Inversió en propietat de cases

La propietat de la llar sempre ha format part del somni americà. Per això, molta gent accepta tenir la casa com a cosa correcta sense considerar els beneficis o els riscos. Si teniu previst comprar una casa, heu de conèixer i revisar els avantatges de la decisió d’inversió que esteu a punt de prendre i tot allò que s’aconsegueixi abans de signar a la línia de punts.

Compres per emportar

• Si teniu en compte la propietat, tingueu en compte i reviseu els avantatges juntament amb els possibles riscos que podreu presentar abans de tancar l’oferta.
• Els beneficis inclouen apreciació, patrimoni net, deduccions fiscals i despeses deduïbles.
• Els riscos i les advertències poden incloure costos inicials elevats, depreciació i il·líquides.

Inversió a llarg termini atractiva

Comprar una casa és una de les millors inversions a llarg termini que podeu fer. Segons l’índex de preus de l’habitatge (HPH) de l’Agència Federal de Finances per a l’Habitatge (FHFA), els preus dels habitatges nord-americans van augmentar una mitjana del 34, 71% en el període de cinc anys que finalitza el 31 de desembre de 2017. De mitjana, els propietaris van veure el valor dels seus béns immobles. la inversió creix un 6, 94% anual durant aquest període. No és un mal rendiment de la inversió que també et proporciona un lloc per viure.

Costos anticipats elevats

Hi ha més per comprar una casa que el preu de venda i el tipus d’interès. Podeu esperar pagar des del 2% fins al 5% del preu de compra en costos de tancament. Per aquest motiu, comprar una casa no és una bona inversió a curt termini. Els experts diuen que haureu de planificar-vos a romandre a casa almenys cinc anys per recuperar aquests costos. Alguns dels costos de tancament més comuns inclouen una quota d’aplicació, taxa de taxació, honoraris d’advocats, impostos de propietat, assegurança hipotecària, inspecció de la llar, prima d’assegurança del propietari del primer any, recerca de títol, assegurança de títol, punts (interès prepagat), taxa de procedència, gravació comissions i enquestes.

Apreciació

L'apreciació representa l'augment dels valors domèstics amb el pas del temps. Tot i que els preus immobiliaris són cíclics, generalment augmenten de valor o s’aprecien amb el pas del temps. No espereu que el valor augmenti dràsticament si hi esteu a curt termini. Però si us quedeu prou a casa vostra, hi ha una molt bona probabilitat que podreu vendre la vostra casa amb benefici a causa d’agrair-la més endavant.

La propietat immobiliària s’aprecia principalment a causa del terreny on es troba l’habitatge, mentre que l’estructura real es deprecia amb el pas del temps. Així, l'expressió "ubicació, ubicació, ubicació" no és només una frase de captura immobiliària, sinó una consideració molt important a l'hora de comprar una casa. El barri amb les comoditats que aporta — districtes escolars, parcs, estat de carreteres, etc.— i la ciutat on es troba la casa en tot el que és l’objectiu d’apreciar la propietat.

Considereu una casa enderrocada i degradada fins al punt que és habitable. En aquest cas, la terra que hi ha sota la casa pot valer una quantitat important de diners. Un venedor pot considerar que la vengui tal com és –amb l’estructura encara intacta– o que gasti una mica més per enderrocar la casa i vendre els terrenys a un preu més gran pel seu compte.

L'apreciació és el canvi de valor de la vostra llar amb el pas del temps, mentre que l'equitat de la llar és la diferència entre el saldo de la vostra hipoteca i el valor de mercat de casa vostra.

Construir equitat

Patrimoni net representa la diferència entre el que encara deus de la teva hipoteca i el preu o valor de mercat de casa teva. L’equitat i l’apreciació de la llar es poden considerar conjuntament. Com s'ha apuntat anteriorment, és probable que la vostra llar creixi en el valor del mercat amb el pas del temps. El patrimoni net també creix a mesura que pagueu la vostra hipoteca, amb menys del vostre pagament cap a interessos i més cap a la reducció del saldo del vostre préstec.

L’equitat immobiliària fa temps perquè es necessita un temps per rebaixar el saldo principal del préstec hipotecari, tret que, per descomptat, realitzeu un descompte important o prepagaments regulars. Una cosa a tenir en compte és, però, que el temps que teniu a casa vostra és un factor important en la quantitat d’equitat que construïu i en l’estimació que podeu obtenir. Com més temps el mantingueu, més equitat obteniu.

El patrimoni net proporciona flexibilitat per obtenir un préstec relacionat amb la quantitat del patrimoni net. Molts inversors segueixen el valor de la propietat i la valoració de la llar simultàniament. Si un inversor creu que el seu valor domèstic està apreciant molt, pot concedir un préstec en capital propi per tenir una millor oportunitat per adonar-se de l’agraïment del venedor.

