7 passos per aconseguir una oferta immobiliària comercial

Pregunteu a qualsevol professional de la propietat immobiliària sobre els avantatges de la inversió en propietats comercials i, probablement, us provocarà un monòleg sobre com aquestes propietats són un tracte millor que les immobiliàries residencials. Els propietaris comercials encanten el flux de caixa addicional, les economies d’escala beneficioses, el terreny de joc relativament obert, l’abundant mercat de bons administradors immobiliaris assequibles i l’important recompensa dels immobles comercials.

Però, com valoreu les millors propietats? I què separa les grans ofertes dels duds?

Com la majoria de les propietats immobiliàries, l'èxit comença amb un bon model. Aquí teniu un per ajudar-vos a valorar un bon acord comercial.

Obteniu més informació sobre què saben els interns

Per ser jugador en béns immobles comercials, aprèn a pensar com a professional. Per exemple, sabeu que la propietat comercial es valora diferent de la propietat residencial. Els ingressos sobre béns immobles comercials estan directament relacionats amb el seu metratge quadrat utilitzable. No és el cas de les cases individuals. També veureu un flux de caixa més gran amb propietat comercial. Les matemàtiques són senzilles: obtindreu més ingressos en habitatges plurifamiliars, per exemple, que en cases unifamiliars. Sabeu també que els arrendaments de propietat comercial són més llargs que en les residències unifamiliars. D'aquesta manera, s'obté un major flux de caixa. Per últim, si esteu en un entorn de crèdit més estricte, assegureu-vos de venir amb diners en efectiu a la mà. Als prestadors comercials els agrada veure com a mínim un 30% de reducció abans de donar llum verda.

Mapeu un pla d’acció

La definició de paràmetres és la prioritat màxima en una operació comercial immobiliària. Per exemple, pregunteu-vos quant podeu permetre el pagament i, després, comprar hipoteques per tenir una idea de quant pagareu durant la vida de la hipoteca. Si feu servir eines com les calculadores d’hipoteca, us podreu ajudar a desenvolupar bones estimacions del cost total de casa vostra.

Altres preguntes claus per plantejar-se són: Quant espereu obtenir l'acord? Qui són els actors clau? Quants llogaters ja tenen a bord i paguen el lloguer? Quanta superfície de lloguer heu d’omplir?

Aprendre a reconèixer una bona oferta

Els principals professionals immobiliaris coneixen una bona quantitat quan en veuen un. Quin és el seu secret? En primer lloc, tenen una estratègia de sortida: les millors ofertes són aquelles on se sap que es pot allunyar. Ajuda a tenir l’ull fort i propietari del terreny: sempre busqueu danys que requereixin reparacions, sàpigueu valorar els riscos i assegureu-vos que es descompongui la calculadora per assegurar-vos que l’immoble compleix els vostres objectius financers.

Familiaritzeu-vos amb les principals mètriques immobiliàries comercials

Les mètriques clau més habituals a l’hora d’avaluar els béns immobles inclouen:

Ingressos Operatius Nets (NOI)
El NOI d'una propietat immobiliària comercial es calcula avaluant els ingressos d'explotació bruts del primer any i després restant les despeses d'explotació del primer any. Voleu tenir un NOI positiu.

Taxa de fixació
Per a calcular el valor de les propietats productores d'ingressos, s'utilitza el "cap" (o capitalització) de propietat immobiliària. Per exemple, un complex d'apartaments de cinc unitats o més, edificis d'oficines comercials i centres comercials més petits són tots els bons candidats a determinar la taxa de limitació. Les taxes de capitalització s'utilitzen per calcular el valor present net dels beneficis futurs o del flux de caixa; el procés també s’anomena capitalització de resultats.

Efectiu en efectiu
Els inversors immobiliaris comercials que es basen en el finançament per adquirir les seves propietats sovint s’adhereixen a la fórmula de diners en efectiu per comparar el rendiment del primer any de les propietats competidores. Efectiu en efectiu té en compte que l’inversor en qüestió no requereix el 100% d’efectiu per comprar la propietat en compte, però també té en compte que l’inversor no conservarà tot el NOI perquè ha d’utilitzar-ne alguns. del mateix per fer pagaments hipotecaris. Per descobrir diners en efectiu, els inversors immobiliaris han de determinar la quantitat necessària per invertir per adquirir la propietat o la seva inversió inicial.

Cerqueu venedors motivats

Com qualsevol negoci, els clients condueixen béns immobles. La vostra feina és trobar-los, en concret aquells que estiguin preparats i desitjosos de vendre per sota del valor de mercat. El cas és que no passa res ni tan sols importa en béns immobles fins que no trobeu un acord, que sol anar acompanyat d’un venedor motivat. Es tracta d'algú que té una raó important per vendre per sota del valor de mercat. Si el venedor no està motivat, ell o ella no estaran tan disposats a negociar.

Descobreix les "Belles arts" de belles arts del barri

Una manera excel·lent d'avaluar una propietat comercial és estudiar el barri on es troba anant a obrir cases, parlant amb altres propietaris del barri i buscant vacants.

Utilitzeu un enfocament "de tres potents" per avaluar propietats

Ser adaptable quan cerqueu ofertes fantàstiques. Feu servir Internet, llegiu els anuncis classificats i contracteu gossos d'aus per trobar-vos les millors propietats. Els gossos d'aus immobiliaris poden ajudar-vos a trobar avantatges de gran inversió a canvi d'una comissió de derivació.

La línia de fons

En general, trobar i avaluar propietats comercials no es tracta només de barris agrícoles, d’obtenir un preu excel·lent o d’enviar senyals de fum per fer venir els venedors. El nucli d’actuar és una comunicació bàsica humana. Es tracta de crear relacions i establir relacions amb els propietaris, de manera que se sentin còmodes parlant de les bones ofertes, i de fer negocis amb vostè.