Obtenir una hipoteca versus pagar en efectiu: quina diferència hi ha?

La caça d'habitatges va reestructurar completament el mercat hipotecari americà. Una part d'aquest desenvolupament ha inclòs restriccions més estrictes a l'obtenció d'hipoteques, juntament amb una gran quantitat de cases de venda recent disponibles. Això, al seu torn, ha permès que alguns inversors puguin comprar segones propietats amb finalitats d’inversió i lloguer.

Hi ha dues grans escoles de pensament a l’hora de considerar les inversions immobiliàries i com abordar-les: Un creu que és més prudent pagar tots els diners en efectiu per a una segona llar, mentre que l’altre costat sosté que s’aprofita un segon, o fins i tot un tercer o quart. la propietat és molt més lucrativa. A continuació es detallen els casos per a tots dos.

Compres per emportar

• Un inversor palanquejat pot obtenir un benefici amb tres o quatre propietats, mentre que un comprador d'efectiu pot ser limitat.
• Els inversors en efectiu poden comprar ràpidament quan hi ha una bona oportunitat en lloc d’esperar al procés de la hipoteca.
• Tant si adquireix una propietat amb una hipoteca com en efectiu, cadascun requereix una quantitat important d’ingressos disponibles.

Obtenir una hipoteca

Aquest debat està en gran mesura en línia i diversos llocs de notícies i blocs financers afirmen que tenir un palanqueig té més sentit a l'hora de comprar propietats d'inversió. Per exemple, Ali Boone de BiggerPockets.com argumenta que els rendiments són més elevats i els riscos són més baixos quan s’aprofita aquest tipus d’inversions. La lògica que hi ha darrere és que, si la propietat augmenta en valor, un inversor haurà reduït menys, però pot rebre molt més que el seu capital original.

Suposem, per exemple, que hàgiu invertit un 15% en una casa de 500.000 dòlars. La seva inversió inicial seria de 75.000 dòlars. Dos anys més tard, hauria de vendre i cobrar molt més que 75.000 dòlars inicials per valor de 650.000 dòlars. En aquest cas, es retornarà la inversió principal de 75.000 dòlars més una quantitat addicional de 75.000 dòlars. En aquest cas, hauríeu arriscat molt menys del que tindria una inversió que comprava efectiu en aquesta situació, tot i que encara obtindreu un benefici considerable.

Multipliqueu aquesta fórmula i aquesta estratègia en tres o quatre propietats, i l’inversor experimentat pot obtenir un benefici. Un inversor palanquejat té més oportunitats que la seva contrapartida en compra d'efectiu en aquest tipus de situacions. Els compradors en efectiu solen comprar una casa de forma directa amb la major part dels diners que disposen per a la inversió. En canvi, un inversor palanquejat pot diversificar l'assignació d'aquests diners a través de diverses propietats diferents, augmentant possiblement la seva taxa de rendibilitat a llarg termini.

Els riscos d’aprofitar-se

Assumir qualsevol tipus d’inversió té un risc inherent, sobretot quan es tracta d’incerteses en el mercat de l’habitatge. En primer lloc, la diversificació de diners entre propietats d’inversió és un enfocament que només hauria de considerar seriosament un inversor ben informat. És necessària una comprensió intensa de les condicions econòmiques actuals, la salut general del mercat de l’habitatge en general i l’àmbit en què es compra específicament.

Si bé hi ha diversos avantatges de contractar un préstec per comprar una propietat d’inversió, les coses poden anar malament. Suposem que cada propietat de lloguer es va deprendre fortament en valor. L’inversor palanquejat ara deu molt més que ell o ella mai. En cas de malinterpretar el mercat fins i tot una mica, podríeu perdre massivament, especialment amb un parell de propietats a la vostra cartera.

Encara que, aquí, el benefici és que el banc perdrà més del que serà possible, però la seva puntuació de crèdit podria tenir un fort impacte. El potencial de rendiments significatius atrau a molts a aquest tipus d’estratègies, però s’hauria d’abordar amb una consideració clara de tots els riscos que comporta. Aquesta estratègia també requereix, per descomptat, que necessiteu passar pel procés hipotecari –en molts casos, diverses vegades–, cosa que cal tenir en compte.

Pagament en efectiu de la inversió immobiliària

Els inversors en efectiu poden evitar tot el procés de sol·licitud d’hipoteca i fer una inversió ràpida en cas que vegin una oportunitat molt avantatjosa. Un altre avantatge per pagar efectiu per una propietat anticipada és que no haureu de pagar interessos. Fins i tot amb uns tipus d’interès tan baixos com ara, sempre serà més car a llarg termini pagar qualsevol tipus d’interès del que no n’hi haurà.

Per a molts inversors que disposin dels fons, la compra d’immobles amb efectiu té sentit, sobretot si creieu que el mercat s’elevarà molt en els propers dos anys.

Per exemple, diguem que compreu una casa per valor de 400.000 dòlars i asseureu-vos-la fins que veieu que el moment és correcte per vendre. Si teniu raó per un augment, i la propietat té un valor de 500.000 dòlars, això suposa un benefici directe de 100.000 dòlars per a l’inversor, sense haver de plantejar-vos pagar els pagaments d’interès bancari o la quantitat que vàreu prestar en una hipoteca. Tenir un patrimoni net del 100% en un habitatge també facilita que un inversor pugui contractar un préstec contra ell en el futur, en cas que sigui necessari. Comprar una casa en efectiu també pot crear un flux de caixa immediat per a l’inversor.

Alguns inversors busquen crear ingressos mòbils amb les seves propietats, i el tipus adequat d'arrendadors ho poden proporcionar.

La compra d’immobles amb hipoteca o amb efectiu requereix una quantitat important d’ingressos disponibles per a la inversió.

Consideracions especials: els riscos de pagar efectiu

Llençar tots els seus actius en una sola inversió és extremadament arriscat. Aquest enfocament pot no ser la millor estratègia per a l’inversor que tingui una quantitat limitada de diners a utilitzar a llarg termini.

Si bé una casa pot augmentar el seu valor, es pot depreciar tan ràpidament, i els diners que perdreu seran perfectes. La diversificació és un dels comandaments fonamentals de la inversió. Avaluació de la majoria d'actius d'una classe d'actius pot causar pèrdues massives. El fet de posar centenars de milers de dòlars en una classe d'actius també vincula la vostra liquiditat fins que no tingueu venedor.

Diferències claus

Ambdues estratègies ofereixen avantatges, però per a diferents tipus d’inversors. Una cosa important a destacar és que qualsevol de les estratègies requereix una quantitat substancial d’ingressos disponibles per a la inversió. Fins i tot els compradors que es reparteixen la seva inversió en diverses propietats hauran d’assumir el risc que es depreciïn totes aquestes propietats. A més, quan compreu una casa nova en efectiu, no utilitzeu estalvis de jubilació ni el vostre fons d’emergència.

Per a l’inversor que tingui a punt una gran quantitat de diners a punt per invertir, la propensió al risc és el que impulsarà veritablement la direcció de la decisió aquí. Les posicions privilegiades en propietats d’inversió produiran, sens dubte, rendiments més elevats, però per a l’inversor menys implicat o exigent que encara busqui rendibilitat i rendibilitat, la compra d’efectiu pot ser la millor opció. (Per a informació relacionada, vegeu "Hauríeu de pagar tots els diners en efectiu per a la vostra propera casa?")