NOI i guanys abans d’interessos i impostos: quina diferència hi ha?
El benefici net d'explotació (NOI) determina els ingressos d'una entitat o de la propietat menys totes les despeses d'explotació necessàries. No té en compte les despeses d’interès, impostos, despeses de capital, amortitzacions ni amortitzacions.
Per contra, els ingressos abans d’interessos i impostos (EBIT) consisteixen en ingressos menys despeses, excloent impostos i interessos, però tenen en compte les despeses d’amortització i amortització. L’EBIT determina la rendibilitat d’una empresa.
Resultat operatiu net
NOI s’utilitza generalment per analitzar el mercat immobiliari i la capacitat de l’edifici per generar ingressos. La propietat immobiliària pot generar ingressos per despeses de lloguer, aparcament, serveis i manteniment. Una propietat pot tenir despeses de funcionament de l’assegurança, despeses de gestió d’immobles, despeses de serveis públics, impostos de propietat, despeses de neteja, extracció de neu i altres despeses de manteniment a l’aire lliure i subministraments.
La regla general és classificar una despesa com una despesa operativa si no gastar diners en aquest cost perjudicaria la capacitat de l’actiu de continuar produint ingressos. Els impostos sobre la renda i els interessos hipotecaris no afecten el potencial d’invertir una empresa o una inversió immobiliària, de manera que no s’inclouen a la NOI.
L’ equació NOI és ingressos bruts menys despeses d’explotació iguals a ingressos nets d’explotació . NOI també determina la taxa de capitalització o la taxa de rendibilitat d’un immoble. La capitalització d'un immoble es calcula dividint el NOI anual pel seu preu total de venda.
Guanys abans d’interès i impostos
L'EBIT es calcula restant als seus ingressos el cost de les mercaderies venudes (COGS) i les seves despeses de funcionament. L'EBIT també es pot calcular com a ingressos d'explotació i ingressos no operatius, menys despeses d'explotació.
Assumeix que ABC Company va generar ingressos de 50 milions de dòlars, i va tenir una inversió de 20 milions de dòlars, despeses d’amortització de 3 milions de dòlars, uns ingressos no operatius d’1 milió de dòlars i unes despeses de manteniment de 10 milions de dòlars durant l’últim exercici fiscal. Per tant, el seu EBIT resultant va ser de 21 milions de dòlars. La seva equació EBIT és de 50 milions de dòlars (ingressos) més 1 milió de dòlars menys de 10 milions de dòlars (despeses de manteniment) menys de 20 milions de dòlars (cost de les mercaderies venudes) equival a 21 milions de dòlars.
Resultat operatiu net vs resultats abans d’interessos i impostos
Suposem que un inversor compra un edifici d'apartaments en una oferta total en efectiu. La propietat genera 20 milions de dòlars en lloguers i taxes de servei. L’edifici d’apartaments té despeses d’explotació que ascendeixen a 5 milions de dòlars i despeses d’amortització de 100.000 dòlars per a les seves màquines de bugaderia.
El NOI resultant generat per l’edifici d’apartaments és de 15 milions de dòlars (20 milions de dòlars menys de 5 milions de dòlars) perquè la depreciació no s’inclou en aquest càlcul.
L’EBIT de l’edifici és diferent perquè l’EBIT té en compte la despesa per depreciació. Per tant, l' EBIT resultant generat per aquest edifici és de 14, 9 milions de dòlars (20 milions de dòlars menys de 5 milions de dòlars menys de 100.000 dòlars).
Compres per emportar
- Calcular NOI implica restar despeses d’explotació dels ingressos d’un immoble.
- Calcular EBIT utilitza la mateixa equació, però també es dedueixen els costos d'amortització i el cost de les mercaderies.
- Els impostos sobre la renda no afecten el NOI ni el EBIT de l'empresa, però els impostos sobre propietat s'inclouen a l'equació.
- Les despeses de funcionament es defineixen com aquelles despeses necessàries per mantenir els ingressos i la rendibilitat d’un actiu.