Com obtenir i comprendre la vostra hipoteca
Una de les decisions financeres més grans que la gent pren a la seva vida és comprar una casa. Per què molta gent fa un compromís financer tan gran quan el lloguer és més barat i és una obligació molt més curta i flexible?
Una de les raons és que la propietat de l'habitatge permet als individus construir recursos propis i deduir els interessos hipotecaris dels seus impostos, cosa que el converteix en l'única desgravació fiscal disponible. També hi ha l’avantatge d’invertir en un habitatge que amb el temps augmentarà el seu valor. També hi ha avantatges intangibles, com ara un major control de les renovacions.
Quan una persona compra una casa, els seus pagaments mensuals augmenten, però tenir la vostra casa pot resultar gratificant si es prenen les decisions correctes des del primer moment.
Primer pas: Netejar el deute existent
La preparació adequada és la meitat de la batalla per obtenir una hipoteca. El primer que ha de fer un prestatari potencial és obtenir una còpia del seu informe de crèdit per determinar la seva puntuació FICO i la seva solvència. L’any 2018, l’Administració federal d’habitatge, o FHA, va requerir una puntuació de crèdit d’almenys 500 per a un préstec FHA; Tanmateix, molts prestadors requereixen una puntuació de 620 a 640. Si la vostra puntuació és baixa, haureu d’intentar millorar-la mantenint els saldos baixos a les targetes de crèdit, pagant les factures puntualment i pagant el deute d’interès elevat. No tanqueu les targetes de crèdit no utilitzades, perquè fer-ho pot afectar negativament la vostra puntuació FICO i el vostre percentatge d’utilització de crèdits (per obtenir més informació sobre aquesta relació, consulteu " Ràtio d’utilització de crèdit" ). Només cal mantenir el saldo baix. A més, comproveu si hi ha errors o discrepàncies amb els informes dels vostres creditors i corregiu-los.
Al mateix temps, haureu d’estalviar tants diners com sigui possible per al vostre pagament inicial. Tanmateix, el pagament de deutes amb altes taxes d'interès és més important. Qualsevol taxa de targeta de crèdit que tingui un tipus d'interès superior a dues vegades la taxa principal és massa alta. Per exemple, si la taxa actual actual és del 6%, haureu d’intentar pagar totes les vostres targetes de crèdit amb un tipus d’interès superior o igual al 12%, o bé buscar un altre prestador amb una millor taxa a la qual transferir el vostre deute.
Segon segon: comprar per als prestadors
Una vegada que el punt de crèdit sigui on el desitgeu, heu de comprar un prestador. Si suposeu que és un bon client, permeteu que tres o quatre prestadors competeixin pel vostre negoci. No doneu aprovació a cada prestador per accedir al vostre informe de crèdit. Obteniu una còpia preliminar de la "estimació de bona fe" (formulari HUD-1) i analitzeu tots els càrrecs. Només quan heu seleccionat un prestador, haureu de permetre’ls comprovar el vostre crèdit.
Les comissions dels prestadors per als prestataris són altament creatives i variables. Comissions com l'origen del préstec, les taxes de tramitació i les taxes de subscripció sovint es poden negociar fins a un 50% com a mínim o fins i tot renunciar pel prestador si volen el vostre negoci. Eviteu els punts si podeu. Quan pagueu punts, pagueu interessos (1 punt = 1 per cent) en una quantitat forfetària per endavant per obtenir una taxa més baixa de la vostra hipoteca de tipus fix, que bàsicament augmenta l’import del vostre pagament inicial. Els prestadors necessiten càrrecs addicionals innecessaris. Rebutja el pagament d’aquests honoraris o porta el teu negoci a un altre lloc.
En alguns casos, pot valer la pena contractar un advocat que pugui identificar els costos innecessaris. Un agent immobiliari experimentat també us pot orientar sobre els costos habituals i que podrien ser eliminats. Per exemple, els costos del títol a l’estat de Florida són responsabilitat del comprador (tret que el venedor accepte recollir-ne els costos), per tant, heu de saber que aquests costos haurien d’aparèixer a la vostra estimació de bona fe. Si el vostre prestador és un prestamista fora de l'estat, poden tenir comissions diferents (que solen superar els 1.000 dòlars) i es poden presentar com a despesa sorprenent a la declaració de liquidació de l'HUD-1 abans de tancar.
Per què els prestamistes estimen el PMI
Els prestadors poden presa de compradors per a la llar. La majoria dels prestadors cobren una assegurança hipotecària privada (PMI) si no realitzeu un pagament inicial inicial del 20% o més a casa vostra. Aquesta assegurança protegeix el prestador, no tu, en cas d’impagament del vostre préstec. Generalment, un prestador considera que un préstec finançat amb més del 80% del valor de la llar un risc per morositat més gran i requerirà el pagament de PMI. Quant costa aquest pagament per PMI? Si sol·liciteu un préstec de 200.000 dòlars amb un 10% del pagament anticipat, podeu esperar que pagueu almenys 100 dòlars mensuals per al pagament de PMI. No és estrany veure pagaments PMI entre 150 i 200 dòlars al mes.
