Benefici del deute hipotecari amb MBS

Segons el Banc de la Reserva Federal de Nova York, els saldos hipotecaris constituïen el component més gran del deute de les llars durant el segon trimestre del 2018. Al 30 de juny, els informes de crèdit al consumidor mostraven un total de 9 trilions de dòlars relacionats amb les hipoteques, un augment de 60 mil milions de dòlars a partir del primer trimestre de l'any. Tot i que s'espera que les taxes hipotecàries puguin augmentar, la demanda d'habitatge juntament amb una baixa desocupació encara pot impulsar el mercat hipotecari. Això significa que aquest préstec s'ha d'ampliar. Aquesta situació crea una oportunitat per a inversors astuts, que poden utilitzar títols amb garantia hipotecària (MBS) per posseir una part d’aquest deute.

Tingueu en compte que aquests actius van tenir un paper fonamental en la crisi financera del 2008. Els bancs van eliminar moltes restriccions en els préstecs hipotecaris, fins i tot alguns, fins i tot, no van cobrar diners i van finançar íntegrament préstecs per a habitatges. Però la majoria dels nous propietaris no podien pagar els seus pagaments, cosa que no semblava molestar als prestadors. Encara van poder guanyar diners enviant els préstecs i venent-los als inversors. Al seu torn, això va crear una bombolla que va acabar esclatant el 2007. L’efecte complicat va impactar Lehman Brothers, provocant que el banc s’esfondrés, enviant onades de xoc a tota l’economia global.

Així, doncs, encara podeu permetre el luxe d'invertir en aquests actius? En aquest article, us mostrarem com podeu utilitzar MBS per complementar els altres actius de renda fixa.

Compres per emportar

• Els títols amb garantia hipotecària (MBS) són instruments de renda fixa que agrupen les hipoteques individuals en una única seguretat.
• Si bé MBS diversifica el risc immobiliari, també és altament arriscat i va ser en part responsable de la crisi financera del 2008 i del desgast del mercat hipotecari.
• Des de llavors, la gent ha començat a examinar les ofertes de MBS individuals i és capaç d’identificar valors rendibles.
• És difícil que els inversors individuals accedeixin a MBS, però poden ser capaços de fer-ho indirectament a través de fons mutus que inverteixen en MBS.

Com es formen

Els títols garantits per hipoteca són obligacions de deute adquirides a bancs, companyies hipotecàries, cooperatives de crèdit i altres institucions financeres i que després s’ensamblen en agrupacions per una entitat governamental, quasi governamental o privada. Aquestes entitats venen els valors a inversors. A continuació es mostra aquest procés:

1. Els compradors immobiliaris es presten a les entitats financeres
2. Les entitats financeres venen hipoteques a entitats MBS.
3. Les entitats MBS formen agrupacions hipotecàries i emeten valors avalats per hipoteca.
4. Els individus inverteixen en piscines MBS.

Tipus de MBS

Hi ha dos tipus de MBS. El certificat de participació o de participació representa la propietat directa en un conjunt de préstecs hipotecaris. Obtindràs una proporció proporcional de tots els pagaments de capital i interessos realitzats a la piscina a mesura que l’emissor rep pagaments mensuals dels prestataris. El conjunt de préstecs hipotecaris normalment tindrà un venciment de cinc a 30 anys. No obstant això, el flux de caixa pot canviar de mes en mes, depenent de quantes hipoteques es paguen anticipadament. Aquí és on es troba el risc de prepagament. Quan els tipus d'interès actuals disminueixen, els prestataris podrien refinançar i prepagar els préstecs. Els inversors han d'intentar trobar rendiments similars a les seves inversions originals en un entorn de tipus d'interès més baix i actual. Per contra, els inversors poden fer front a riscos de tipus d'interès quan els tipus d'interès pugen. Els prestataris es quedaran amb els seus préstecs, deixant als inversors enganxats amb els rendiments més baixos en un entorn de tipus d'interès corrent a l'alça.

El segon tipus de MBS és l’obligació d’hipoteca garantida (OCM). Es tracta d’un conjunt d’hipoteques de pas.

Hi ha diversos tipus d'OPM dissenyats per reduir el risc de prepagament dels inversors. En una OVM de pagament seqüencial, els emissors d'OPM distribuiran fluxos d'efectiu als titulars d'obligacions d'una sèrie de classes, anomenades tranches. Cada tram té títols avalats amb hipoteca amb patrons de venciment i fluxos d'efectiu similars. Cada tram és diferent dels altres dins de l'OCM. Per exemple, una OCM podria tenir quatre trams amb hipoteques que promedien dos, cinc, set i 20 anys cadascun. Quan entren els pagaments hipotecaris, l’emissor de l’OCM pagarà per primer cop el tipus d’interès del cupó indicat als titulars de les obligacions de cada tram. Els pagaments principals programats i no programats aniran per primera vegada als inversors en els primers trams. Una vegada pagats, els inversors de les seccions posteriors rebran pagaments principals. El concepte és transferir el risc de prepagament d’un tram a un altre. Algunes OCM poden tenir 50 o més trams interdependents. Per tant, haureu d’entendre les característiques dels altres trams de l’OPM abans d’invertir. Hi ha dos tipus de trams:

