Propietaris, tingueu en compte aquestes estafes.
A causa de les pressions de creixement cada cop més elevades sobre els prestamistes hipotecaris, les preocupacions en els mercats de crèdit i la controvèrsia sobre els préstecs subprime, un nombre creixent de corredors hipotecaris i prestamistes predadors estan recorrent a pràctiques enganyoses per augmentar el volum de producció de préstecs. Aquestes pràctiques van des dels convencionals prestataris per actuar contra el sentit comú fins a estafes hipotecàries fraudulentes o il·legals.
VEURE: Atureu les estafes a les seves pistes
Aquestes estafes se centren generalment en persones que intenten refinançar les hipoteques existents, tot i que diverses estafes estan dissenyades per atreure als venedors i venedors per primera vegada. Tot i que n’hi ha massa per abordar-los a tots, exposar algunes de les trampes més freqüents poden ajudar-vos a identificar pràctiques de les que tingueu en compte quan es tracta del mercat de préstecs. A més d’entendre aquestes pràctiques, hi ha diverses maneres en què els prestataris i venedors poden aïllar-se de les pràctiques depredadores i mitigar el risc de ser presos per una d’aquestes estafes.
Préstecs injustos
Les entitats financeres que cometen actes que es consideren injustos per als prestataris no són novetats en el mercat hipotecari. Diverses lleis, com la Llei d’igualtat d’oportunitats de crèdit, la Llei de l’habitatge just, la Llei d’informació de crèdits justos, la Llei de veritat en préstecs, la Llei sobre els procediments d’assentament d’immobles, la Llei sobre propietat d’habitatges i protecció d’equitat i la Llei de la Comissió Federal del Comerç, per citar diversos, es van promulgar per protegir els consumidors. Aquests actes permeten als consumidors opcions informades, promoure la competència entre els prestadors i maximitzar els beneficis del comerç.
Juntament amb aquesta regulació, hi ha els òrgans que els implementen, com la Comissió Federal del Comerç (FTC), que descobreix i fa complir la legislació que prohibeix actes o pràctiques injustes o enganyoses o afectin els préstecs hipotecaris. La notícia ha estat plena de molts casos de prestadors que anuncien préstecs no amortitzadors com a barats, convencen els prestataris que utilitzin préstecs d’equivocions a llarg termini per pagar els deutes a curt termini o no aconsegueixen informar els prestataris sobre les complexitats dels ajustables. hipoteques per tarifes (ARM) i altres preus introductoris.
En un boom d'habitatge, els prestamistes predadors utilitzen l'engany per obtenir una part més gran del gasoducte hipotecari. Per la seva banda, en una crisi de crèdit, s'utilitzen pràctiques deshonestes per evitar pautes de subscripció més estrictes. Això permet als prestadors destinar el màxim de capital per a les hipoteques possibles, de manera que no produeixi rendiments insatisfactors quedant en efectiu.
Tot i que els prestamistes poden conduir pràctiques que es consideren injustes, els prestataris no són totalment culpables. Els prestataris haurien de poder aïllar-se d’aquestes pràctiques investigant l’estructura dels préstecs proposats i algunes d’aquestes tàctiques nedades.
Estafes centrades en els prestataris
Una gran part de l'activitat fraudulenta es centra en les persones que ja han construït capital a casa i tenen capital per accedir. Això és especialment cert per a les persones que es troben en dificultats financeres i es desesperen de trobar un mètode per alleujar els seus deutes a curt termini, com ara targetes de crèdit i línies de crèdit. Els trucs centrats en els prestataris inicials giren al voltant de presentar determinats tipus de préstecs sense divulgar tots els fets. En altres casos, aquestes tàctiques impliquen promeses que realment no es compleixen. Alguns dels trucs més habituals jugats a aquests prestataris són:
Escarna i commutació, esquer i recorda i direcció de préstec
L'esquerre i el canvi, que també és habitual a les botigues minoristes, es refereix a quan una empresa hipotecària anuncia un préstec amb termes que semblen massa bons per ser certs i, quan un prestatari intenta obtenir el préstec, s'assabenta que no està disponible. En canvi, el prestatari ofereix un altre préstec amb condicions inferiors.
