Multiplicador d’ingressos bruts
Un multiplicador d’ingressos bruts (GIM) és una mesura aproximada del valor d’una propietat d’inversió que s’obté dividint el preu de venda de la propietat per la seva renda bruta anual de lloguer. GIM s'utilitza en la valoració de béns immobles comercials, com ara centres comercials i complexos d'apartaments, però és limitat perquè no considera el cost de factors com serveis públics, impostos, manteniment i vacants. Altres mètodes més detallats que s'utilitzen habitualment per valorar les propietats comercials inclouen la taxa de capitalització (tipus de capitalització) i el mètode de flux de caixa descomptat.
Multiplicador d’ingressos bruts explicat
Es pot utilitzar el multiplicador d’ingressos bruts per determinar si el preu demanat d’una propietat és un bon preu. Si multipliqueu la GIM pel benefici brut brut de la propietat, obtindreu el valor de la propietat o el que hauria de vendre.
Exemple de càlcul de multiplicadors d’ingressos bruts
Per exemple, una propietat objecte d’una revisió té uns ingressos bruts efectius de 50.000 dòlars. Una venda comparable està disponible amb uns ingressos efectius de 56.000 dòlars i un valor de venda de 392.000 dòlars (en realitat, busquem un nombre similar de millora de l'anàlisi).
El nostre GIM seria de 392.000 $ / 56.000 $ = 7.
En conclusió, aquest comparable (o "comp" com se sol anomenar a la pràctica) va vendre 7 vegades (7x) el seu efectiu brut. Amb aquest multiplicador, veiem que aquesta propietat té un valor de capital de 350.000 dòlars. La qual cosa troba: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 $.
Inconvenients del mètode multiplicador d’ingressos bruts
Un argument natural contra el mètode multiplicador sorgeix perquè és una tècnica de valoració bastant crua. Com que no es consideren explícitament els canvis en els tipus d’interès (que afecten les taxes de descompte en el valor de temps dels càlculs monetaris), les fonts ni els ingressos (qualitat) i les despeses: el multiplicador d’ingressos bruts gairebé no és un model de valoració pràctica, però sí que ofereix “ part posterior del sobre ”punt de partida.
Altres inconvenients són:
- El mètode GIM assumeix la uniformitat de les propietats de classes similars. Els professionals saben per experiència que les relacions de despesa entre propietats similars sovint difereixen a causa de factors com el manteniment diferit, l'edat de la propietat i la qualitat del gestor de propietats.
- El GIM estima el valor basat en ingressos bruts i no en ingressos operatius nets (NOI), mentre que una propietat es compra basada principalment en la seva capacitat de guany neta. És completament possible que dues propietats puguin tenir el mateix NOI, tot i que els seus ingressos bruts difereixen significativament. Així, el mètode GIM pot ser utilitzat malament per qui no aprecia els seus límits.
- Un GIM no té en compte la vida econòmica restant de propietats comparables. En ignorar la vida econòmica restant, un practicant pot assignar valors iguals a una propietat nova i una propietat de 50 anys, assumint que generen ingressos iguals.