Com avaluar una inversió immobiliària (REIT)

Els inversors que pretenen estimar el valor d’un trust de la inversió immobiliària (REIT) trobaran que les mètriques tradicionals, com ara el benefici per acció (EPS) i el preu de guanys (P / E) no s’apliquen. En aquest article, discutirem un mètode més fiable per estimar el valor d'un REIT.

Examen de fons de les operacions (FFO)

Comencem a mirar un resum de resultats de XYZ Residential (XYZ), un REIT residencial fictici.

Del 2017 al 2018, els ingressos nets de XYZ Residencial, o "línia de fons", han crescut gairebé un 30% (+122.534 dòlars fins a 543.847 dòlars). Tot i això, aquests números d’ingressos nets inclouen despeses d’amortització, que són línies significatives. Per a la majoria de les empreses, la depreciació és una càrrega no efectiva assumible que assigna el cost d’una inversió realitzada en un període anterior. Però la propietat immobiliària és diferent de la majoria d'inversions en instal·lacions fixes o en equips, perquè la propietat perd poques vegades el seu valor i les aprecia. El benefici net, una mesura reduïda per depreciació, és, per tant, un marge inferior del rendiment. Com a resultat, té sentit jutjar els REIT mitjançant fons d’operacions (FFO), que exclou la depreciació. (Per a la lectura de fons sobre la inversió en REIT, vegeu la forma REIT.)

Les empreses han de conciliar el FFO, que apareix a les notes a la nota de pàgina, juntament amb els ingressos nets. El càlcul general consisteix en sumar la depreciació al benefici net i restar els guanys de les vendes d’immobles amortitzables. Restem aquests guanys, suposant que no siguin recurrents i, per tant, no contribuïm a la capacitat de pagament de dividends sostenible de REIT. La conciliació dels ingressos nets amb FFO (amb els elements menors a causa de la claredat) el 2017 i el 2018 s'estableix de la manera següent:

És clar que, després de la suma d’amortitzacions i de la reducció dels guanys immobiliaris, els fons d’operacions (FFO) equivalen a uns 838.390 dòlars el 2017 i gairebé 758.000 dòlars el 2018.

Cal informar del FFO, però conté una debilitat: no dedueix les despeses de capital necessàries per mantenir la cartera d’immobles existent. Cal mantenir les participacions immobiliàries dels accionistes, pintant per exemple apartaments, de manera que el FFO no és el veritable flux de caixa residual que queda després de totes les despeses i despeses.

Els analistes professionals, per tant, utilitzen una mesura anomenada "fons ajustats de les operacions" (AFFO) per estimar el valor del REIT. Tot i que el FFO s’utilitza habitualment, els professionals solen centrar-se en l’AFFO per dos motius. Primer, és una mesura més precisa del flux de caixa residual disponible per als accionistes i, per tant, un millor "nombre base" per estimar el valor. En segon lloc, és un veritable flux de caixa residual i un millor pronòstic de la capacitat futura de REIT per pagar dividends.

AFFO no té una definició uniforme, però la majoria de càlculs resten despeses de capital, com s'ha esmentat anteriorment. En el cas de XYZ Residencial, es resten gairebé 182.000 dòlars del FFO per obtenir AFFO per a l'any 2018. Aquest nombre es pot trobar normalment al compte de fluxos de caixa de REIT. S'utilitza com a estimació dels efectius necessaris per mantenir les propietats existents, tot i que una mirada de prop de propietats específiques pot generar informació més precisa.

Les mètriques tradicionals, com ara el benefici per acció, EPS i P / E, no són fiables per estimar el valor d'un REIT.

