Apreneu a valorar la propietat d’inversió immobiliària

Des d’una perspectiva quantitativa, invertir en béns immobles és una mica com invertir en accions. Per obtenir beneficis, els inversors han de determinar el valor de les propietats i fer idees sobre el que obtindran cadascun dels beneficis, ja sigui mitjançant la valoració de la propietat, els ingressos per lloguer o ambdues coses.

La valoració de l'equitat es realitza normalment mitjançant dues metodologies bàsiques: valor absolut i valor relatiu. El mateix és cert per a l’avaluació d’immobles. El descompte del benefici net d’explotació futura (NOI) pel tipus de descompte adequat per a béns immobles és similar a les valoracions de flux de caixa (DCF) amb descompte per a accions; integrar el model de multiplicador d’ingressos bruts en béns immobles és comparable a les valoracions de valor relatiu amb accions. A continuació, analitzarem com valorar una propietat immobiliària mitjançant aquests mètodes.

TUTORIAL: "Guia del primer comprador d'habitatges"

El tipus de majúscula

Un dels supòsits més importants que fa un inversor immobiliari a l'hora de valorar les propietats és triar una taxa de capitalització adequada, que és la taxa de rendibilitat requerida sobre béns immobles, neta de valorització o depreciació del valor. Simplement, és la taxa aplicada als ingressos d'explotació nets per determinar el valor actual d'una propietat.

Per exemple, si es preveu que una propietat que generi ingressos d'explotació nets (NOI) d'1 milió de dòlars durant els pròxims deu anys es descompti a una taxa de capitalització del 14%, el valor de mercat de l'immoble és de 1.000.000 dòlars / .14 = 7.142.857 dòlars (nets Ingressos operatius / taxa de capitalització global = valor de mercat).

El valor de mercat de 7.142.857 dòlars és un bon preu si la propietat es ven a 6, 5 ​​milions de dòlars. És un mal cost si el preu de venda és de 8 milions de dòlars.

Determinar la taxa de capitalització és una de les mètriques clau per valorar una propietat generadora d’ingressos. Tot i que és una mica més complicat que calcular el cost mitjà ponderat del capital (WACC) d’una empresa, hi ha diversos mètodes que poden utilitzar els inversors per trobar una taxa de capitalització adequada. (Per a informació relacionada, vegeu "4 maneres de valorar una propietat de lloguer de béns immobles")

El mètode de acumulació

Un mètode comú és el mètode acumulat. A partir del tipus d’interès, afegiu:

1. La prima de liquiditat adequada (es deu a la naturalesa líquida dels béns immobles)
2. Prima de recuperació (comptes per apreciació neta de terres)
3. Prima de risc (revela l'exposició general al risc del mercat immobiliari)

Tenint en compte un tipus d’interès del 4%, una taxa de no liquiditat de l’1, 5%, una prima de recuperació de l’1, 5%. i una taxa de risc del 2, 5%, la taxa de capitalització d'un patrimoni net es suma com a: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Si el resultat net d'explotació és de 200.000 dòlars, el valor de mercat de l'immoble és de 200.000 $ / .115 = 1.739.130 $.

Evidentment, realitzar aquest càlcul és molt senzill. La complexitat rau en valorar estimacions precises per als components individuals de la taxa de capitalització, que poden resultar desafiants. L’avantatge del mètode acumulat és que intenta definir i mesurar amb precisió els components individuals d’una taxa de descompte.

El mètode d'extracció del mercat

El mètode d’extracció del mercat suposa que hi ha informació sobre els preus d’operació i venda nets actuals i fàcilment disponibles sobre propietats generadores d’ingressos comparables. L’avantatge del mètode d’extracció de mercat és que la taxa de capitalització fa més significativa la capitalització d’ingressos directes.

Determinar la taxa de capitalització és relativament senzill. Suposem que un inversor considera que es compra un aparcament que generarà 500.000 dòlars en ingressos operatius nets. A la zona, hi ha tres immobles existents comparables que generen aparcaments.

• El lot de pàrquing 1 té uns ingressos d'explotació nets de 250.000 dòlars i un preu de venda de 3 milions de dòlars. En aquest cas, la taxa de capitalització és: 250.000 dòlars / 3.000.000 $ = 8.33%.
• El Parking Lot 2 té uns ingressos d'explotació nets de 400.000 dòlars i un preu de venda de 3, 95 milions de dòlars. La taxa de capitalització és de: 400.000 $ / 3.950.000 $ = 10, 13%.
• El Parking Lot 3 té uns ingressos d'explotació nets de 185.000 dòlars i un preu de venda de 2 milions de dòlars. La taxa de capitalització és: 185.000 $ / 2.000.000 $ = 9.25%.

