Préstecs d'equitat per a la llar i línies de crèdit per a la llar - HELOC

Una de les avantatges més importants de la propietat de l’habitatge és la capacitat de crear equitat amb el pas del temps. Podeu utilitzar aquest capital per assegurar fons de baix cost en forma de "segona hipoteca", ja sigui un préstec únic o una línia de crèdit de capital propi (HELOC).

Hi ha avantatges i desavantatges de cadascuna d’aquestes formes de crèdit, per la qual cosa és important comprendre els avantatges i els contres de cadascuna abans de procedir.

Fonaments bàsics del préstec patrimonial

Els préstecs d’equivocació d’habitatge i els HELOC utilitzen tant el patrimoni a casa vostra, és a dir, la diferència entre el valor de la casa i el saldo hipotecari com a garantia.

Com que els préstecs estan garantits amb el valor de casa vostra, els préstecs d’equivocació d’habitatges ofereixen taxes d’interès extremadament competitives, normalment properes a les de les primeres hipoteques. En comparació amb les fonts de préstec no garantides, com les targetes de crèdit, pagareu molt menys comissions de finançament pel mateix import del préstec.

Però hi ha un inconvenient d’utilitzar la vostra llar com a garantia. Els prestadors d’equivocació de l’habitatge posen una segona garantia a casa vostra, donant-los el dret de fer-se càrrec de la vostra casa si no realitzen pagaments. Com més presteu contra la vostra casa o condominis, més us poseu en risc.

Compres per emportar

• L'equitat dels habitatges pot ser una gran font de valor perquè els propietaris accedeixin en efectiu per a renovacions o altres compres importants.
• Com que estan garantits amb el valor de casa vostra, els prestadors estan disposats a oferir tarifes inferiors a la de la majoria dels altres tipus de préstecs personals.
• Un préstec d’equivocació de l’habitatge es presenta com una quantitat forfetària d’efectiu, sovint amb un tipus d’interès fix.
• Les línies de crèdit de capital propi (HELOC) són una font giratòria de fons potencials, semblant a una targeta de crèdit, que utilitzeu amb la taxa d’interès variable.

Elegibilitat per a préstecs propis

Els bancs subscriuen les segones hipoteques semblants a altres préstecs per habitatge. Cadascun té unes directrius que determinen quant poden prestar en funció del valor de la propietat i de la solvència de la vostra solvència. Això s’expressa en una relació combinada de préstec a valor, o CLTV.

Suposem que esteu treballant amb un banc que ofereix un CLTV màxim del 80% i la vostra llar val 300.000 dòlars. Si actualment deveu 150.000 dòlars a la vostra primera hipoteca, pot ser que tingueu la possibilitat de demanar un préstec addicional de 90.000 dòlars en forma de préstec per a propietat immobiliària o HELOC (300.000 x 0.80 = 240.000 dòlars).

Igual que altres hipoteques, la vostra elegibilitat per a un préstec i el tipus d’interès depenen de la història de l’ocupació, els ingressos i el punt de crèdit. Com més alta sigui la vostra puntuació, més baix és el risc que suposa l’impagament del vostre préstec i menor serà la vostra taxa.

Préstecs d'equitat a domicili

Un préstec d’equitat immobiliària es presenta com una quantitat forfetària d’efectiu. És una opció si necessiteu diners per una despesa única, com ara una boda o una renovació de la cuina. Normalment, aquests préstecs ofereixen tarifes fixes, de manera que se sap exactament quins seran els seus pagaments mensuals quan se’n faci un pagament.

Els préstecs de renda variable no són la resposta si només necessiteu una petita infusió d’efectiu. Tot i que alguns prestadors ampliarà préstecs per 10.000 dòlars, molts no en donaran un per menys de 25.000 dòlars. És més, heu de pagar molts dels mateixos costos de tancament associats a una primera hipoteca, com ara les taxes de processament de préstecs, les taxes de procedència, les taxes de taxació i les taxes de registre.

