Regla d’un percentatge
La regla de l'1 per cent, de vegades estilitzada com a "regla de l'1%", s'utilitza per determinar si la renda mensual obtinguda per una propietat d'inversió superarà el pagament de la hipoteca mensual. L’objectiu de la regla és assegurar que la renda serà superior o, en el pitjor, igual al pagament de la hipoteca, de manera que l’inversor almenys s’interrompi en la propietat.
La regla d’un tant per cent pot proporcionar una línia de referència per establir el nivell de lloguer que els propietaris de propietats comercials cobren per l’espai immobiliari. Aquest nivell de lloguer pot aplicar-se a tot tipus d’arrendataris tant en propietats immobiliàries residencials com comercials.
L’adquisició d’un immoble per a la inversió requereix un anàlisi detallat de nombrosos factors. La regla d’un tant per cent és només una eina de mesurament que pot ajudar a un inversor a avaluar el risc i el guany potencial que es pot aconseguir invertint en una propietat.
Com funciona la regla del percentatge
Aquest senzill càlcul multiplica l’1% el preu d’adquisició de l’immoble més les reparacions necessàries. El resultat és un nivell base de lloguer mensual. També es compara amb el possible pagament mensual d’hipoteca per proporcionar al propietari una millor comprensió del flux de caixa mensual de la propietat.
Aquesta regla només s’utilitza per a estimació ràpida perquè no té en compte altres costos associats a un immoble, com ara manteniment, assegurança i impostos.
Exemple de la regla del percentatge
Un inversor té l'objectiu d'obtenir un préstec hipotecari en un immoble de lloguer amb un valor total de 200.000 dòlars. Utilitzant la regla de l’un per cent, el propietari calcularia un pagament mensual de 2.000 dòlars: 200.000 dòlars, multiplicats per un 1%. En aquest cas, l’inversor sol·licitaria un préstec hipotecari amb pagaments mensuals inferiors i absolutament superiors a 2.000 dòlars.
Compres per emportar
- El lloguer cobrat hauria de ser igual o superior al pagament de la hipoteca de l’inversor per assegurar-se, com a mínim, de la seva propietat.
- Multipliqueu l’1% el preu d’adquisició de l’immoble més les reparacions necessàries per determinar un nivell base de lloguer mensual.
- L’ideal seria que un inversor hagi de sol·licitar un préstec hipotecari amb pagaments mensuals inferiors a l’1%.
La regla del percentatge enfront d'altres tipus de càlculs
La regla de l'1 per cent també ajuda a oferir a un inversor un punt de base per considerar altres factors sobre la propietat d'una propietat. Un segon càlcul important és el multiplicador brut de renda, que utilitza el nivell de renda mensual per determinar la quantitat de temps que es trigarà en pagar la inversió. Aquest càlcul s’aconsegueix dividint el valor total prestat per la renda mensual.
En l'exemple de l'habitatge amb un valor de 200.000 dòlars, l'inversor dividiria 200.000 dòlars per 2.000 dòlars. Això li proporciona un període de recompensa de 100 mesos, que es tradueix en una mica més de 8, 3 anys. Els inversors també poden utilitzar el multiplicador brut de lloguer quan es plantegen els termes del calendari de pagaments d’un préstec contractat per a la propietat.
La regla del 70% implica que un inversor no hauria de pagar més del 70% del valor estimat de la propietat després de reparar menys costos.
Consideracions especials
En el càlcul del multiplicador brut de lloguer, el comprador també ha de tenir en compte les tarifes de lloguer a la zona on es troba la propietat. Si la tarifa estàndard de lloguer al barri és inferior a 2.000 dòlars per al comprador en aquest exemple, l’inversor podria haver de plantejar disminuir la renda per assegurar-se que trobi arrendatari.
Un altre factor important a considerar és el manteniment de la propietat. El propietari és responsable del manteniment i reparació. Si bé un dipòsit pot cobrir danys substancials, també és important que el propietari pressuposi una quantitat determinada de la renda per estalviar-les per al manteniment. Això pot contribuir a obtenir beneficis si no s’utilitza, i els diners estarien disponibles quan sorgeixin necessitats de manteniment.
En general, invertir en béns immobles pot ser una bona inversió per a inversors a llarg termini. La renda bàsica que cobra un propietari per qualsevol tipus d’immoble estableix el nivell de pagaments previstos pels llogaters. Els propietaris solen augmentar el lloguer anualment per gestionar la inflació i altres costos associats a la propietat, però el tipus base és un nivell important que determina el rendiment global d'una inversió.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.