A partir de les taxes calculades per a aquestes tres propietats comparables (8, 33%, 10, 13% i 9, 25%), una taxa de capitalització global del 9, 4% seria una representació raonable del mercat. Utilitzant aquesta taxa de capitalització, un inversor pot determinar el valor de mercat de la propietat. El valor de l’oportunitat d’inversió d’aparcament és de 500.000 dòlars / .094 = 5.319.149 $.

El mètode de banda d'inversió

La taxa de capitalització es calcula utilitzant taxes d'interès individuals per a propietats que utilitzen tant finançament del deute com del capital. L’avantatge del mètode d’inversió és que és la taxa de capitalització més adequada per a inversions immobiliàries finançades.

El primer pas és calcular un factor del fons d’enfonsament. Aquest és el percentatge que cal deixar de banda cada període per tenir una quantitat determinada en un moment futur. Suposem que una propietat amb ingressos operatius nets de 950.000 dòlars té un finançament del 50%, utilitzant un deute amb un interès del 7% per amortitzar-se durant 15 anys. La resta es paga amb un patrimoni net amb una taxa de rendibilitat requerida del 10%. El factor del fons d’enfonsament es calcularà com:

Tipus d’interès12 mesos [1+ (Tipus d’interès / 12 mesos)] (# d’anys ∗ 12 mesos) −1 \ dfrac {\ frac {Tipus d’interès ~ {12 ~ mesos}} {{[1 + (Interès ~ Taxa d’interès / 12 ~ Mesos)]} ^ {(\ # ~ de ~ Anys * 12 ~ Mesos)} - 1} [1+ (Tipus d'Interès / 12 Mesos)] (Nombre d'anys ∗ 12 Mesos) −112 Mesos Índex d'Interès

Connectant els números, obtenim:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Això es calcula a .003154 per mes. Per any, aquest percentatge és: 0, 003154 x 12 mesos = 0, 0378. La taxa a la qual s’ha de pagar un prestador és igual a aquest factor del fons d’enfonsament més el tipus d’interès. En aquest exemple, aquesta taxa és: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78%, o 0, 1078.

Així, la taxa mitjana ponderada, o la taxa de capitalització global, amb el pes del deute del 50% i el pes del capital del 50% és: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10, 39%. Com a resultat, el valor de mercat de l'immoble és de: 950.000 dòlars / .1039 = 9.143.407 $.

Com valorar una propietat d’inversió immobiliària

Valoracions equitàries comparables

Els models de valoració absoluts determinen el valor actual dels fluxos de caixa futurs entrants per obtenir el valor intrínsec d’una acció; els mètodes més habituals són els models de descompte de dividends (DDM) i les tècniques de descompte de flux de caixa (DCF). D'altra banda, els mètodes de valor relatiu suggereixen que dos títols comparables haurien de tenir un preu similar segons els seus resultats. Les ràtios, com ara el preu del benefici i el preu de la venda, es comparen amb altres empreses intraindustrials per determinar si una existència està baix o valorada. Com en la valoració del patrimoni, l’anàlisi de la valoració immobiliària ha d’implementar els dos procediments per determinar una gamma de valors possibles.

Càlcul dels ingressos d'explotació nets d'una propietat immobiliària

Valor de mercat = NOI1r − g = NOI1Rwhere: NOI = Neter operatiu net = Taxa de rendiment obligatòria dels actius immobiliaris g = Taxa de creixement de NOIR = Taxa de capitalització (r − g) \ begin {align} i Market ~ Value = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {on:} \\ & NOI = \ text {\ small Ingressos operatius nets} \\ & r = \ text {\ small La taxa de rendibilitat requerida actius immobiliaris} \\ & g = \ text {\ small Taxa de creixement de NOI} \\ & R = \ text {\ small Taxa de capitalització (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {align} Mercat Valor = r − gNOI1 = RNOI1 on: NOI = Ingressos nets d'explotació = Taxa de rendiment obligatòria dels actius immobiliaris g = Taxa de creixement de NOIR = Taxa de capitalització (r − g)

El resultat net d’explotació reflecteix els ingressos que generarà la propietat després de factoritzar les despeses d’explotació però abans de la deducció d’impostos i pagaments d’interessos. Abans de deduir despeses, cal determinar els ingressos totals obtinguts per la inversió. Els ingressos per lloguer previstos es poden preveure inicialment en funció de propietats comparables properes. Amb una investigació de mercat adequada, un inversor pot determinar quins preus es cobren als arrendataris a la zona i suposar que aquesta propietat es pot aplicar lloguers per metre quadrat similars. Els augments previstos dels lloguers es comptabilitzen en el ritme de creixement de la fórmula.

Atès que les altes taxes de vacants constitueixen una amenaça potencial per obtenir rendiments de la inversió immobiliària, s'ha d'utilitzar una anàlisi de sensibilitat o estimacions conservadores realistes per determinar els ingressos perduts si l'actiu no s'utilitza a ple rendiment.

