5 errors que poden fer que la casa flipi un flop

Es veu tan fàcil! Comprar una casa, fer algunes solucions cosmètiques, posar-la de nou al mercat i obtenir un benefici enorme. En un moment determinat, hi ha mitja dotzena de programes a la televisió on els inversors ben mirats i ben vestits fan que el procés sembli ràpid, divertit i rendible. I moltes cases s’estan volcant. ATTOM Data Solutions informa que es van comprar més de 200.000 als Estats Units i es van vendre a la venda amb el mateix període de dotze mesos el 2017. És a poc menys del 6% de totes les cases unifamiliars i condominis venuts durant tot l'any. Tanmateix, el camí cap a la riquesa immobiliària no tracta només d’atractius i restriccions “venudes”. Molts bors immobiliaris, que podrien ser immobiliaris, passen per alt els fonaments bàsics i acaben fracassant. En aquest article, analitzarem els cinc errors més grans que podrien comportar les aletes i com evitar-los.

El primer, el millor consell és limitar el vostre risc financer i maximitzar el vostre potencial de retorn. Simplement, no pagueu massa per una casa (per saber el que val) i assegureu-vos que també sabeu quant costaran les reparacions o actualitzacions necessàries abans de comprar. Amb aquesta informació, podeu obtenir un preu de compra ideal.

La regla del 70% estableix que un inversor no hauria de pagar més del 70% de l’ARV (valor posterior a la reparació) d’un immoble menys les reparacions necessàries. L’ARV és el que val una casa després de ser completament reparat.

A continuació, es mostra un exemple: si l’ARV d’una casa és de 150.000 dòlars i necessita reparacions de 25.000 dòlars, la regla del 70% significa que un inversor no hauria de pagar més de 80.000 dòlars per l’habitatge. 150.000 x 0, 70 $ = 105.000 $ - 25.000 $ = 80.000 $.

Els 5 millors llocs imprescindibles per a cases flipants

Els bàsics

Flipping (també anomenada inversió immobiliària a l’engròs) és un tipus d’estratègia d’inversió immobiliària en la qual un inversor compra una propietat no per utilitzar-la, però amb la intenció de vendre-la per obtenir beneficis.

Aquest benefici es deriva normalment de l'apreciació dels preus derivada d'un mercat immobiliari calent en el qual els preus pugen ràpidament o de les millores de capital realitzades a la propietat, o de tots dos. Per exemple, un inversor podria adquirir un fixer superior en un barri "calent", renovar-lo substancialment, i oferir-lo a un preu que reflecteixi el seu aspecte i comoditats moderns.

Els inversors que llancen propietats es concentren en la compra i la revenda posterior d'una propietat o d'un grup d'immobles. Molts inversors intenten generar un flux d’ingressos constant mitjançant la participació de voltes freqüents.

Llavors, com gira un edifici o casa? En termes senzills, voleu comprar preus baixos i vendre alts (igual que moltes altres inversions). En lloc d’adoptar una estratègia de compra i manteniment, realitzeu la transacció amb la major rapidesa possible per limitar la quantitat de temps que el vostre capital corre en risc. En general, el seu enfocament ha de tenir la velocitat i no el benefici màxim. Això passa perquè cada dia que passa et costa més diners (hipoteca, utilitats, impostos sobre la propietat, assegurances, etc.).

Així que aquest és el pla general. Ara, aquí teniu els entrebancs

1. No suficients diners

Doblar en béns immobles és una proposta cara. La primera despesa és el cost d’adquisició d’immobles. Si bé les reclamacions de finançament són baixes o nul·les, és més fàcil que no pas fer aquestes ofertes per part d’un venedor legítim. A més, si finances l’adquisició, vol dir que estàs pagant interessos. Tot i que l’interès sobre diners prestats encara és deduïble dels impostos, fins i tot després de la aprovació de la Llei de retallades i feines d’impostos, no es tracta d’una deducció del 100%. Tots els dòlars gastats en interessos se sumen a la quantitat que haureu de guanyar en la venda només per rompre. I si utilitzeu una línia de crèdit hipotecari o d’equitat immobiliària (HELOC) per finançar la vostra compra a casa, només l’interès és deduïble. El principal, els impostos i les porcions d’assegurança del seu pagament no són deduïbles.

Investigueu les opcions de finançament àmpliament per determinar quin tipus d’hipoteca s’adapta millor a les vostres necessitats i cerqueu un prestador que ofereixi uns tipus d’interès baixos. Una forma senzilla d’investigar els costos de finançament és mitjançant una calculadora d’hipoteca. Aquesta eina també us permetrà comparar els tipus d’interès que ofereixen diversos prestadors. Per descomptat, el pagament de diners en efectiu elimina el cost d’interès, però fins i tot hi ha costos de retenció de propietat i costos d’oportunitat per lligar els seus efectius.

Si els tipus d’interès han augmentat molt fora dels mínims posteriors a la crisi d’habitatges, fer un benefici és més dur del que abans. De fet, el primer semestre del 2018 va reduir la reducció de l’activitat fins a gairebé un mínim de quatre anys i els marges de benefici es van reduir fins a la rendibilitat bruta mitjana més baixa de la inversió (ROI) des de finals del 2014, segons dades de ATTOM. Això no vol dir que no hi hagi diners per guanyar (el ROI es trobava al nord del 44%), però vol dir que cal tenir cura. El benefici brut mitjà d’un flip és de 65.520 dòlars, però això és brut.