Escar i recordar es refereix al prestador que oblida enganyament les taxes de préstec o altres termes significatius del préstec fins que el prestatari no es troba massa en el procés per a fer una recuperació i acaba amb un préstec costós o problemàtic. Una altra tàctica és prometre una taxa fixa per a un període predeterminat, però després no ho proporcionarà. Els prestataris també haurien d’estar atents als prestadors que intentin convèncer els prestataris perquè flotin la taxa i assumeixin el risc de tipus d’interès mentre el préstec està en producció.
L'adreça de préstec es refereix a quan un prestador depredador o un corredor hipotecari notifica a un prestatari qualificat que ell o ella no pot qualificar per a un determinat préstec per raó d’ingressos, crèdits o una sèrie d’altres causes (o que, en fer-ho, poden violar les lleis de préstecs justos) i en aquell moment, dirigiu el prestatari a altres préstecs que siguin més rendibles per al prestador.
ARM, Préstecs només per interès i Amortitzacions negatives
Les hipoteques de tipus ajustable no són en cap cas préstecs il·legals. Tanmateix, quan es venga ARMs, els prestadors han d’informar als prestataris sobre la quantitat que la possibilitat d’ajustar en el futur. Els prestataris han de ser conscients de què podrien renunciar en el futur per aconseguir el que avui es pot considerar un gran preu introductori.
Això també és vàlid per als préstecs d'interessos, que en realitat són ARMs que no requereixen cap pagament principal durant el període introductoriu del préstec. Tot i que els prestataris s’estalvien durant el període inicial, potser deuen la mateixa quantitat que ho van fer quan van contractar el préstec inicialment.
Els préstecs amb amortització negativa (de vegades denominats "hipoteques de l'1%") són il·legals en la majoria dels estats. Aquests préstecs solen anunciar-se ja que permeten als prestataris agafar en préstec més del 100% del valor de les seves cases. No s'ha de confondre aquest tipus de préstec amb un préstec de rehabilitació (un en què els ingressos es reinverteixen en la propietat), en què els prestamistes permeten préstecs superiors al valor de la propietat si s'utilitza capital addicional per millorar la propietat i augmentar el seu valor. . En un préstec amb amortització negativa, el prestatari ha de pagar menys de l’import degut cada mes; el saldo s'atribueix al principal i es convertirà en un "pagament en globus". Els prestamistes predatoris encara aconsegueixen vendre aquests préstecs als prestataris no informats amb poc risc de persecució.
Refinançament d’efectiu, préstec de diners dur i rendibilitat d’equitats
Aquestes pràctiques de préstec s’adrecen a persones amb patrimoni net a casa, que solen tenir problemes financers. Tot i que un refinançament de caixa pot tenir sentit en les circumstàncies més nefastes, en la majoria dels casos s’anuncia a persones que s’han sobreestès amb deutes a curt termini. Vendre opcions de refinançament o línies de capital que permeten als propietaris accedir a part del patrimoni net a la seva llar negociant deutes a llarg termini per cobrir crèdits a curt termini. Els prestataris es poden enganyar fàcilment per prendre aquests préstecs, ja que els nous costos mensuals són molt menors que la despesa mensual de totes les seves targetes de crèdit, préstecs d'automòbils, crèdit al detall i altres deutes a curt termini. Molts prestataris no se n’adonen, malgrat els costos i comissions per fer el préstec, ja que ampliant els pagaments (fins a 30 anys) el cost real de finançament és molt superior als seus deutes originals.
VEURE: Quan (i quan no) per refinançar la teva hipoteca
Els prestadors de diners durs proporcionen préstecs fins a un percentatge marginal de valor (relacions de préstec a valor fins a un 50%), perquè la seva intenció és excloir la propietat. Trobeu qualsevol raó i s’expliquen ràpidament, embolicant el patrimoni del prestatari com a benefici. Qualsevol persona que tingui dificultat financera o busqui finançar una petita part del valor de la casa per accedir al patrimoni net hauria de ser molt selectiva a l’hora d’escollir un prestador.
