Com guanyar diners amb opcions immobiliàries
Per a molts nord-americans, la propietat immobiliària, en forma de casa familiar o propietat de lloguer, és la seva inversió més gran. Aquests inversors sovint perceben que la propietat immobiliària és una de les inversions més segures i rendibles de forma fiable durant un període de temps. Tot i això, la inversió immobiliària comporta un elevat cost d’entrada (normalment finançat per un préstec amb interessos), un llarg període d’inversió i una gran incertesa. En lloc de comprar propietats reals, els inversors poden comprar opcions immobiliàries per invertir en béns immobles a un cost inferior i amb menys despeses.
Una mirada realista al càlcul de beneficis en béns immobles
Un inversor immobiliari novell pot mirar un apartament de dues habitacions, veure que en cinc anys ha augmentat el seu valor des de 100.000 a 300.000 dòlars i concloure un triple del valor de la inversió. Tanmateix, aquesta senzilla anàlisi perd les despeses relacionades amb la rutina, incloses les despeses financeres per la compra d’immobles, els pagaments d’interessos mensuals, els impostos sobre la propietat, les comissions als agents durant la compra o venda, les taxes mensuals d’associació, el manteniment i les reparacions, les assegurances i altres impostos aplicables (per exemple, les plusvàlues patrimonials). impost sobre la venda eventual de la propietat o una valoració per sobre d’un nivell determinat que qualifiqui el propietari d’impost sobre la riquesa).
Tenint en compte tots aquests factors, la valoració realista dels rendiments de la propietat es redueix substancialment. Els desenvolupaments durant el període d'inversió també poden comportar dificultats per vendre més tard. Per exemple, una nova carretera sorollosa o una pujada del crim poden devalorar la propietat. (Per a informació relacionada, vegeu: Els factors més importants per invertir en béns immobles. )
Una forma més assequible d’invertir en beneficis i obtenir beneficis de béns immobles és mitjançant opcions immobiliàries.
Què és una opció immobiliària?
Una opció immobiliària és un contracte especialment dissenyat entre un comprador i un venedor. El venedor ofereix al comprador l'opció de comprar una propietat durant un període de temps determinat a un preu fixat. El comprador adquireix l'opció de comprar o no la propietat durant aquest temps. Per dret d'aquesta opció, el comprador paga al venedor una prima d'opció. Si el comprador decideix comprar la propietat (és a dir, exerceix l’opció immobiliària), el venedor ha de vendre la propietat al comprador segons els termes del contracte preexistent.
És possible que hagi trobat el concepte d’opcions a l’hora de comprar accions. El comprador ofereix moltes opcions. Es poden exercir de forma precoç, mantenint-se fins a la caducitat de l’opció o vendre’ls a un segon comprador abans de la seva caducitat. Les opcions immobiliàries són utilitzades habitualment pels promotors i inversors immobiliaris en propietats residencials comercials o d’alta gamma. Les opcions immobiliàries ofereixen una major flexibilitat i una oportunitat de negociació i inversió de baix cost per als compradors, amb beneficis limitats als venedors. (Per a informació relacionada, vegeu: Com funcionen les opcions immobiliàries.)
Exemple d’un comerç d’opcions immobiliàries
A continuació, es fa una anàlisi completa del risc i la recompensa d’un escenari d’opcions immobiliàries. Suposem que un constructor té 500.000 dòlars i vol comprar un terreny per import de 2 milions de dòlars. El constructor no està segur de algunes coses:
- Pot el constructor recaptar 1, 5 milions de dòlars mitjançant préstecs bancaris o altres fonts?
- Pot el constructor obtenir els permisos necessaris per a un desenvolupament residencial o comercial o una subdivisió posterior de la propietat?
- Pot el constructor recaptar diners i obtenir permisos abans que un altre constructor compri el terreny?
En aquesta situació, una opció immobiliària és adequada. Per un cost no reemborsable definit (anomenat prima d'opció immobiliària) de 25.000 dòlars, el constructor pot contractar amb el venedor un contracte d'opcions immobiliàries. L’opció immobiliària permet al constructor bloquejar el preu de venda de la propietat a 2 milions de dòlars en un període de sis mesos.