Les despeses d’explotació inclouen les que s’incorren directament a través de les operacions quotidianes de l’edifici, com ara l’assegurança de propietat, les taxes de gestió, les despeses de manteniment i els costos d’utilitat. Tingueu en compte que la depreciació no s’inclou en el càlcul de despeses totals. El benefici net d'explotació d'una propietat immobiliària és similar als ingressos anteriors a interessos, impostos, amortitzacions i amortitzacions (EBITDA).

El descompte del benefici net d’explotació d’una inversió immobiliària segons la taxa de capitalització de mercat és analògic al descompte d’un flux de dividends futur per la taxa de rendibilitat requerida adequada, ajustada per al creixement dels dividends. Els inversors de renda variable familiaritzats amb els models de creixement de dividends haurien de veure immediatament la semblança. (El DDM és una de les teories financeres més fonamentals, però només és bo com els seus supòsits. Consulteu " Excavació al model de descompte de dividends ").

Trobar la capacitat generadora d’ingressos d’una propietat

Valor de mercat = Ingressos bruts × Multiplicador de ingressos bruts \ textit {\ small Market Value = Ingressos bruts} \ times \ textit {\ small Ingressos bruts multiplicador} Valor de mercat = Ingressos bruts × Multiplicador de ingressos bruts

L’enfocament multiplicador d’ingressos bruts és un mètode de valoració relativa que es basa en el supòsit subjacent que les propietats d’una mateixa zona es valoraran proporcionalment als ingressos bruts que ajuden a generar. Com el seu nom indica, els ingressos bruts són els ingressos totals abans de la deducció de les despeses de funcionament. Tanmateix, s’ha de preveure les taxes de vacants per obtenir una estimació exacta dels ingressos bruts.

Per exemple, si un inversor immobiliari compra un edifici de 100.000 peus quadrats, pot determinar a partir de dades de propietat comparables que la renda mensual bruta mitjana per metre quadrat del barri és de 10 dòlars. Tot i que inicialment l’inversor pot suposar que els ingressos bruts anuals són de 12 milions de dòlars (10 x 12 mesos x 100.000 peus quadrats), és probable que hi hagi algunes unitats vacants a l’edifici en un moment determinat. Si suposem que hi ha un percentatge de vacants del 10%, els ingressos bruts anuals són de 10, 8 milions de dòlars (12 MM x 90%). Un enfocament similar també s'aplica a l'enfocament del benefici net d'explotació.

El següent pas per avaluar el valor de la propietat immobiliària és determinar el multiplicador d’ingressos bruts. Això s'aconsegueix si es tenen dades de vendes històriques. Analitzant els preus de venda d’immobles comparables i dividint aquest valor per la renda anual bruta generada es produeix el multiplicador mitjà de la regió.

Aquest tipus d’enfocament de valoració és similar a l’ús de transaccions o múltiples comparables per valorar una acció. Molts analistes preveuran els beneficis d'una empresa i multiplicaran el resultat per acció (EPS) per la relació P / E de la indústria. La valoració immobiliària es pot realitzar mitjançant mesures similars.

Blocs de carretera a la valoració immobiliària

Ambdós mètodes de valoració immobiliària semblen relativament senzills. No obstant això, a la pràctica, determinar el valor d'una propietat que genera ingressos mitjançant aquests càlculs és bastant complicat. En primer lloc, l'obtenció de la informació requerida sobre tots els inputs de fórmula, com ara els ingressos d'explotació nets, les primes incloses en la taxa de capitalització i les dades de vendes comparables, poden resultar extremadament exigents i exigents.

En segon lloc, aquests models de valoració no comporten adequadament possibles grans canvis en el mercat immobiliari, com ara una crisi de crèdit o un boom immobiliari. Com a resultat, s'ha de fer una anàlisi més avançada i preveure l'impacte del possible canvi de variables econòmiques.

Com que els mercats immobiliaris són menys líquids i transparents que el mercat de valors, de vegades és difícil obtenir la informació necessària per prendre una decisió d’inversió totalment informada. Dit això, a causa de la gran inversió de capital que normalment es requereix per adquirir un gran desenvolupament, aquesta anàlisi complicada pot produir una gran recompensa si es porta a descobrir una propietat infravalorada (similar a la inversió en capital). Així, val la pena dedicar-vos a temps i a investigar els ingressos necessaris.

La línia de fons

La valoració immobiliària sovint es basa en estratègies similars a l'anàlisi de capital. També s’utilitzen freqüentment altres mètodes, a més de l’enfocament operatiu net descomptat i el multiplicador d’ingressos bruts, alguns exclusius d’aquesta classe d’actius. Alguns experts de la indústria, per exemple, tenen un coneixement actiu de les pautes de desenvolupament i migració de les ciutats. Com a resultat, poden determinar quines zones locals tenen la probabilitat d’apreciació més ràpida.

Qualsevol enfocament que s'utilitzi, el predictor més important de l'èxit d'una estratègia és la bona investigació que es fa.