Fons d'Operacions (FFO)
Els fons d’operacions (FFO) es refereixen a la xifra que utilitzen els trusts d’inversió immobiliària (REITs) per definir el flux de caixa de les seves operacions.
El FFO es calcula sumant depreciacions i amortitzacions a resultats i restant guanys en vendes. De vegades es cotitza per acció. La relació FFO per acció s'ha d'utilitzar en lloc de beneficis per acció (EPS) per avaluar REITs i altres trusts d'inversió similars.
1:10Fons d’operacions (FFO)
Comprendre els fons de les operacions (FFO)
El FFO és una mesura dels efectius generats per un REIT; les empreses immobiliàries utilitzen FFO com a referència de funcionament operatiu. L'Associació Nacional d'Inversions en Immobiliàries (NAREIT) va ser pionera inicialment en aquesta xifra, una mesura que no és el GAAP.
La fórmula per a FFO és:
FFO = Ingrés Net + Depreciació + Amortització: Guanys de vendes d’immobles .
Tots els components del càlcul de FFO figuren en el compte de resultats d'un REIT. Si, per exemple, un REIT tingués una depreciació de 20.000 dòlars, guanys en vendes de propietats de 40.000 dòlars i benefici net de 100.000 dòlars, el seu FFO seria de 80.000 dòlars. Tots els REIT han de mostrar els seus càlculs de FFO en els estats financers públics. Normalment revelen la mesura com a nota al peu del compte de resultats.
No s'ha de confondre el FFO amb el flux de caixa procedent de les operacions de REIT, que apareix a l'estat de fluxos de caixa de l'empresa i, en canvi, mesura la quantitat neta de diners en efectiu i equivalents que es desemboca en una empresa procedent d'activitats de negocis habituals. No s’ha de considerar el FFO com una alternativa al flux de caixa com a mesura de liquiditat.
Per què el FFO és una bona mesura del rendiment REIT
El FFO compensa mètodes de comptabilitat de costos que poden comunicar de manera inexacta el rendiment real d’un REIT. La comptabilitat GAAP requereix que tots els REIT amortitzen les seves propietats d’inversió al llarg del temps mitjançant un dels mètodes de depreciació estàndard. Tot i això, moltes propietats d’inversió augmenten de valor en el temps, cosa que fa que la seva depreciació sigui imprecisa en descriure el valor d’un REIT. Cal amortitzar i amortitzar els ingressos nets per conciliar aquest problema.
El FFO també resta els guanys en vendes d’immobles perquè es consideren que aquest tipus de vendes no són recurrents. Els REIT han de pagar el 90% de tots els ingressos imposables en forma de dividends. Els resultats de les vendes d’immobles no s’afegeixen als ingressos imposables d’un REIT i, per tant, no s’han d’incloure en una mesura del valor i del rendiment.
Com s'ha esmentat, de vegades les empreses proporcionen FFO per acció com a complement de la seva xifra EPS per les raons esmentades anteriorment. De la mateixa manera, molts analistes i inversors avaluen la relació preu-FFO d’un REIT com a complement de la relació preu-beneficis.
Fons ajustats per operacions
Cada vegada més, els analistes immobiliaris també calculen els fons ajustats de les operacions (AFFO) d’un REIT. Aquest càlcul agafa un FFO de REIT i resta totes les despeses recurrents que es capitalitzen i es amortitzen, així com qualsevol línia directa de lloguers. Aquestes despeses recurrents de capital poden incloure despeses de manteniment com projectes de pintura o recanvis de terrats. AFFO s’ha guanyat tracció com a estimació més precisa del potencial de guanys d’un REIT.
La mesura AFFO es va desenvolupar per proporcionar una millor mesura dels efectius generats en efectiu o de la capacitat de pagament de dividends. A més de l'AFFO, aquesta mesura alternativa de vegades es coneix com a fons disponibles per a la distribució o diners disponibles per a la distribució.
Exemple de FFO d’un REIT
El popular centre comercial REIT Simon Property Group va reportar fons procedents de la seva declaració de resultats de 4.000 milions de dòlars de 2017, un 6% més que el 2016. El seu benefici net de la companyia va ascendir a 2.200 milions de dòlars. Per arribar a FFO, la firma va afegir una depreciació i una amortització posteriors d’uns 1.800 milions de dòlars, i es va ajustar encara més per a altres xifres més petites, inclosa una reducció de 5, 3 milions de dòlars per al pagament de les distribucions i dividends preferents, i una part d’interessos no amortitzadors d’amortització i amortització que va resultar. amb una reducció addicional de 17, 1 milions de dòlars. A més, Simon va reportar una xifra per FFO per acció diluïda per import de 11, 21 dòlars, en comparació amb una xifra EPS diluïda de 6, 24 dòlars.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.