Què és una relació combinada de préstecs a valors?

La relació combinada de préstecs a valor (CLTV) és un càlcul utilitzat pels professionals de les hipoteques i els préstecs per determinar el percentatge total de la propietat del propietari que està gravada en préstecs. La relació CLTV es determina afegint els saldos de tots els préstecs pendents i dividint pel valor de mercat actual de l'immoble. Per exemple, una propietat amb un primer saldo hipotecari de 300.000 dòlars, un segon saldo hipotecari de 100.000 dòlars i un valor de 500.000 dòlars té una proporció CLTV del 80%.

Els prestadors utilitzen la relació CLTV juntament amb uns quants altres càlculs, com ara la relació deute amb ingressos i la relació estàndard de préstec a valor (LTV), per avaluar el risc d’estendre un préstec a un prestatari. La relació CLTV difereix de la relació estàndard LTV, ja que aquesta només compara el saldo d’un préstec amb el valor de la propietat. A l'exemple anterior, la propietat té una proporció de LTV del 60%, que es deriva dividint només el saldo de la primera hipoteca pel valor de la propietat.

Molts economistes atribueixen els estàndards de TVC relaxats a la crisi d'exclusió que va afectar els Estats Units a finals dels anys 2000, entre d'altres factors. A partir de la dècada dels noranta i, sobretot, a principis i mitjans de la dècada del 2000, els compradors d'habitatges solien treure segones hipoteques en el moment de la compra en lloc de pagar els pagaments anticipats. Els prestadors, desitjosos de no perdre el negoci d'aquests clients davant dels competidors, van acceptar aquestes condicions malgrat l'increment del risc.

Abans de la bombolla immobiliària que es va expandir des de finals dels anys 90 fins a mitjans dels anys 2000, la pràctica estàndard era que els compradors d'habitatges cobressin pagaments per un mínim del 20% del preu de compra. La majoria dels prestadors van mantenir els clients dins d'aquests paràmetres i van limitar el 80% a LTV. Quan la bombolla va començar a escalfar-se, moltes d’aquestes mateixes empreses van prendre mesures per permetre que els clients es reduïssin baixant un 20%. Alguns prestamistes van aixecar límits de LTV o van desaprofitar completament, oferint hipoteques amb un 5% de pagaments o menys, mentre que d’altres mantenien els requisits de LTV al seu lloc, però augmentaven els límits de TVC, sovint al 100%. Aquesta maniobra va permetre als clients contractar hipoteques segones per finançar els seus pagaments anticipats del 20%.

L'alçada de l'exclusió que va començar el 2008 va subratllar el per què de CLTV és important. Tenir pell en el joc, com ara una despesa inicial de 100.000 dòlars per a una casa de 500.000 dòlars, proporciona al propietari un poderós incentiu per mantenir els seus pagaments hipotecaris. Si el banc s’executa, no només perd la seva llar, sinó també la pila d’efectius que va pagar per tancar. El requisit d'equitat a la propietat també aïlla els prestadors d'una baixada en els preus immobiliaris. Si una propietat està valorada en 500.000 dòlars i el valor total es suma fins a 400.000 dòlars, la propietat pot perdre fins a un 20% del seu valor sense que els titulars de la propietat rebin un pagament curt en una subhasta d'execució hipotecària.