Els prestadors poden exigir que pagueu “punts”, és a dir, els interessos pagats prèviament a l’hora de tancar. Cada punt és igual a l’1% del valor del préstec. Així, amb un préstec de 100.000 dòlars, un punt us costaria 1.000 dòlars.

Punts baixen el vostre tipus d’interès, que en realitat us pot ajudar a llarg termini. Però si teniu pensat pagar el préstec abans d'hora, aquest interès inicial no funciona exactament a favor vostre. Si creieu que pot ser el cas, sovint podeu negociar per obtenir menys punts o fins i tot cap, amb el vostre prestador.

HELOC

Les línies de crèdit de patrimoni net són una mica diferents. Són una font giratòria de fons, semblant a una targeta de crèdit, que utilitzeu com considereu oportú. La majoria dels bancs ofereixen diverses maneres d’accedir a aquests fons, ja sigui mitjançant una transferència en línia, escriure un xec o utilitzar una targeta de crèdit connectada al vostre compte. A diferència dels préstecs de renda variable, solen tenir pocs costos de tancament i comporten tipus d'interès variables, tot i que alguns prestadors ofereixen taxes fixes durant un cert nombre d'anys.

Hi ha pros i contres per a la flexibilitat que ofereixen les línies de crèdit. Podeu prendre préstecs amb la vostra línia de crèdit en una data posterior sense haver de sol·licitar un nou préstec. D’aquesta manera, és una bonica font d’emergència de fons, sempre que el banc no requereixi un sorteig mínim quan tanqui el préstec.

Però els HELOC poden tenir problemes amb alguns prestataris. Independentment de les vostres intencions quan obriu la línia de crèdit, és fàcil gastar els fons disponibles en coses que no necessiteu. I, per descomptat, qualsevol cosa que faci servir, haureu de pagar els interessos.

Les Fases dels HELOC

La majoria de les línies de patrimoni net tenen dues fases: durant el període de sorteig, que sol ser de deu anys, podeu accedir al vostre crèdit disponible quan considereu oportú. Molts contractes HELOC requereixen petits pagaments només per interessos durant aquest període, tot i que és possible que tingueu l'opció de pagar un suplement i fer-ho contra el principal.

Un cop finalitzat el període de sorteig, de vegades podeu demanar una pròrroga. En cas contrari, el préstec entra en la fase d’amortització. A partir d’aquí cap a fora, ja no podreu accedir a fons addicionals i feu pagaments regulars de plus-interessos fins que desapareixi el saldo. Durant el període d’amortització de 20 anys, heu de tornar tots els diners que heu prestat, més els interessos a un tipus variable. Alguns prestadors ofereixen als prestataris l'opció de convertir un saldo HELOC en un préstec a tipus d'interès fix en aquest moment.

Tot i així, la quota mensual gairebé es pot duplicar. Segons un estudi realitzat per TransUnion, el pagament d’un HELOC de 80.000 dòlars a un percentatge percentual anual del 7% tindrà un cost de 467 dòlars al mes durant els primers deu anys quan només calen pagaments d’interès. Això augmenta a 719 dòlars al mes quan s’inicia el període d’amortització.

Aquest salt dels pagaments a l’inici del nou període ha comportat un xoc de pagament per a molts prestataris HELOC no preparats. Si les sumes són prou grans, fins i tot pot causar la manca d’impost de les persones en estrets financers. I, si no paguen els pagaments, podrien perdre la seva llar.

Per què treure una segona hipoteca?

Els propietaris poden utilitzar el seu préstec en capital propi o HELOC per a un ampli ventall de propòsits. Des del punt de vista de la planificació financera, una de les millors coses que podeu fer amb els fons és utilitzar-los per a projectes de renovació i remodelació que augmentin el valor de la vostra llar. D’aquesta manera, tornareu a construir l’equitat a casa vostra alhora que la feu més habitable.

També podeu utilitzar els diners per consolidar el deute d’alt tipus d’interès, inclosos els saldos de la targeta de crèdit. Estàs reemplaçant efectivament un préstec d’alt cost per una forma de crèdit assegurada i de baix cost.