• Els trams PAC utilitzen el concepte del fons d’enfonsament per ajudar els inversors a reduir el risc de prepagament i rebre un flux de caixa més estable. S’estableix un vincle d’acompanyament per absorbir l’excés de principal ja que les hipoteques es paguen anticipadament. Aleshores, amb ingressos de dues fonts (la PAC i la fiança complementària), els inversors tenen una millor possibilitat de rebre pagaments segons el calendari de venciment original.
• Els trams en Z també es coneixen com a obligacions de meritació o de correccions de bons de taxació. Durant el període de meritació, no es paga interessos als inversors. En canvi, el principal augmenta a un ritme compost. Això elimina el risc dels inversors d’haver de reinvertir a rendiments més baixos si disminueixen les taxes de mercat actuals. Un cop pagats els trams anteriors, els titulars de les Z per rebreran pagaments de cupó en funció del saldo principal més elevat de l'obligació. A més, cobraran els prepagaments principals de les hipoteques subjacents. Com que els interessos acreditats durant el període de meritació són imposables, tot i que els inversors no el reben realment, les Z-tranches poden ser més adequades per a comptes diferits d’impostos.

Els títols hipotecaris restringits són MBS que només paguen als inversors principal (PO) o només a interessos (IO). Es creen tires a partir de MBS, o poden ser trams en una OCM.

• Només principal (PO): Els inversors paguen un preu molt rebaixat per la PO i reben pagaments principals de les hipoteques subjacents. El valor de mercat d'una OP pot variar àmpliament en funció dels tipus d'interès actuals. A mesura que els tipus d’interès baixen, els prepagaments poden augmentar i el valor del PO pot augmentar. D'altra banda, quan augmenten les taxes actuals i els prepagaments disminueixen, el PO podria baixar de valor.
• Només interessos (IO): una OI paga estrictament interessos que es basen en la quantitat de capital pendent. A mesura que les hipoteques s’amortitzen i els prepagaments redueixen el saldo principal, el flux de caixa de l’IO disminueix. El valor de la OI oscil·la enfront dels PO, ja que a mesura que els tipus d'interès actuals baixen i els prepagaments augmenten, els ingressos poden disminuir. I quan augmenten els tipus d’interès actuals, els inversors són més propensos a rebre pagaments d’interès durant un període de temps més llarg, augmentant així el valor de mercat de l’IO.

Fitch Ratings i altres proporcionen qualificacions de crèdit, així com taxes de cupó i dates de venciment per a MBS.

Emissors de MBS

Podeu comprar MBS de diversos emissors diferents. Els bancs d’inversió, les institucions financeres i els constructors d’habitatges emeten títols privats amb garantia hipotecària. La seva solvència de solvència i seguretat pot ser molt inferior a la de les agències governamentals i les empreses patrocinades pel govern.

Freddie Mac és una empresa regulada pel govern federal i regulada que compra hipoteques a prestadors de tot el país. A continuació, els empaqueta en valors que es poden vendre a inversors en una àmplia varietat de formes. Freddie Macs no té el recolzament del govern dels Estats Units, però la corporació té autoritat especial per a prendre en préstec al Tresor dels Estats Units.

Fannie Mae és una empresa participada en accionistes que actualment es cotitza en el mostrador. Va ser retirat del S&P 500 el 2008 i es va suprimir de la Borsa de Nova York el 2010 després de caure per sota dels requisits mínims de preus. No rep finançament ni recolzament del govern. Pel que fa a la seguretat, la MBS de Fannie Mae està avalada per la salut financera de la corporació, i no pel govern dels Estats Units.

Ginnie Maes és l’única MBS que té el suport de la fe i el crèdit del govern dels Estats Units. Consisteixen principalment en préstecs assegurats per l’Administració Federal de l’Habitatge o garantits per l’Administració de Veterans.

Els fons d'inversió

Si us agrada la idea d’aprofitar un augment del creixement de les hipoteques, però no us interessa investigar tots els diferents tipus de MBS, us podreu sentir més còmode amb els fons mutus hipotecaris. Hi ha fons que inverteixen en un sol tipus de MBS, com Ginnie Maes, mentre que n’hi ha d’altres que incorporen diversos tipus de MBS dins de les altres participacions d’obligacions governamentals.

A més d'una major diversificació de préstecs, els fons mutus poden reinvertir tots els rendiments del capital en altres MBS. Això permet als inversors rebre rendiments que canvien amb les taxes actuals i reduir els riscos de prepagament i de tipus d’interès.

La línia de fons

MBS pot oferir un suport del govern federal, un ingrés mensual i una taxa d'interès fixa. L’inconvenient, però, és que el terme pot ser incert i és possible que no augmentin de valor com altres bons quan cauen els tipus d’interès actuals. A més, no oblideu que podríeu obtenir una peça del vostre rector amb cada pagament mensual. En conseqüència, al venciment, no podran quedar cap principal per reinvertir-lo.