Les cooperatives d’habitatge: un tipus únic de propietat d’habitatges

Comprar una casa o llogar un apartament no són els únics arranjaments de vida disponibles al mercat. Les cooperatives d’habitatge, conegudes col·loquialment com a cooperatives, proporcionen una alternativa als mètodes tradicionals d’adquisició d’una residència primària. En aquest article explicarem què és una cooperativa i en què es diferencia de les altres opcions d’habitatge.

Condominis vs. cooperatives

Els condominis són habitatges d’unitats múltiples amb residències de propietat privada i zones comunes compartides. Els condominis es classifiquen com a béns immobles, és a dir, que els compradors són propietaris de les seves actuacions. Si esteu pensant a comprar un apartament, és beneficiós investigar les vostres opcions d’hipoteca amb una calculadora d’hipoteca com la següent.

A diferència dels condominis, les cooperatives no es consideren propietat real. Quan compreu en una cooperativa, us convertiu en accionista d'una corporació propietària de la propietat. Com a accionista, teniu dret a l’ús exclusiu d’una unitat d’habitatge a la propietat.

Costos

Per comprar accions en una cooperativa, cada comprador contracta un "préstec per accions" en lloc d'una hipoteca. Aquests préstecs operen molt com les hipoteques. A més dels pagaments del préstec, que es realitzen al prestador, els residents cooperatius són els responsables de pagar una proporció proporcional dels costos de gestió i manteniment de l’edifici. Coneguts com el "manteniment", aquests costos se solen pagar mensualment a la societat i es facturen a un preu de cost. Els preus augmenten quan augmenten els costos dels béns i serveis.

El cost de la hipoteca de la propietat es pot incloure en la quota mensual: fins i tot si un arrendatari individual ha pagat la seva part del préstec, és possible que l’edifici en tingui una hipoteca, a càrrec de la corporació, no per un soci individual. El préstec per accions paga el cost de compra de la societat. No té res a veure amb la hipoteca subjacent de la propietat. Els compradors tenen dret a totes les deduccions fiscals de què gaudeixen els propietaris, incloses les deduccions per interessos i impostos sobre béns immobles.

Les despeses addicionals inclouen les factures mensuals de serveis de residència de cada comprador, que es paguen individualment i les despeses d’assegurança. Tot i que l’edifici en si mateix s’hauria de cobrir sota una pòlissa d’assegurança general, el contingut de cada residència individual no ho és. Es necessita una pòlissa d’assegurança personal, coneguda com a HO-6, per protegir les possessions personals dels danys d’aigua, incendi, robatoris i altres calamitats.

Característiques

Les cooperatives solen ser menys cares que els apartaments, ja que operen de manera econòmica, recaptant diners dels residents per pagar les factures pendents. En zones on el cost de la vida és elevat, com la ciutat de Nova York, les cooperatives poden ser una opció atractiva des d’una perspectiva financera.

Les cooperatives han de complir les lleis que regeixen l'habitatge just, però poden ser més restrictives que altres opcions d'habitatge quan es tracta de requisits de propietat. Com que no hi ha cap propietari i no hi ha arrendataris, les regles per adquirir accions de la societat són les que estableixen els socis. Per exemple, es pot exigir que els nous compradors tinguin un valor net específic o un determinat percentatge de deutes i ingressos a més de demostrar la capacitat de complir amb les obligacions financeres de la compra de la cooperativa.

També es pot requerir un control de fons. Igual que altres tipus d’habitatges, algunes cooperatives estan dissenyades només per atendre gent gran o altres grups específics. Aquests requisits de propietat més estrictes proporcionen un aire de seguretat i exclusivitat per a la propietat cooperativa. A canvi d’aquesta exclusivitat, les cooperatives generalment s’executen de manera més restrictiva que els condominis. Per exemple, les unitats de gamma alta poden prohibir el subarrendament. Tots els socis comparteixen els costos d’explotació de l’edifici. Per defecte d’un soci pot requerir que els altres socis cobrin els costos d’aquest soci, tot i que els requisits de propietat estrictes generalment mantenen els valors predeterminats al mínim.

L'estructura de les cooperatives d'habitatge varia en funció del país concret on es troba. Als EUA i Canadà, les opcions més populars inclouen:

• Cooperatives de tarifa de mercat: permetre als socis comprar i vendre accions a qualsevol ritme que suportarà el mercat.
• Cooperatives de capitalitat limitada: estableixen restriccions al preu al qual es poden comprar i vendre accions.
• Cooperatives d’arrendament: la corporació cooperativa arrenda l’edifici en lloc de posseir-lo i no acumula cap patrimoni net. En aquest cas, la cooperativa pot tenir una reserva d'efectiu a la mà si l'edifici torna a vendre.

A més de l’aspecte financer de la propietat cooperativa, també hi ha un aspecte social que s’ha de tenir en compte. Els cooperants més petits són dirigits estrictament pels residents, i tothom fa gràcia per tenir cura de deures, com ara manteniment, jardineria i establiment de regles. Les grans unitats poden ser gestionades per un consell d'administració format per un subconjunt de residents. En qualsevol dels dos casos, hi ha normes que s’han de seguir i hi ha un cert grau d’interacció social. Si no us agrada compartir l'autoritat de presa de decisions, és possible que la vostra vida en cooperativa no us agradi.

Abans de comprar

Abans de comprar, voldreu considerar el següent:

• Ubicació
• Serveis
• Costos

Com que esteu comprant accions d'una empresa, assegureu-vos de veure la situació financera de la companyia i conèixer els accionistes de l'empresa. Seran no només els vostres companys d’empresa, sinó també els vostres veïns.

La línia de fons

Llegiu els articles de constitució, els estatuts, el contracte de subscripció, les normes i qualsevol altra documentació disponible. Assegureu-vos que enteneu de veritat el funcionament de la cooperativa, inclòs el seu maneig, com se li demanarà pagar i quant serà aquest pagament. Consulteu els termes de qualsevol hipoteca subjacent, la política per als animals de companyia i la vostra possibilitat de fer canvis a la vostra residència. No fa cap mal en fer preguntes; una mica d’esforç addicional per endavant pot recórrer un llarg camí per assegurar un acord de vida a llarg termini harmoniós.