Trobar els millors tipus hipotecaris

Comprar una casa pot ser la decisió financera més important i important de la vostra vida i, probablement, caldrà que hi hagi una hipoteca per finançar la compra. A mesura que ha avançat la tecnologia de compra d’habitatges, el procés per trobar les millors taxes d’hipoteca es pot fer en línia, amb instruments útils per ajudar-vos a trobar la millor opció per a vosaltres, com ara l’eina de calculadora d’hipoteca. Aquest tipus de calculadora és una bona manera de familiaritzar-vos amb el mercat hipotecari de la vostra zona: els tipus, els termes i les tarifes disponibles.

Ah, però conèixer els números només és el primer pas. També heu d’entendre què els influeix i si suposen o no per a vosaltres. Així, després de calcular-lo, seguiu llegint per comprendre les diferents categories d’hipoteques, a més d’alguns consells de compra sobre com tenir un préstec de qualitat.

Trobar les millors hipoteques amb la nostra calculadora

La calculadora pregunta sobre diversos factors per ajudar-vos a reduir les opcions més adequades a les vostres necessitats específiques. Podeu comparar pagaments entre contractes curts i llargs, avaluar una taxa d’interès inicial més baixa en una hipoteca de tipus regulable (“ARM”) versus una opció de tipus fix més tradicional, o determinar si una hipoteca només amb interessos (“IO”) n’aprofita més sentit per a vostè.

A continuació, es mostra una llista de termes que probablement trobareu quan feu servir la calculadora d’hipoteca:

Puntuació de crèdit: la puntuació de crèdit és l'expressió numèrica de la solvència de les persones.

Ubicació: heu de seleccionar l'estat en què es traurà la hipoteca i, a continuació, reduir la ubicació mitjançant la ciutat més propera o el codi postal.

Import del préstec: l'equivalent al valor estimat de l'habitatge (menys el pagament inicial) o al saldo restant de la vostra hipoteca que voldries refinançar.

Punts hipotecaris: un punt d’hipoteca és igual a un per cent de l’import total d’una hipoteca. Hi ha dos tipus de punts: els punts de descompte, que representen un interès prepagat sobre una hipoteca; i els punts d’origen, que són una taxa que el prestador d’hipoteca pot cobrar a un prestatari.

Percentatge de baixada : També es coneix com a pagament inicial o com a pagament inicial quan es compra alguna cosa a crèdit.

Productes: el tipus d’hipoteca que us interessa, com ara una hipoteca tradicional de tipus fix, un ARM o una hipoteca IO. L'opció ARM mostra una relació com "7/1", que representa el nombre d'anys en què la hipoteca té un tipus d'interès fix. Després del nombre d'anys predefinit (en aquest cas, 7), el tipus d'interès s'ajusta una vegada any (el 1) del termini restant del préstec, segons tres factors: el nivell de l’índex al qual està relacionada la hipoteca, com el LIBOR, el marge ARM establert a l’inici del préstec i el plafó de la hipoteca. .

Compra o refinançament: les hipoteques de compra s’utilitzen per finançar la compra d’una casa. Les refinances s’utilitzen per substituir un préstec més antic amb un nou préstec amb millors termes, per un preu.

Tipus d'hipoteques: podeu obtenir la millor tarifa?

Depenent de factors com ara la vostra puntuació de crèdit, l’historial d’ocupació i el percentatge de deutes i ingressos, la calculadora pot haver-hi –i un prestamista us pot oferir– una hipoteca de tipus principal, una hipoteca subprime o alguna cosa entremig, anomenada “ Hipoteca Alt-A ”. Anem a fer una ullada ràpida a les diferents categories d’hipoteca i veiem quines afectacions tenen per a quines fas.

Hipoteques principals

Les hipoteques primeres compleixen els estàndards de qualitat establerts per Fannie Mae (l'Associació Federal Nacional d'Hipoteques) i Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), les dues empreses patrocinades pel govern que proporcionen un mercat secundari en hipoteques domèstiques mitjançant la compra de préstecs de prestadors originaris. . Segons la Reserva Federal, una hipoteca residencial principal és “una hipoteca per a un prestatari que té una puntuació de crèdit superior o superior a 740, els índexs de deute amb renda inferiors a la mitjana i la hipoteca dels quals té un calendari d’amortització estàndard comú a un tipus fix. o una hipoteca de tipus ajustable. "

Els candidats a préstecs hipotecaris també hauran de pagar un descompte considerable (generalment del 10% al 20%) a la residència, pensant que si teniu pell en el joc és menys probable que no s’adapti. Com que els prestataris amb millors puntuacions de crèdit i relacions de deute amb ingressos solen ser de menor risc, se’ls ofereix els tipus d’interès més baixos, actualment una mitjana del 4, 6% per a una hipoteca de tipus fix a 30 anys, cosa que pot estalviar desenes de milers de dòlars durant la vida del préstec.