Orgull de propietat

Un dels avantatges de propietat habitual de cases és el coneixement que teniu del vostre racó petit del món. Podeu personalitzar la vostra casa, remodelar-la, pintar-la i decorar-la sense necessitat d’obtenir permís d’un propietari.

Ubicació, ubicació, ubicació

Si bé pagueu la vostra hipoteca funciona el mateix, independentment del lloc on visiteu, el creixement del valor del mercat varia segons la ubicació. Tot i que la FHFA assegura que els preus mitjans dels habitatges van augmentar un 34, 71% als Estats Units durant el període de cinc anys que finalitza el 31 de desembre de 2017, els preus de la divisió censal de l'Atlàntic Mitjà només van augmentar un 18, 48%. Tanmateix, els preus de la divisió censal del Pacífic van augmentar un 57, 06% de mitjana entre el 31 de desembre de 2012 i el 31 de desembre de 2017.

Per veure com pot afectar els preus en els quals preveu comprar, consulteu el gràfic complet de FHFA a continuació:

Font: FHFA. Divisions del cens del EUA, variació del percentatge en els preus de les cases. HPI ajustat de temporada, només per compra, període finalitzat el 31 de desembre de 2017.

Exclusió de guanys de capital

Amb el temps, vendràs la teva casa. Quan ho feu, la llei us permet mantenir els beneficis i no pagar impostos sobre les plusvàlues. Aquest és un benefici lliure d’impostos de fins a 250.000 dòlars per a propietaris solters i 500.000 dòlars per a parelles casades. Es tracta només de la vostra residència principal, no d'una segona casa o propietat de vacances.

Hi ha uns quants requisits que ha de complir per poder obtenir aquesta exclusió. Heu de tenir la propietat almenys dos anys (24 mesos) durant els darrers cinc anys fins a la data de tancament. El requisit de residència estableix que hauríeu d’haver viscut a la llar almenys 730 dies, o dos anys, durant el període de cinc anys que va suposar la venda. El requisit final, el requisit de recuperació, indica que no es va beneficiar de vendre una altra residència primària durant el període de dos anys abans de la venda més recent.

Despeses de mudances i altres

Si no sou els requisits per a una exclusió completa de les plusvàlues, podeu reclamar despeses de mudança. Tot i que pot ser que no sigui tant com una exclusió de guanys patrimonials, encara podeu recuperar alguns costos si podeu demostrar que la venda ha estat precipitada per un canvi de lloc de treball, motius de salut o altres esdeveniments que no podríeu preveure.

Si reclameu despeses de mudances, les vostres deduccions generalment cobreixin el trasllat de les vostres mercaderies i efectes personals, incloses les despeses d’emmagatzematge en trànsit o trasllat a l'estranger, els costos ocasionats per viatjar a la vostra llar nova, incloent-hi allotjament, però no menjars, accessoris i cancel·lacions de serveis públics i costos per enviar. vehicles i mascotes a la seva nova llar.

Per poder optar a despeses de mudança, heu d’acreditar el següent a l’IRS:

• Moure el temps i la distància : El seu trasllat s'ha de produir en un any des de la data d'inici del vostre nou lloc de treball. I la distància entre la vostra llar nova i el vostre lloc de treball no pot ser més que la distància entre la vostra antiga llar i la nova feina.
• Prova a distància : El vostre nou lloc de treball i, per tant, la vostra nova llar han d'estar a almenys 50 quilòmetres de distància de les vostres antigues.
• Prova de temps : L’IRS requereix que treballeu a temps complet durant un mínim de 39 setmanes durant el primer any després de traslladar-vos.

Deduccions fiscals

Després de la valoració, el benefici de la propietat de l’habitatge que es cita més sovint és la deducció d’impostos o l’estalvi. Quan compreu una casa, podeu deduir algunes de les despeses de posseir aquesta casa dels impostos que pagueu al govern. Això inclou interès hipotecari tant sobre la vostra residència principal com sobre una segona casa, que pot ascendir a milers de dòlars a l'any.

També es pot deduir l’interès pels préstecs d’equitat immobiliària o les línies de crèdit d’equitat domèstica (HELOC) si els fons s’utilitzen per millorar substancialment la vostra llar.

També podeu deduir fins a 10.000 dòlars en impostos estatals i locals (SALT), inclosos els impostos sobre la propietat.

La nova llei tributària

La nova Llei de retallades i feines d’impostos, aprovada el desembre del 2017, va fer canvis substancials a les parts del codi tributari que tenen a veure amb la propietat de la llar. A menys que un futur Congrés modifiqui la llei, totes les disposicions caducaran després del 31 de desembre de 2025.