Examen del creixement en FFO i / o AFFO

Podem estimar el valor del REIT amb major precisió quan tenim el FFO i l’AFFO a la mà, buscant el creixement previst en una o les dues mètriques. Això requereix una revisió minuciosa de les perspectives subjacents del REIT i del seu sector. Les particularitats d'avaluació de les perspectives de creixement d'un REIT estan fora de l'abast d'aquest article, però hi ha algunes fonts a considerar:

• la perspectiva de lloguer augmenta
• la perspectiva de millorar / mantenir les taxes d’ocupació
• preveu actualitzar / ampliar propietats (una tàctica popular i amb èxit és adquirir propietats de gamma baixa i actualitzar-les per atraure inquilins de més qualitat; millors inquilins condueixen a taxes d’ocupació més elevades (menys desnonaments) i lloguers més alts)
• perspectives de creixement extern (molts REIT promouen el creixement de FFO a través de l’adquisició, però és més fàcil dir que fer-ho, perquè un REIT ha de distribuir la major part dels seus beneficis i normalment no té una gran quantitat de diners en efectiu; no obstant això, molts REITs poden les seves carteres, venent propietats baixes per finança l’adquisició d’immobles infravalorats)

Aplicació d'un múltiple a FFO / AFFO

La rendibilitat total del REIT prové de dues fonts: dividends pagats i apreciació de preus. L'estimació dels preus esperats es pot dividir en dos components més: creixement del FFO / AFFO i expansió del preu del FFO o del preu entre l'AFFO.

Analitzem múltiples per XYZ. Tingueu en compte que mostrem el preu dividit per FFO, que en realitat és la capitalització borsària dividida per FFO. La capitalització borsària de XYZ (nombre d'accions multiplicat per preu per acció), en aquest exemple, és d'aproximadament 8.000 milions de dòlars.

Com interpretem aquests múltiples, a banda de fer una comparació directa amb els companys de la indústria ">

A part dels dividends pagats, la valoració dels preus es desglossa en dues fonts: creixement del FFO / AFFO i / o expansió de la valoració múltiple (preu entre FFO o relació preu-AFF). Hauríem de tenir en compte les dues fonts junts a l’hora de mirar un REIT amb perspectives de creixement FFO favorables. Per exemple, si el FFO creix al 10% i es manté el múltiple de 10.55x, el preu creixerà un 10%. Tanmateix, si el múltiple s’expandeix aproximadament del 5% a l’11x, l’apreciació del preu serà d’aproximadament el 15% (creixement del FFO del 10% + expansió múltiple del 5%).

Un exercici útil requereix la recíproca del múltiple preu-AFFO, és a dir, 1 ÷ [Preu / AFFO] = AFFO / Preu . Això equival al 7, 2% ( 575, 7 $: 8, 000 ) amb XYZ Residential i s’anomena "rendiment AFFO". Per avaluar el preu del REIT, podem comparar el rendiment AFFO amb:

1. La taxa de capitalització continuada del mercat o "taxa de limitació"

2. La nostra estimació per al creixement de REIT en FFO / AFFO.

La taxa de cobertura és un número general que indica als inversors quant paga actualment el mercat per a béns immobles. Per exemple, el 8% implica que els inversors generalment paguen unes 12, 5 vegades ( 1 ÷ 8% ) els ingressos d'explotació nets (NOI) de cada propietat immobiliària.

Suposem que la taxa de captació del mercat és al voltant del 7% i que la nostra expectativa de creixement per FFO / AFFO de XYZ és d’un 5%. Tenint en compte un rendiment AFFO calculat del 7, 2%, probablement estem buscant una bona inversió perquè el nostre preu és raonable en comparació amb la taxa de límits del mercat (és fins i tot una mica més alta, que és millor). A més, el creixement que esperem s’hauria de traduir en dividends i preus més elevats. De fet, si tots els altres inversors estiguessin d’acord amb la nostra avaluació, el preu de XYZ seria molt més alt perquè necessitaria un múltiple superior per incorporar aquestes expectatives de creixement.

La línia de fons

L’avaluació de REIT produeix una major claredat a l’hora de buscar fons procedents d’operacions (FFO) en lloc de resultats nets. Els futurs inversors també haurien de calcular els fons ajustats de les operacions (AFFO), que dedueix les possibles despeses necessàries per mantenir la cartera immobiliària. AFFO proporciona una excel·lent eina per mesurar la capacitat de pagament de dividends i les perspectives de creixement de REIT.