Si ja teniu una hipoteca amb un pagament PMI, quan arribeu a un determinat percentatge patrimonial a casa vostra (normalment el 20%), podeu cancel·lar el PMI. Durant 30 anys, un pagament mensual PMI de 150 dòlars pot arribar a superar els 54.000 dòlars. Atès que els prestadors no us recordaran que podeu cancel·lar el pagament addicional, molts propietaris mai no prenen el temps per cancel·lar ells mateixos el pagament de PMI i els prestadors no estan encantats de rebre els vostres diners.
Tercer pas: obteniu el pagament inicial
Què podeu fer si no podeu pagar el descompte del 20% del préstec a casa? Si busqueu un habitatge de 200.000 dòlars i teniu 10.000 dòlars per a la liquidació inicial, la majoria dels prestamistes necessitaran un pagament de PMI si no poseu almenys 40.000 dòlars a la llar (les quotes del préstec / préstec han estat excloses del nostre càlcul del préstec). Per a la majoria dels compradors d'habitatges inicials, hi ha un pagament inicial de 40.000 dòlars.
Tanmateix, podeu intentar "recuperar" els vostres préstecs perquè dos prestamistes participin en el préstec. Això podria semblar a un pla de tipus 80-15-5: finança el 80% d’una hipoteca primària, el 15% d’una segona hipoteca o préstec d’equivocions i un 5% com a pagament inicial. Si utilitzeu el préstec d'equitat domiciliaria més el vostre pagament inicial, podeu treure aquest import contra el preu de compra de la vostra llar i cobrir el requisit de reducció del 20%, evitant així l'IMP. El patrimoni net de casa o el segon préstec tindrà molt probablement una taxa variable o una taxa superior a la vostra hipoteca primària, per la qual cosa haureu de vigilar amb aquest préstec i intentar pagar-lo primer. L'interès del préstec d'equitat domèstica també és un interès deduïble dels impostos federals dels Estats Units (el deute de la propietat interna està subjecte a un límit de 100% de deduïbilitat).
Tipus de préstecs
Els préstecs de tipus fix de 30 anys són el préstec hipotecari més comú perquè el tipus d’interès no canvia al llarg de la vida del préstec. La majoria dels propietaris prefereixen aquest tipus de préstecs, ja que els pagaments mensuals es mantindran constants al llarg dels anys. Un préstec fix de 15 anys és cada cop més popular, ja que redueix l’horitzó temporal del préstec, fet que disminueix la quantitat d’interès pagada durant la vida del préstec. Aquests préstecs a curt termini solen tenir una taxa d’interès més alta perquè el prestador està renunciant a l’oportunitat de guanyar diners, sobretot si el tipus d’interès està augmentant.
Les hipoteques de tipus ajustable (ARM) ofereixen un tipus d’interès baix durant un període de temps. El tipus d’interès es pot ajustar anualment o es poden classificar com a “3-1”, “5-1”, “7-1” o alguna cosa semblant. En virtut d’un préstec de tarifa ajustable "7-1", l’import del préstec es fixarà durant els primers set anys i després s’ajustarà al vuitè any en funció de les condicions actuals del mercat, que normalment es basen en el tresor d’un any. índex. Inicialment, els tipus d’interès sobre els ARM es poden situar entre un i tres punts percentuals per sota de la hipoteca fixa convencional i després s’ajusten típicament anualment un cop finalitzi el termini fixat. Si un ARM és adequat per a vosaltres depèn sovint del temps que tingueu previst a la vostra llar. En el cas del "7-1", si només teniu previst romandre a casa durant set anys, aquest pot ser el vostre préstec perfecte. Tanmateix, si teniu previst romandre més temps a casa i els tipus d’interès comencen a augmentar; els vostres pagaments mensuals poden augmentar significativament.
La línia de fons
Val la pena un esforç addicional per revisar la declaració de liquidació de l’HUD-1 abans de la data de tancament de la nova llar; les xifres que s'enumeren han de coincidir amb les que us han estat proporcionades a l'estim de bona fe. Si s’influeixen les xifres o veieu càrrecs nous, poseu-vos en contacte amb el prestador i demaneu que expliquin o corregissin els errors. L’adquisició d’un habitatge és un compromís a llarg termini, així que assegureu-vos que enteneu completament tots els termes del vostre préstec i que no oblideu cap càrrec ocult que pugueu penedir després.