La nova llei limita les deduccions d’interessos hipotecaris a 750.000 dòlars del deute hipotecari total, inclosos per a una primera i segona casa i qualsevol préstec d’equitat domèstica o HELOC. El límit anterior era de 1.000.000 dòlars en deute hipotecari més 100.000 dòlars addicionals en deute de capital propi.

Hi ha una excepció que permet un deute hipotecari total de 1.000.000 dòlars si heu comprat casa vostra o abans del 14 de desembre de 2017. Aquesta disposició fins i tot s'aplica si refinança aquesta hipoteca més antiga. L’interès del préstec d’equitat immobiliària només és deduïble si els diners s’utilitzen per a millores substancials a l’habitatge en què va contractar el préstec. Anteriorment, els interessos de fins a 100.000 dòlars eren deduïbles, sense importar la utilització dels diners del patrimoni net.

Les deduccions de SAL, inclosos els impostos sobre la propietat, ara es limiten a 10.000 dòlars. Anteriorment, tots els pagaments SALT eren deduïbles, tret que estiguéssiu subjectes a l’impost mínim alternatiu. Altres disposicions noves inclouen restriccions a reclamar pèrdues de pèrdues de pèrdues per accidents, excepte els desastres declarats federalment i les deduccions de despeses en moviment, tret dels militars en actiu.

Tots aquests canvis han fet disminuir el valor de ser propietat d’una casa, inclòs el fet que, amb la deducció estàndard duplicada, també en virtut de la nova llei tributària, menys persones tindran suficients deduccions per presentar la llista A en lloc de prendre la deducció estàndard. El fet que sigui elegible per a una deducció fiscal no vol dir que us resulti útil. La limitació severa de la deducció de la SAL serà especialment perjudicial per disminuir les deduccions disponibles per a les persones que viuen en estats altament tributats.

Estalvis forçats

A mesura que pagueu la vostra hipoteca i reduïu la quantitat que deveu, sense adonar-vos-en, esteu estalviant a mesura que el valor de la vostra llar augmenta, de la mateixa manera que el valor del compte d'estalvi augmenta amb els interessos. Quan venguis, probablement obtindreu els dòlars que pagueu i molt més, assumint que restareu a casa vostra el temps suficient. Amb el pas del temps, la rendibilitat mitjana (6% del tipus d’interès) dels vostres estalvis hauria de cobrir més que la despesa.

Depreciació potencial

No totes les cases creixen en valor. La crisi de l’habitatge del 2008 va provocar que molts propietaris quedessin sota l’aigua, cosa que significa que deus més sobre la teva hipoteca del que val la teva casa. No fa falta una crisi de l’habitatge perquè els preus de l’habitatge s’estancin o baixin. Les condicions econòmiques regionals o locals poden donar lloc a valors domèstics que no s’ajusten a la inflació.

Recordeu, a més, que l'estructura real en què viviu es depreciarà amb el pas del temps. Això pot ser degut a les condicions generals de l’immoble, o a una manca de manteniment i reparacions.

Responsabilitats financeres

La propietat ve amb responsabilitats. Heu de pagar la vostra hipoteca o el risc de perdre la vostra llar i el patrimoni que heu creat. El manteniment i el manteniment són responsabilitat vostra. No podeu trucar al propietari a les 2 del matí per reparar una canonada amb aigua. Si el sostre està danyat, heu de reparar-lo - o reparar-lo. La sega de gespa, l’eliminació de neu, l’assegurança de propietaris i l’assegurança de responsabilitat civil li corresponen.

Il·líquiditat

A diferència de les existències, que es poden vendre en qüestió de dies, les cases solen trigar molt a descarregar-se. El fet que pugueu tenir accés a 500.000 dòlars en plusvàlues lliures d’impostos no significa que tingueu accés preparat. Mentrestant, encara heu de fer pagaments hipotecaris i mantenir la casa fins que la vengueu.

La línia de fons

Una casa és una inversió que comporta molts beneficis per a la inversió, però també té riscos, cosa que la converteix en una inversió que no és per a tothom. Així, és important ponderar els beneficis de la inversió davant dels riscos. Una comparació racional d’avantatges i contres pot ajudar-vos a decidir si invertiu els vostres diners en una inversió a casa o, possiblement, pugueu obtenir millors resultats en un altre lloc.

Si sou un comprador d’habitatge per primera vegada, penseu en fer un curs d’educació per obtenir més informació sobre propietat. Alguns cursos d’educació de compradors d’ús domèstic són gratuïts i s’ofereixen a nivell local, mentre que d’altres poden cobrar una petita quota.