Per descomptat, també podeu agafar en préstec per finançar unes vacances a l'estranger o aquell nou cotxe esportiu que heu estat mirant. Si val la pena esborrar el patrimoni net per fer compres discrecionals, és una cosa a la qual voldreu fer una reflexió seriosa.

Deduccions fiscals del préstec patrimonial

Hi ha un altre avantatge a l’hora d’aprofitar el patrimoni si es tracta de projectes de renovació d’habitatges: l’IRS us permet deixar compte d’alguns interessos d’aquests préstecs, sempre que proporcioneu deduccions.

A partir del 2018, les parelles podran deduir els interessos de fins a 750.000 dòlars del “deute d’adquisició” elegible (o fins a 375.000 dòlars, si presenteu separats). Es tracta dels préstecs hipotecaris i del capital de l’habitatge utilitzats per “comprar, construir o millorar substancialment” la casa contra la qual es va garantir.

Els contribuents solien poder deduir els interessos de fins a 100.000 dòlars de préstecs de capital propi que es van fer servir per altres motius, com el pagament de targetes de crèdit. Però a partir del 2018 ja no és una opció a finals del 2025, un canvi a causa de la legislació fiscal aprovada el desembre del 2017.

Home Equity i HELOC Pros i contres

Fins i tot si els valors immobiliaris es mantenen fixos o augmenten, cada nou préstec amplia el vostre pressupost. Si perdeu la feina, per exemple, serà més difícil mantenir-vos al dia dels vostres pagaments. Com que el prestador té la seva propietat a casa vostra, hi ha una possibilitat que pugui afrontar l'exclusió si cau enrere durant un període prou llarg.

Pros

• Menor cost que molts altres tipus de préstecs

• La possibilitat de prendre prestat una quantitat relativament gran d’efectiu

• Flexibilitat per utilitzar els diners per a pràcticament qualsevol finalitat

• Possibles reduccions d’impostos si utilitzeu fons en projectes de renovació que augmenten el valor de la vostra llar

• La seguretat dels tipus d'interès fixos dels préstecs de capital net

Contres

• Quan utilitzeu la vostra llar com a garantia, reduiu la quantitat d’equitat a casa vostra

• Si el mercat immobiliari es capbussa, els que tenen ràtios de televisió més elevats corren el risc d’anar “sota l’aigua” del seu préstec

Préstecs de renda variable davant el refinançament

Les segones hipoteques no són l’única manera d’aprofitar el patrimoni net a casa per obtenir efectiu addicional. També podeu fer el que es coneix com refinançament de caixa, on es contracta un nou préstec per substituir la hipoteca original.

Quan el vostre nou préstec és més gran que el saldo anterior, traieu diners addicionals. Com en el cas d’un préstec d’equivocació o HELOC, els propietaris poden utilitzar aquests fons per millorar millores en la seva propietat o consolidar el deute de la targeta de crèdit.

El refinançament té certs avantatges respecte a una segona hipoteca. El tipus d’interès és generalment una mica inferior al dels préstecs d’equivocació d’habitatges. I si les taxes han disminuït generalment, voldreu que la vostra hipoteca principal ho reflecteixi.

Però els refis també tenen inconvenients. Estàs traient una primera hipoteca nova, de manera que els costos de tancament solen ser molt superiors als HELOC, que normalment no tenen comissions anticipades fortes. I si el refinançament significa que teniu un capital inferior al 20% a casa vostra, també haureu de pagar una assegurança hipotecària principal o un PMI. És una cosa que potser no us haureu de preocupar si només teniu una segona hipoteca contractada en el vostre préstec original.

No fa mal que el funcionari del vostre préstec utilitzi els números de cada opció, de manera que podreu entendre quin és el més adequat per a la vostra situació.

Obtenir un préstec

Les opcions i els honoraris de préstec varien significativament d'un prestador a un altre, de manera que paga per comprar. A més dels bancs tradicionals, també podeu contactar amb estalvis i préstecs, cooperatives de crèdit i empreses hipotecàries. També podeu utilitzar corredors d’hipoteca, que fonamentalment fan les compres per vosaltres i són pagats pel prestador.

