Com es determina el valor de mercat al mercat immobiliari?
Qualsevol que hagi intentat comprar o vendre una casa probablement hagi sentit a parlar molt sobre el valor raonable de la propietat o de la FMV. De la mateixa manera, qualsevol persona que hagi de pagar impostos sobre una propietat o assumir una deducció basada en una propietat necessita trobar el FMV. Per cert, aquesta també és una terminologia habitual en el mercat immobiliari d'inversions. Malauradament, no hi ha cap manera fàcil o universal de determinar el valor de mercat dels béns immobles. Tanmateix, gairebé totes les valoracions del mercat es redueixen en dos factors: les valoracions immobiliàries i les vendes comparables recents.
Economia del valor de mercat
El valor de tot bé en una economia de mercat sorgeix d’un procés de descobriment. Els productors i distribuïdors proposen valors hipotètics i esperen trobar compradors amb valoracions similars. Per l'altre extrem, els consumidors han ofert o disminuït els preus en funció de la seva interpretació canviant del valor de les mercaderies. Aquest procés és imperfecte i canviant.
Per als béns immobles, això significa que un comprador ha de valorar la propietat més que els diners que cotitza per a aquesta. Al mateix temps, el venedor ha de valorar la propietat menys que els diners que s’ofereixen.
Valoracions i vendes comparables
Les valoracions són simplement opinions professionals de valor. Durant la venda d’una casa, el banc que fa el préstec d’habitatge selecciona normalment un taxador per opinar sobre el valor dels béns immobles a partir d’una data concreta. Les vendes comparables, també conegudes com l'enfocament de "dades de mercat", són la manera més habitual d’arribar al valor de mercat. Aquí, es revisen les vendes recents de propietats d’estatura similar per informar del judici.
Publicació IRS 561
La publicació del codi tributari regulador del valor raonable de mercat dels béns immobles és la publicació IRS 561. Aquesta publicació tracta tot tipus de valoracions immobiliàries, com ara cotxes, vaixells, col·leccions, roba usada, títols, patents, anualitats i moltes altres. no deixar de banda una secció per determinar el valor de mercat immobiliari.
La publicació 561 estableix explícitament que "una valoració detallada per part d'un assessor professional és necessària" per a una valoració adequada. El taxador considera tres acostaments: l’enfocament de vendes comparables, la capitalització de l’aprovació dels ingressos o el nou mètode de cost de substitució.