipotecàries encara no han d'arribar als nivells anteriors a la crisi. (Consulteu el nostre tutorial sobre el bàsic de la hipoteca .)

La línia de fons

Els preus elevats i la manca d’inventaris, combinats amb un fort crèdit hipotecari i un aixecament del deute dels préstecs estudiantils, han provocat un canvi fonamental cap al lloguer. De fet, la propietat dels habitatges als Estats Units va assolir el 69% del 2004 i, malgrat la recent pujada, la taxa es manté en el 64%. Altres factors també han contribuït a l’augment del lloguer, inclosa la preferència dels consumidors i el desig d’un estil de vida més flexible.

Deu anys després de la Gran Recessió, l’economia està en auge amb una marxa rècord del mercat de bous, fomentant el nombre d’atur i un nombre creixent de mercats immobiliaris que s’han recuperat fins als nivells anteriors a la crisi. Tot i això, malgrat l’actual paisatge immobiliari calorós, hi ha moltes especulacions que s’està creixent un altre xoc del mercat immobiliari, no necessàriament a nivell nacional, sinó a les zones de metro que mostren una falta d’accessibilitat i un augment ràpid dels preus de l’habitatge.