No parleu mai amb només un prestador; necessiteu almenys tres opcions i també necessiteu l’ajuda d’un professional hipotecari per ajudar-vos a comparar les ofertes. Si ja teniu diversos comptes en un banc, pregunteu sobre millors tarifes o promocions especials per als clients existents.

La compra d’un préstec d’un prestamista tradicional (un banc o una empresa hipotecària) depèn de la quantitat que busqueu. Generalment, per a préstecs inferiors a 100.000 dòlars, un petit banc o comunitat de crèdits oferirà la millor oferta. Per obtenir préstecs més grans (150.000 dòlars o més), parleu amb els bancs locals i nacionals juntament amb els corredors d’hipoteca. Igual que amb les hipoteques tradicionals, els corredors d’hipoteques sovint poden oferir les millors ofertes sobre préstecs d’equivocació d’habitatges a causa de les seves relacions amb diversos prestadors i grups d’inversió. Per a préstecs "entremig" de 100.000 a 150.000 dòlars, només cal comprar ", diu Casey Fleming, agent d'hipoteques i autor de" La guia del préstec: com obtenir la millor hipoteca possible ".

No us deixeu enganyar per les baixes taxes de teaser. Feu que el prestador enviï la documentació que mostra el tipus d’interès i els costos de tancament del vostre préstec específic. Amb els préstecs de renda variable, els honoraris a l’alçada poden augmentar, normalment des del 2% fins al 5% de l’import del vostre préstec.

Comissions de negociació

Moltes de les taxes que intenta cobrar un prestador no estan en pedra. Alguns prestadors, per exemple, estan disposats a pagar les comissions d’origen del préstec, que cobreixen la comissió pagada a l’oficial o al corredor de préstecs. Si requereixen que pagueu punts del vostre préstec, també poden estar disposats a fer-ho. Però cal preguntar-ho.

Els prestadors poden oferir diverses opcions a l’hora de bloquejar un tipus d’interès fix al vostre HELOC. Com més llarg sigui el període de temps en què obté una taxa fixa, més alta és la taxa d’interès que cobren. Però, a més, hi ha menys riscos si augmenten les taxes. Penseu detingudament sobre quins termes us funcionen millor.

En general, obtindreu els millors termes si teniu un historial laboral permanent i una puntuació de crèdit excel·lent. Igual que amb qualsevol sol·licitud d’hipoteca, és una bona idea consultar els informes de crèdit abans d’hora i assegurar-se que estiguin lliures d’errors.

Cessió d'un préstec

Per evitar més mal de cor, més endavant, assegureu-vos de mirar atentament tots els documents del préstec abans de signar a la línia de punts.

Teniu algun recurs si us adoneu que heu comès un error, sempre que actuïu ràpidament. Hi ha una regla de cancel·lació de tres dies obligada federalment que s’aplica tant als préstecs de capital patrimonial com als HELOC.

Però heu d’avisar per escrit al prestador. Aquest avís ha de ser enviat per correu electrònic o enviat electrònicament a mitjanit del tercer dia (sense incloure els diumenges) o és nul.

Quan no podeu pagar el vostre préstec

De vegades, fins i tot si es concedeix un préstec, es poden trobar problemes financers més endavant que dificulten la devolució. És interessant que la pèrdua de l'habitatge sigui un risc si no es pot pagar el vostre préstec o una línia de crèdit patrimonial, no és una conclusió prèvia. No obstant això, fins i tot si podeu evitar perdre casa, tindreu greus conseqüències financeres.

Segons Springboard, un conseller aprovat per al Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels Estats Units, els prestamistes solen adoptar una demanda estàndard per obtenir diners en lloc de passar directament a una execució hipotecària. Això és degut a que, abans d’excloure’s, el prestador ha de pagar la seva primera hipoteca abans de posar a la venda la propietat. Si bé una demanda pot semblar menys espantosa que la de l’execució d’execució hipotecària, encara pot perjudicar el vostre crèdit. Per no oblidar, els prestadors poden obtenir els salaris, intentar reallotjar altres propietats o cobrar els seus comptes bancaris per obtenir el que es deu.