També cal tenir en compte els costos de renovació. Si teniu previst reparar la casa i vendre-la amb benefici, el preu de venda ha de superar el cost d'adquisició combinat, el cost de la propietat i el cost de les renovacions. Una cuina de 25.000 dòlars, un bany de 10.000 dòlars, 5.000 dòlars en impostos sobre béns immobles, serveis públics i altres despeses de càrrega redueixen al voltant d'aquests dos terços. El llançament d'un problema estructural inesperat amb la propietat i un benefici brut pot convertir-se en una pèrdua neta. Tot i que aconseguiu superar aquests obstacles, no us oblideu dels impostos sobre les plusvàlues que us permetran eliminar els vostres beneficis.

2. No temps suficient

La reforma i l’habitatge de cases és una empresa que requereix molt temps. Es poden trigar mesos a trobar i comprar la propietat adequada. Un cop tingueu la casa, haureu d’invertir temps per arreglar-la. Si teniu feina de dia, el temps dedicat a la demolició i la construcció es pot traduir en molts de tardes i caps de setmana perduts. Si pagueu a algú per fer la feina, encara guanyareu més temps que espereu a la supervisió de l’activitat i els costos que pagueu a altres us reduiran els beneficis.

Un cop realitzat el treball, haureu de programar les inspeccions per assegurar-vos que la propietat compleix els codis de construcció aplicables abans de poder vendre-la. Si no és així, heu de dedicar més temps i diners per aconseguir el mateix. A continuació, haureu d’invertir temps per vendre l’immoble. Si us ho mostreu a possibles compradors, passareu molt de temps viatjant des de la propietat o durant les reunions.

Val la pena? Per a moltes persones, podria tenir més sentit mantenir-se amb una feina de dia, on poden guanyar el mateix tipus de diners en poques setmanes o mesos mitjançant un salari constant - sense risc i amb un compromís de temps molt consistent.

3. No és suficient

Els constructors professionals i professionals qualificats, com els fusters i els lampistes, solen donar voltes a les cases de la seva feina regular. Tenen els coneixements, habilitats i experiència per trobar i arreglar una casa. Alguns també tenen feines sindicals que proporcionen xecs d’atur tot l’hivern mentre treballen en els seus projectes secundaris.

Els diners reals en la generació de diners provenen de l'equitat de la suor. Si us serveix un martell, gaudeix de posar catifes, pot penjar el tauler de secà, sostre d’una casa i instal·lar un lavabo de cuina, teniu les habilitats per obrir una casa. D'altra banda, si no coneixeu un tornavís amb capçal Phillips d'un tornavís pla, haureu de pagar un professional per fer totes les reformes i reparacions. En conseqüència, les probabilitats de guanyar beneficis de la vostra inversió es reduiran notablement.

4. No prou coneixement

Per tenir èxit, haureu de poder escollir la propietat adequada, a la ubicació adequada, al preu adequat. En un barri de 100.000 dòlars de cases, realment espereu comprar a 60.000 dòlars i vendre a 200.000 dòlars? El mercat és massa eficient perquè es produeixi amb freqüència.

Fins i tot si obteniu l’oferta de tota la vida, aixequeu una casa en exclusió d’una cançó, digueu-ho: heu de saber quines renovacions heu de fer i quines omitir. També heu d’entendre les lleis d’impostos i les lleis de zonificació aplicables i saber quan es poden reduir les pèrdues i sortir abans que el vostre projecte esdevingui un fossat de diners.

Tingueu en compte que Zillow, l'empresa immobiliària de propietats immobiliàries, ara torna a col·locar habitatges en determinats mercats. La companyia espera comprar i rellotjar propietats en un termini de 90 dies, i té les dades i coneixements per oferir als operadors de la mare i del pop una competència ferotge. Els prestamistes de les grans lligues també han començat a buscar beneficis al mercat de préstecs de flip, amb la firma d’inversions global KKR & Co. Inc. (abans coneguda com Kohlberg Kravis Roberts & Co. I KKR & Co. LP) que s’uniren a altres empreses d’inversió privades que busquen una peça de l’acció.

5. No prou paciència

Els professionals es prenen el seu temps i esperen la propietat adequada. Els novells s’afanyen a comprar la primera casa que veuen. Després contracten el primer contractista que fa una oferta per fer feina que no poden fer ells mateixos. Els professionals treballen ells mateixos o es basen en una xarxa de contractistes previs i fiables.

Els novells contracten un agent de béns arrels per ajudar a vendre la casa. Els professionals confien en els esforços de "venda per propietari" per minimitzar els seus costos i maximitzar els beneficis. Els novells esperen avançar-se amb el procés, bufar una capa de pintura i guanyar una fortuna. Els professionals entenen que comprar i vendre cases requereix temps i que els marges de benefici són a vegades prims.

La línia de fons

Abans de començar a comprar casa, feu una investigació sobre les persones més riques del país. Ràpidament us adonareu que cap d'ells no es pot allotjar. Si encara voleu obrir una casa, haureu d’acostar-vos a l’empresa tal com faríeu qualsevol negoci nou. I, com qualsevol altra petita empresa, l’esforç requerirà temps i diners, planificació i paciència, habilitat i esforç. És probable que acabi sent més difícil i costós del que hagueu imaginat mai. I fins i tot si obteniu tots els detalls correctes, canviar les condicions del mercat pot suposar que el supòsit que vau fer al principi serà nul. Preneu-lo lleugerament al vostre perill: si només esteu buscant per enriquir-vos ràpidament arrebossant una casa, podríeu acabar al casal de pobres.