Hipoteques subprime

Les hipoteques subprimes s’ofereixen als prestataris que tinguin una qualificació creditícia més baixa i una puntuació de crèdit FICO per sota dels 640, tot i que el tall exacte depèn del prestador. A causa de l'augment del risc per als prestadors, aquests préstecs tenen taxes d'interès més elevades, com ara del 8% al 10%.

Hi ha diversos tipus d’estructures hipotecàries subprime. El més comú és la hipoteca de tipus ajustable (ARM), que cobra en un primer moment una “taxa d’interrupció” de tipus fix i, després, passa a una taxa variable, més un marge, per a la resta del préstec. Un exemple d’ARM és un préstec 2/28, que és una hipoteca de 30 anys que té un tipus d’interès fix durant els dos primers anys abans d’estar ajustat. Si bé aquests préstecs solen començar amb un tipus d’interès raonable, un cop passen al tipus variable més elevat, els pagaments d’hipoteca augmenten substancialment.

Hipoteques Alt-A

Les hipoteques Alt-A se situen entre les categories prime i subprime. Una de les característiques definitives d’una hipoteca Alt-A és que es tracta generalment d’un préstec de baix document o sense document, cosa que el prestador no necessita molta documentació (si n’hi ha) per demostrar els ingressos, actius o despeses del prestatari. Això obre la porta a les pràctiques hipotecàries fraudulentes, ja que tant el prestador com el prestatari podrien exagerar els números per tal d’assegurar una hipoteca més gran (el que significa més diners per al prestador i més casa per al prestatari). De fet, després de la crisi hipotecària subprime del 2007-08, es van fer coneguts com a "préstecs mentiders" perquè els prestataris i els prestamistes van poder exagerar ingressos i / o actius per qualificar el prestatari per a una hipoteca més gran.

Si bé els prestataris d'Alt-A solen tenir puntuacions de crèdit d'almenys 700, molt per sobre de la reducció dels préstecs subprime, aquests préstecs solen permetre pagaments relativament baixos, relacions de préstec / valor més elevades i més flexibilitat quan es tracta del deute del prestatari. relació rendibilitat. Aquestes concessions permeten que alguns prestataris puguin comprar més casa del que poden pagar raonablement, augmentant la probabilitat d’impagament. Dit això, els préstecs amb documents baixos i sense document poden ser útils si realment teniu un bon ingrés, però no es poden acreditar perquè els guanyeu esporàdicament (per exemple, si sou autònoms).

Com que l'Alt-As es considera una mica arriscat (que varia entre els primers i els subprime), les taxes d'interès solen ser superiors a les de les hipoteques primeres, però inferiors a les subprime, aproximadament entre el 5, 5 i el 8%, segons el prestador i la situació del prestatari. .

Obtenir la millor oferta hipotecària possible

Evidentment, com més gran sigui el tipus d’interès, més pagues cada mes i més en definitiva pagues per casa teva. Per comparar, mirem una hipoteca de tipus fix a 30 anys per 200.000 dòlars.

A la tarifa principal (4, 6% en aquest exemple), el pagament mensual seria de 1.025 $. Durant la vida del préstec, pagaria 169.103 dòlars en interès, de manera que pagaria un total de 369.103 dòlars.

Ara suposem que obté la mateixa hipoteca de tipus fix de 30 anys per 200.000 dòlars, però en aquesta ocasió se li ofereix una taxa de subprime del 6%. El vostre pagament mensual seria de 1.199 dòlars i pagaria un import de 231.676 dòlars en un interès, el que tornarà a ascendir a 431.676 dòlars. Aquest canvi d’interès aparentment petit li va costar 62.573 dòlars.

El que és important tenir en compte és això: El fet que un prestamista us ofereix una hipoteca amb un percentatge Alt-A o un subprime no significa que no podríeu obtenir una hipoteca de tipus principal amb un prestador diferent. Els prestadors i els corredors d’hipoteca poden ser competitius, però generalment no estan obligats a oferir-vos la millor oferta disponible. Val la pena l’esforç per comprar: aprofitar el temps per trobar una millor taxa d’interès us pot estalviar desenes de milers de dòlars durant el préstec.

