Una guia de derivats immobiliaris

Històricament, la propietat immobiliària ha tingut una baixa correlació, en relació amb les inversions en accions i obligacions, la qual cosa la converteix en una eina desitjable de diversificació de la cartera. Malauradament, comprar i vendre propietats físiques no és tan senzill com negociar títols.

Introduïu derivats immobiliaris, també anomenats derivats immobiliaris. Aquests instruments permeten als inversors obtenir exposició a la classe d'actius immobiliaris sense haver de ser propietaris d'edificis. En canvi, substitueixen la propietat immobiliària per la realització d’un índex de rendibilitat immobiliària. D’aquesta manera, els inversors poden jugar amb el patrimoni immobiliari o el deute, sense comprar mai un actiu real ni utilitzar béns immobles com a garantia. D’aquesta manera, un inversor pot reduir el seu compromís de capital inicial i aixoplugar les carteres immobiliàries a la baixa, alhora que proporciona estratègies alternatives de gestió del risc.

Índex NPI

El Consell Nacional de la Propietat Immobiliària d’Inversions Immobiliàries (NPI) és l’índex acceptat creat per calibrar el rendiment d’inversió del mercat immobiliari comercial. Inicialment desenvolupat el 1982, l’índex no publicat està format per més de 7.670 propietats, per un valor total d’uns 581 mil milions de dòlars (a partir del segon trimestre del 2018), procedents d’arreu dels Estats Units

Les inversions immobiliàries comercials es classifiquen en els tipus d’inversió següents:

• Capital privat
• Deute privat
• Patrimoni públic
• Deute públic

Com funcionen els derivats immobiliaris

Desenvolupats per al sector del capital privat, els derivats que s’ofereixen a l’índex NCREIF es basen en intercanvis que provenen de diverses formes, cosa que permet als inversors canviar l’exposició tant per l’apreciació o el retorn total de l’índex propi, com per canviar exposicions d’un ús del sòl a un altre.

Un dels mètodes és "passar molt de temps" (replicar l'exposició de les propietats de compra) o "anar curt" (replicar l'exposició de les propietats de venda). Un altre mètode és canviar el rendiment total de l'índex NCREIF desglossat per sector immobiliari, permetent així als inversors canviar els resultats de béns immobles relacionats amb l'oficina per a béns immobles minoristes, per exemple.

El swap de rendibilitat permet que dos inversors dels dos costats del swap puguin executar estratègies que no es poden realitzar amb actius reals al mercat immobiliari privat. Els swaps permeten als inversors canviar o reequilibrar tàcticament les seves carteres durant un període determinat de temps sense haver de transferir el títol als actius actuals al balanç. Els contractes de fins a tres anys solen ser gestionats per un banc d’inversions, que actua com a centre de compensació dels fons.

En el cas que un inversor superi la rendibilitat total de l’índex NCREIF, acceptaria la rendibilitat total del NPI (pagat trimestralment) sobre un import nocional predeterminat i acceptaria pagar la taxa interbancaria de Londres (LIBOR), més una propagació per la mateixa quantitat nocional. L’altra part de la permuta rebria els mateixos fluxos d’efectiu al revés, pagaria la declaració trimestral de l’índex i rebrà LIBOR més el diferencial.

Si suposem que hi ha inversors per a ambdues parts del comerç, dos inversors que desitgin negociar una exposició de propietat per una altra podrien negociar la devolució del NPI per a un altre tipus de propietat en particular. Per exemple, un gestor de cartera que considera que el seu fons està assignat en excés a les propietats d’oficines i subassignat a les industrials podria canviar una part de l’exposició de l’oficina per industrials sense comprar ni vendre propietats.

Un índex d’equitat pública

En lloc del NPI, els derivats per a l'exposició al sector de capital públic del mercat immobiliari comercial utilitzen el rendiment total de l'Associació Nacional de Trusts d'Inversions Immobiliàries (NAREIT) per calcular els fluxos de caixa acceptats (per a llarg inversor) o pagat (per l’inversor curt).

Aquest índex proporciona la rendibilitat del mercat de valors públics garantits per béns immobles comercials. Per exemple, el receptor de swap paga el LIBOR, més un diferencial, per entrar a un swap índex d’un any amb un import nocional de 50 milions de dòlars, i ell o ella rebrien pagaments trimestrals de l’índex NAREIT per 50 milions de dòlars. Una vegada més, l’inversor pot obtenir una exposició immobiliària pública totalment diversificada sense comprar un únic actiu.

Derivades de deutes immobiliàries

A causa de l'amplitud i la profunditat dels trams dels diferents perfils de risc de la piscina subjacent de les hipoteques comercials immobiliàries que es troben al mercat de títols amb garantia hipotecària comercial (CMBS), els derivats immobiliaris també estan disponibles a les posicions del deute immobiliari. Els intercanvis del deute immobiliari públic es basen en índexs del mercat CMBS. Aquests índexs existeixen des de finals dels anys 90.

Gràcies a l'amplitud i la profunditat de les dades d'un gran nombre de transaccions (en relació amb béns immobles), els índexs CMBS són un indicador de rendiment molt millor per als seus mercats respectius que els dels seus homòlegs de capital. La diferència més notable entre els swaps de capital i els swaps de deutes és que els receptors dels pagaments basats en LIBOR reben LIBOR menys un diferencial, en contraposició als swaps de capital, que generalment es basen en LIBOR més un spread. Això es deu al fet que els títols subjacents se financen generalment amb deutes de repercussió giratòria a curt termini, que normalment es troba en LIBOR menys un diferencial, de manera que la taxa es transmet a contrapartides d'intercanvi.

Els derivats de deute immobiliari privat, com ara els intercanvis d'impagaments de crèdit (CDS), solen utilitzar-se per cobrir el risc de crèdit. Derivats, com ara swap de préstecs, proporcionen al swap tant el tipus d’interès com el risc de crèdit, mentre que l’actiu (un préstec immobiliari comercial) roman al balanç de la contrapart. Així, un prestamista hipotecari pot cobrir porcions de la seva cartera de deutes per a diversos termes d’inversió sense haver de vendre el préstec en si. D’aquesta manera, els inversors poden allunyar-se de determinats sectors del mercat immobiliari quan consideren que el rendiment no és proporcional al risc i, posteriorment, recuperar l’exposició quan el mercat per a aquest sector millora.

La línia de fons

Com que els actius immobiliaris comercials tenen una intensitat de capital i són relativament líquids, els inversors immobiliaris tenen difícil cobrir la seva exposició o executar estratègies alfa. Els costos de transacció elevats i un mercat menys eficient que el de les accions i les obligacions han afegit la dificultat de reequilibrar les carteres en resposta als canvis del mercat.

A mesura que les dades immobiliàries es tornen més transparents i la informació de transaccions cada cop més fàcil i menys costosa d’obtenir, els índexs immobiliaris s’han tornat més rellevants, donant lloc a la creació d’un mercat de derivats cada cop més eficient. Els derivats immobiliaris permeten als inversors canviar la seva exposició a riscos i oportunitats específics sense la necessitat de comprar i vendre actius. Aquests derivats permeten invertir en un sector diferent del mercat de capital immobiliari o el comerç d’una exposició immobiliària per un tipus d’interès variable més o menys una prima.

La capacitat de canviar exposicions permet que l’inversor immobiliari sigui més tàctic a l’hora d’invertir. Ara poden entrar i sortir dels quatre quadrants del mercat immobiliari, cosa que permet una millor gestió del risc i el potencial per augmentar el rendiment a curt termini o a llarg termini de les seves inversions.