Si el mercat immobiliari es capbussa, els que tenen ràtios de televisió més elevats corren el risc d’anar “sota l’aigua” del seu préstec.

La majoria dels prestamistes i bancs hipotecaris no volen que no pagueu el préstec o la línia de crèdit del vostre patrimoni net, per la qual cosa treballaran els que hi hagi problemes per fer pagaments. L’important és contactar amb el vostre prestador tan aviat com sigui possible. L’últim que heu de fer és evitar el problema. És possible que els prestadors no estiguin tan disposats a treballar amb vosaltres si heu ignorat les seves trucades i cartes que ofereixen ajuda durant mesos.

Quan es tracta del que realment pot fer el prestador, hi ha algunes opcions. Alguns prestadors oferiran a determinats prestataris una modificació del préstec de la propietat patrimonial o de la línia de crèdit: els termes, el tipus d’interès, els pagaments mensuals o alguna combinació dels tres per fer més assequible el pagament del préstec. (Tingueu en compte que l'ampliació del termini del préstec pot significar que pagueu més al final, però els pagaments mensuals baixaran.)

El govern federal disposa de programes per ajudar els prestataris en situació de lluita amb la seva primera hipoteca i el seu deute de capital patrimonial. Per tal d’aprofitar el Programa de modificació de la segona condició del govern, havíeu d’haver modificat la vostra primera hipoteca en el marc del programa d’hipoteca assequible a l’habitatge o HAMP. El Programa de Segona Modificació de Préstec, conjuntament amb HAMP, permet als prestataris rebaixar els pagaments de la línia de crèdit del patrimoni net. HUD publica informació útil sobre aquests i altres programes.

Aneu amb compte amb el frau

Com que els documents verificats per obtenir un HELOC són menors que per una hipoteca regular, i perquè hi ha un període llarg en què es pot agafar en préstec, els criminals poden, malauradament, utilitzar HELOC per robar-te. A la tarda, ha augmentat el nombre de lladres que adquireixen de forma fraudulenta aquests comptes i fan fora de milers de dòlars robant identitats i enganyant als prestadors.

Aquí es veu com passa. Els criminals es fan càrrec de la seva informació personal mitjançant registres públics. A continuació, estableixen un compte d’Internet HELOC i manipulen el procés de verificació del compte del client per tal d’obtenir fons que, per descomptat, no amortitzen mai. Els experts en robatori d’identitat han trobat que les víctimes s’assabenten del crim només quan l’entitat financera les truca sobre el retard, reben una notificació per escrit de demora o un mariscal es presenta a casa seva per desallotjar-les.

Tot i que sovint fan presa de persones que ja han tret els HELOC, qualsevol persona amb recursos propis a casa seva pot esdevenir víctima, especialment els propietaris d’habitatges amb un bon crèdit i els ciutadans majors que han pagat les seves hipoteques (perquè els prestadors solen aprovar fàcilment les seves sol·licituds). Per reduir el vostre risc, comproveu periòdicament les declaracions HELOC i examineu els vostres informes de crèdit si tingueu informació inexacta.

La línia de fons

Hi pot haver un moment a la vostra vida quan l’accés a una mica d’efectiu addicional esdevingui una necessitat. En cas afirmatiu, una segona hipoteca és una opció convincent. Com que estan garantits amb el valor de casa vostra, els prestadors estan disposats a oferir tarifes inferiors a la de la majoria dels altres tipus de préstecs.

Però només perquè pugueu utilitzar la vostra llar com un caixer automàtic no vol dir que ho hagueu de fer. Un préstec addicional significa un pagament addicional del préstec cada mes. I si us sembla incapaç d’arribar a les dates previstes, esteu posant en perill la vostra llar. Per tant, utilitzeu de forma sàvia el deute de capital net, si conclouu que és la millor opció per a vosaltres.