La renda equitatòria, o ajuda fantasma, es produeix quan un prestatari que té dificultat financera se li ofereix ajuda no sol·licitada, la qual cosa comporta despeses importants i no ajuda per serveis que el prestatari podria haver realitzat sense l'ajuda. A continuació s’explica com funciona en els pitjors casos: algú guanya la confiança del prestatari i té que el prestatari transfereixi el títol de forma temporal amb l’autor d’ajudar el prestatari a qualificar-se d’un préstec o vendre la casa barat i després llogar-la en una opció de compravenda d’arrendament. El problema és que es redueix al propietari original; si no passa, el propietari perd la propietat de la casa. En els casos en què la responsabilitat de la hipoteca es transfereixi íntegrament, el propietari original pot perdre l’habitatge i encara continua depenent de la hipoteca original.
Estafes centrades en propietaris i venedors
Diverses estafes centrades en els propietaris d'habitatges van des de convèncer-les perquè realitzin reparacions innecessàries o defectuoses a les seves cases fins a cometre un frau.
Estafes de millora de la llar
En aquestes estafes, l’individu insospitat requereix algun tipus de grans obres de reparació de la llar o vol fer un gran projecte de rehabilitació. Un "contractista" sol·licita i convenç el propietari de la propietat perquè el contractista faci la feina i entregui finançament. El finançament, generalment, es fa a termes desfavorables, però en una quantitat igual o superior a la que requereix el projecte, es completa i es ven a un prestador predador. El treball sovint escabroso i costós es completa just abans del període de rescissió estàndard de tres dies abans que el préstec es pugui "tornar" al prestador. El prestatari no s'adona del treball inferior fins que no s'ha pagat i és massa tard per fer qualsevol cosa sobre el préstec inferior.
Gota de milions de dòlars
En aquesta estafa, l'artista con, que utilitza una identificació falsa, accepta comprar una casa a un venedor disposat amb l'acord d'un petit favor. El comprador revela que necessita una hipoteca més gran de la que es pot qualificar al preu de mercat existent. Així doncs, creient que el comprador té previst actualitzar la propietat, el propietari accepta cedir la propietat amb un valor múltiple original per tal que el comprador pugui obtenir una hipoteca més gran. La transacció es realitza, el venedor va pagar el preu original i el artista amb els bolsos. La casa sol entrar en execució immobiliària i el propietari original està en risc de ser condemnat per frau i el venedor no rep res més que si hagués venut l'habitatge a un concepte legítim.
La llista d’aquestes estafes continua i continua. En tots ells, la nota de no desitjat té una promesa d’alguns beneficis extraordinaris en quant a ingressos o en alguns casos, només en termes de préstec. Com en la majoria d’aquests casos, si sembla massa bo per ser cert, probablement ho sigui.
Aïllar-se de les estafes hipotecàries
La millor manera de mitigar el risc de patir qualsevol estafa és ser coneixedor de pràctiques enganyoses i fer recerca amb qualsevol persona amb qui espereu fer negocis. Pel que fa a les estafes de finançament, les normes generals a seguir són:
- No signeu mai cap document contractual sense revisió legal
- No realitzeu mai cap transferència de propietat sense que, a més, no se li alliberi cap tipus d’hipoteca o responsabilitat financera.
Es requereix un augment de la diligència en problemes financers o en amenaça d'execució hipotecària. Els prestadors i els estafadors depredadors tenen la possibilitat de localitzar les persones que poden ser fàcilment manipulables o vulnerables a causa d'una situació greu. A més de posar un ull sospitós a qualsevol promesa o oferta que sembli massa bona, també heu d’estar atents a qualsevol persona sobreeixidora o sobreagressiva a l’hora de proposar solucions als problemes de crèdit o hipoteca. Les ofertes o trucades telefòniques no sol·licitades haurien de ser considerades inicialment amb precaució i qualsevol persona que no accepte una resposta inicial "no" a la seva proposta hauria de ser rebutjada.
Si heu de rescatar, inicieu converses amb els prestadors o els creditors actuals abans de plantejar-vos qualsevol tipus d’escenari de rescat. No us involucreu mai amb ningú que fins i tot doni consells a realitzar un acte il·legal o indegut, encara que hi hagi un benefici proposat. Aquest benefici, encara que es materialitzi, comportarà sens dubte conseqüències i riscos il·limitats.
VEURE: Evitar estafes d'exclusió