6 Raons per evitar una assegurança hipotecària privada

Abans de comprar una casa, idealment hauríeu d’estalviar prou diners per un 20% de descompte. Si no ho podeu, és una aposta segura que el vostre prestador us obligarà a assegurar una assegurança hipotecària privada (PMI) abans de signar el préstec, si esteu contractant una hipoteca convencional. L’objectiu de l’assegurança és protegir l’empresa hipotecària si s’implica per defecte la nota.

La FHA té un requisit de prima d’assegurança hipotecària similar per a aquells que contracten hipoteques FHA, amb unes regles una mica diferents. Aquest article tracta sobre el PMI, però les raons per evitar-ho s'apliquen als dos tipus de préstecs.

El PMI sona com una manera fantàstica de comprar una casa sense haver d’estalviar tant en un pagament inicial. De vegades és l’única opció per als nous compradors d’habitatges. Tot i això, hi ha bons motius pels quals heu d’intentar evitar la necessitat de PMI. Aquí hi ha sis, juntament amb una possible manera que els que no tenen un descompte del 20% ho permetin evitar.

Compres per emportar

• L’objectiu de l’assegurança PMI és protegir l’empresa hipotecària si per defecte de la nota.
• Hi ha bons motius pels quals heu d’intentar evitar la necessitat de PMI.
• En algunes circumstàncies, es pot evitar el PMI mitjançant una hipoteca de recuperació.

6 Raons per evitar una assegurança hipotecària privada

Sis bones raons per evitar l’assegurança hipotecària privada

1. Cost: el PMI sol costar entre el 0, 5% i l’1% de l’import del préstec anual cada any. Podeu pagar fins a 1.000 dòlars a l’any —o 83, 33 dòlars al mes— amb un préstec de 100.000 dòlars, assumint una quota d’1% PMI. No obstant això, segons Zillow, el preu mitjà de la llar dels Estats Units és de 279.000 dòlars (el 28 de febrer de 2019), cosa que significa que les famílies podrien gastar fins a 233 dòlars al mes en l'assegurança. Això és un pagament petit amb cotxe.
2. No més deduïble : fins al 2017, el PMI encara era deduïble fiscal, però només si els ingressos bruts ajustats del contribuent casat eren inferiors a 110.000 dòlars anuals. Això significava que moltes famílies de renda doble es quedaven al fred. La Llei de retallades i treballs fiscals de 2017 va acabar la deducció de les primes d’assegurança hipotecària íntegrament, a partir del 2018.
3. Els seus hereus no aconsegueixen res. La majoria dels propietaris escolten la paraula “assegurança” i suposen que el seu cònjuge o fills rebran una mena de compensació monetària si moren, cosa que no és veritat. L’entitat prestadora és l’únic beneficiari d’una política d’aquest tipus i els ingressos es paguen directament al prestador (no indirectament als hereus primer). Si voleu protegir els vostres hereus i proporcionar-los diners per les despeses de vida a la vostra mort, haureu d’obtenir una pòlissa d’assegurança independent. No us deixeu enganyar en pensar que el PMI ajudarà a ningú més que al vostre prestador hipotecari.
4. Giving Money Away : els compradors d'habitatges que han rebaixat menys del 20% del preu de venda hauran de pagar PMI fins que el capital total de l'habitatge arribi al 20%. Això pot trigar anys i suposa molts diners que literalment esteu donant. Per millorar la despesa, si una parella que posseeixi un habitatge de 250.000 dòlars hagués de prendre els 208 dòlars mensuals en gastar en PMI i invertir-la en un fons mutu que obtingués una taxa de rendibilitat composta anual del 8%, aquest diners creixerà fins als 37.707 dòlars (suposant que no es tinguin impostos) en un termini de deu anys.
5. Difícil de cancel·lar : com s'ha esmentat anteriorment, normalment quan el patrimoni net supera el 20%, ja no haureu de pagar PMI. Tanmateix, eliminar la càrrega mensual no és tan senzill com no enviar el pagament. Molts prestadors requereixen que redactin una carta sol·licitant que es cancel·li el PMI i insisteixin en una avaluació formal de la casa abans de la seva cancel·lació. Tot plegat, això pot trigar uns quants mesos, depenent del prestador, durant el qual encara s’ha de pagar el PMI.
6. El pagament continua i continua. Un dels últims problemes que mereix ser que esmenten és que alguns prestadors requereixen que mantingueu un contracte PMI durant un període determinat. Així, encara que hagueu complert el llindar del 20%, podeu estar obligat a continuar pagant l’assegurança hipotecària. Llegiu la lletra petita del vostre contracte PMI per determinar si aquest és el vostre cas.

El PMI no es cancel·la automàticament fins que el patrimoni net aconsegueixi un 22%.

Com evitar el pagament de PMI

En algunes circumstàncies, es pot evitar el PMI mitjançant una hipoteca de recuperació. Funciona així: Si voleu comprar una casa per 200.000 dòlars, però només estalvieu prou diners per obtenir un descompte del 10%, podreu accedir al que es coneix com a acord del 80/10/10. Es traurà un préstec per un total del 80% del valor total de la propietat, o 160.000 dòlars, i un segon préstec, anomenat piggyback, per 20.000 dòlars (o el 10% del valor). Finalment, com a part de la transacció, heu reduït el 10% final, o 20.000 dòlars.

Si dividiu els préstecs, podeu deduir l’interès d’ambdós i evitar el PMI del tot. Per descomptat, hi ha captura. Molt sovint els termes d’un préstec de crèdit cobert són arriscats. Molts són préstecs de tipus ajustable, contenen provisions globals o es cobren en 15 o 20 anys (en contraposició a la hipoteca més regular de 30 anys). (Per a informació relacionada, vegeu "Com evitar el pagament d'una assegurança hipotecària privada: PMI")

La línia de fons

El PMI és car. Si no creieu que podreu assolir un 20% de capital a casa durant un parell d’anys, probablement tingui sentit esperar fins que pugueu fer un pagament inicial més gran o considerar una casa menys costosa, cosa que reduirà un 20% pagament més assequible.