Com obtenir una hipoteca més barata

Consells per trobar les millors taxes d’hipoteca

Aquest no és el moment de deixar que algú més faci les compres per a vostè. Com vam veure ara mateix, els termes que obté poden fer una diferència considerable en el que paga per demanar prestat la mateixa quantitat de diners.

Com eviteu pagar més del que necessiteu per a la vostra hipoteca? Certament, compara les ofertes que obtindràs mitjançant la calculadora d’hipoteca en línia per veure quins seran els vostres pagaments i els vostres interessos. I, de la mateixa manera, o fins i tot abans de fer-ho, seguiu els passos següents.

1. Comença a preparar-se d'hora

Si esteu buscant un habitatge ara mateix, aconseguir que les vostres finances estiguin en gran forma pot ser difícil. Així que intenteu pensar endavant; potser fins i tot ajornar la caça de cases fins que pugueu netejar la vostra casa financera.

En general, necessiteu crèdit pendent. Abans que fins i tot tingueu en compte una hipoteca, els prestadors convencionals buscaran una puntuació de crèdit d'almenys 700 i, com hem dit anteriorment, una de 740 per a una hipoteca de tipus principal. Els préstecs FHA vénen amb estàndards més relaxats, però amb condicions més estrictes. Fes el que puguis per obtenir aquesta puntuació pagant els saldos de la targeta de crèdit i altres deutes personals, en la mesura que puguis.

Fins i tot, una diferència de 20 punts en la puntuació podria augmentar o baixar la seva taxa superior al 0, 25%. En una llar de 250.000 dòlars, un quart de punt podria significar un import addicional de 12.000 dòlars o més pagats durant la vida del préstec.

Segon, estalvieu! Com més es pugui reduir, més baixa serà la vostra hipoteca i menys interès es pagarà amb el pas del temps. Un pagament inicial més elevat podria fins i tot significar un tipus d’interès més baix. Per exemple, podreu baixar el vostre percentatge de més del 0, 5% (per exemple, el 20% convencional).

2. No mireu el tipus d'interès sol

El tipus d’interès és important, però hi ha més per comparar. Hi ha alguna pena de prepagament si decidiu refinançar en algun moment? Quins són els costos de tancament total? Els costos de tancament generalment són del 2% al 5% del preu de l’habitatge. Si el vostre habitatge costa 150.000 dòlars, espereu que pagueu entre 3.000 i 7.500 $. Aquesta és una àmplia gamma, de manera que us esperen veure el que cobra normalment un prestador.

3. Comprendre el PMI

Tot i que comptabilitzen el cost global de la vostra hipoteca, els costos de tancament són un cop únic. Però hi ha una altra mossegada que segueix mossegant. Si el pagament inicial és inferior al 20%, se us ha de suposar un risc més elevat i heu de contractar una PMI o una assegurança hipotecària privada. Això fa que sigui una aposta més segura per al prestador. El problema és que sou el que pagueu, amb un ajust del 0, 5% a l’1% del préstec sencer cada any. Això pot afegir milers de dòlars al que costa portar el préstec. Si no haureu de pagar el PMI, assegureu-vos que tan aviat hagueu obtingut prou patrimoni net a casa amb els vostres pagaments hipotecaris per ser elegible.

4. Bloqueig i càrrega

Diguem que obté l’oferta hipotecària més sorprenent. Enhorabona, però avança ràpidament. El tipus d'interès i, possiblement, altres condicions, es tanquen durant un període de temps definit. Heu de tancar dins del període de bloqueig o arriscar-vos a perdre l’acord. No demoreu

La línia de fons

La major part dels treballs necessaris per obtenir la taxa més baixa d’hipoteca passa molt abans que estiguis llest per sol·licitar-ho. Les millors maneres d’abaixar la tarifa són una puntuació de crèdit estel·lar i un pagament inicial important.

Però no confieu cegament en el vostre banc, agent immobiliari o agent de préstecs hipotecaris per obtenir els millors termes. Pot ser que tinguin un incentiu financer per orientar-lo en una direcció determinada. Feu les vostres compres, calculant i comparant hipoteques. A més, recordeu que només perquè pugueu obtenir la quantitat hipotecària X, no hi ha res que digui que heu de manllevar tant.