El contracte d’opció immobiliària inclourà les següents condicions:
- Detalls de la propietat (ubicació, mida i altres especificitats)
- Durada del contracte (sis mesos des de la data de comercialització)
- Prima d’opció o import de contraprestació (25.000 dòlars no reemborsables pagats pel comprador al venedor a la data de la negociació)
- Preu de compra acordat si s’exerceix l’opció durant el contracte (2 milions de dòlars)
Per a la durada del contracte de sis mesos, hi ha quatre escenaris possibles.
Escenari 1: el constructor està aprovat per un préstec bancari d'1, 5 milions de dòlars. També confirma que pot obtenir els permisos necessaris per al desenvolupament. Exerceix la seva opció immobiliària per comprar la propietat al preu predeterminat de 2 milions de dòlars. El venedor rep 2 milions de dòlars més manté la prima d’opció addicional de 25.000 dòlars.
Escenari 2: Després de dos mesos, el constructor descobreix que no podrà obtenir un permís de desenvolupament. En els propers quatre mesos, el constructor aconsegueix trobar una altra part disposada a comprar la propietat per 2 milions de dòlars. El constructor ven l'opció immobiliària a la nova festa per un nou preu de 30.000 dòlars. La nova part substitueix el constructor al contracte d’opció original. La nova festa exerceix l’opció i compra la propietat per 2 milions de dòlars. El venedor rep 2 milions de dòlars de la nova festa, a més de mantenir la prima d’opció de 25.000 dòlars del constructor. El constructor va vendre l'opció per 30.000 dòlars, de manera que guanya 5.000 dòlars i no té una propietat que no pot utilitzar.
Escenari 3: El constructor és simplement una opció de comprador que vol beneficiar-se de la valoració del preu de la propietat. Si el preu exigit de 2 milions de dòlars augmenta fins a 2, 2 milions de dòlars en cinc mesos, el constructor es beneficiarà exercint l'opció de comprar la propietat i vendre la propietat amb un benefici. Al final de la transacció, el propietari obté 2 milions de dòlars més la prima d’opció de 25.000 dòlars, el constructor obté un benefici de 175.000 dòlars i el comprador de nova opció compra la propietat desitjada a les tarifes actuals del mercat.
Escenari 4 : El constructor no és capaç de garantir un préstec ni els permisos. Tampoc pot trobar un nou comprador per a la seva opció. El creador permet que l’opció caduca i perd la prima d’opció. Tot i així, el comprador va poder evitar una inversió potencialment dolenta de 2 milions de dòlars pagant la prima de 25.000 dòlars (1, 25% del valor real de l’acord). El venedor es beneficia de 25.000 dòlars i continua buscant un comprador.
En tots els casos, un cop es posi en marxa un contracte d’opcions immobiliàries, el venedor ja no té la possibilitat de vendre si ven a la propietat o a quin preu. El venedor ha d’esperar sis mesos per la decisió del comprador. És per això que el venedor rep i manté la prima d’opció independentment del que finalment decideixi el comprador.
La línia de fons
Les opcions immobiliàries ofereixen un mètode de menor cost per al comerç, la inversió i el benefici de les inversions immobiliàries. Tot i això, són efectivament contractes OTC entre dues parts individuals sense cap supervisió reguladora externa. Les parts implicades han de garantir que el contracte d’opcions sigui just. Un dels principals reptes dels acords d’opcions immobiliàries és un dels principals desafiaments del venedor d’opcions. En aquests casos, l'únic recurs del comprador és una demanda. La manca d'informació disponible públicament i de registres passats sobre els participants en opcions immobiliàries és un altre repte. Els inversors d’opcions immobiliàries també haurien de considerar despeses addicionals com taxes per serveis jurídics com ara la redacció i el registre del contracte.
(Per a més informació, vegeu: Invertiu en béns immobles amb 1.000 o menys dòlars .)
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.