Com obtenir un préstec per obrir una casa

El flipping house està al màxim nivell des del 2007 gràcies a l’augment dels preus dels habitatges i a l’augment de la disponibilitat de finançament. És més, una oferta limitada està ajudant els flippers a obtenir beneficis més alts del que obtenien després de la crisi immobiliària 2008-2009, quan les execucions hipotecàries van inundar el mercat immobiliari.

Compres per emportar

• Generalment costa més diners per llençar una casa que per comprar-ne una com a casa.
• Els prestamistes consideren que el flipping és una proposta arriscada i, en general, no funcionarà amb les voltes inexpertes.
• Es pot trobar préstecs de diners difícils en línia i tenen termes inferiors a un any amb taxes d’interès del 12% al 18%, a més de dos a cinc punts.
• Penseu en consultar els prestadors privats parlant amb altres voletes.
• Flippers poden provar llocs de crowdfunding per finançar les seves inversions.

Els costos de lloguer de cases

Si bé la compra, la reparació i la revenda ràpida de les propietats poden ser lucratives, es necessita molt més diners per llençar una casa que no només per comprar una casa en la qual es vol viure. No només necessiteu diners per convertir-vos en propietari de la propietat, sinó que també necessiteu fons per a la renovació i els mitjans per cobrir els impostos de la propietat, els serveis públics i l’assegurança dels propietaris des del dia que es tanca la venda a través del treball de rehabilitació i fins al dia en què es ven. Un tipus impositiu sobre guanys de capital a curt termini del 10% al 37%, segons el vostre corrent fiscal d’impostos sobre la renda, reduirà els beneficis que obteniu en propietats que obtingueu un any o menys.

Si no disposeu d’efectiu propi per invertir, començar a volar la casa no és una proposta fàcil. Aquest no és el 2005, quan algú capaç de bufar un mirall podria obtenir una hipoteca sense res. Fins i tot si qualifiqueu un préstec amb un pagament inicial, pagareu més quan estigueu prestant per finançar una aturada que quan esteu prestant per comprar una residència primària. Això és perquè els prestamistes veuen el flipping com una proposta més arriscada.

A més, molts prestadors no treballaran amb voletes inexpertes. Ells voldran veure que teniu un historial d’èxit de vendre almenys una casa amb ànim de lucre. Altres treballaran amb un flipper inexpert, però cobraran taxes i interessos més alts.

Renúncia: Els prestadors nomenats i descrits en aquest article només es presenten amb finalitats informatives. Ni la Investopedia ni l’autor avalen cap d’aquestes empreses. Els prestataris haurien de fer la seva pròpia investigació abans de determinar si algun d’aquests prestadors és una bona opció per a les seves necessitats particulars de finançament.

Préstecs de diners difícils

Els experts no estan d’acord en la quantitat de diners que va obtenir el seu nom. Hi ha qui diu que es refereix al fet que és molt més car que el finançament tradicional i té termes “més difícils”. D’altres diuen que és perquè finança cases que són “difícils” per finançar els prestadors convencionals. Tot i així, d’altres diuen que el terme descriu la garantia del préstec, com en un actiu dur, que, en aquest cas, és la propietat immobiliària.

Siguin quins siguin els orígens del termini, els préstecs amb diners durs solen tenir termes inferiors a un any i taxes d’interès del 12% al 18%, a més de dos a cinc punts. Un punt és igual a l’1% de l’import del préstec, de manera que si es presta 112.000 dòlars i el prestador cobra dos punts, es pagaria un 2% de 112.000 dòlars o 2.240 dòlars. En lloc de pagar punts al tancament, com ho faria amb una hipoteca convencional, potser no haureu de pagar punts fins que la casa no vengui amb un préstec de diners dur, l’única cosa d’aquests diners.

Els prestadors de diners difícils basen l’import que podeu prendre prestat en el valor després de la renovació de la casa (ARV). Si un habitatge costa 80.000 dòlars, però l’ARV és de 160.000 dòlars i podeu agafar en préstec fins a un 70% de l’ARV, podreu demanar prestats amb 112.000 dòlars. Després d’haver pagat el preu d’adquisició de 80.000 dòlars, us quedaran 32.000 dòlars per a despeses de tancament (tot i que podríeu negociar que el venedor de la casa els pagui), comissions de prestador, rehabilitació, costos de cobrament i despeses de venda com escenificació, comercialització, i comissions d’agents immobiliaris. Si us podeu ajustar al pressupost, no necessitareu diners de la butxaca per a la casa.

Els 2.240 dòlars en punts suposaran una part important d’aquest pressupost de 32.000 dòlars, però, i si pagueu un interès del 15% durant sis mesos, el vostre cost d’interès total en 112.000 dòlars serà de 8.400 $. Els prestadors de diners durs solen esperar pagaments només per interessos mensuals mentre que el préstec està pendent, però alguns poden permetre que l’interès s’acumuli i no requereixi que es pagui fins que s’hagi completat la cobertura. Després d'aquestes dues grans despeses, tindreu només 21.360 dòlars per a tota la resta, menys si haureu de pagar els costos de tancament. Però si la casa realment ven per 160.000 dòlars, estàs buscant un benefici de 48.000 dòlars, menys impostos, per a sis mesos de treball, possiblement sense escriure un xec únic des del propi compte bancari.

Diner dur davant préstecs convencionals

Lucas Machado, president de House Heroes, un grup d’inversors immobiliaris que flipen cases a Florida i finança préstecs amb diners durs, diu que els préstecs de diners durs són fàcils d’una altra manera: La manca de burocràtiques. A diferència dels bancs convencionals, els prestadors no estan obligats a mantenir directrius sobre la forma de la propietat immobiliària. “Les propietats en mal estat no compleixen les directrius del finançament hipotecari tradicional. Els prestadors de diners difícils, en canvi, esperen prestar-se a cases en situació de malestar ", diu Machado.

Més aviat, "els prestadors de diners durs decideixen si han de concedir un préstec avaluant la força de l’acord i la fiabilitat de l’aconseguit a casa", afirma Machado. Si el cost de compra i reparació respecte al valor de revenda té sentit i el flipper de casa és de confiança, un prestador de diners dur farà el préstec.

A l’hora d’avaluar el flipper, els prestadors de diners difícils no solen preocupar-se de les qualificacions dels prestataris, com ara les relacions de deute a renda i puntuacions de crèdit. En alguns casos, és possible que vulguin veure documents d’un sol·licitant com ara declaracions d’impostos, estats bancaris i informes de crèdit. Tampoc no els importa si es prenen préstecs amb fons inicials (una altra diferència dels prestadors convencionals). Al cap i a la fi, "En cas de que el prestigi del flipper, el prestador de diners dur pot excloure, fer-se amb la propietat de la casa i vendre-la de manera rendible", assenyala Machado.

Un prestador de diners dur, semblant a un banc, mantindrà el préstec de primera posició a la llar fins que el prestatari repagui el préstec, però el prestatari serà el propietari i ostentarà l'escriptura, explica Mat Trenchard, responsable d'adquisicions de Senna House Buyers, una de les empreses de compra de cases més grans de Houston.

On buscar els prestadors

Un lloc on trobar un prestador de diners difícil és en línia. Com a exemple, Lima One Capital treballarà amb nous flippers i prestarà fins a un 90% del préstec a cost o fins a un 75% del préstec a ARV. Les taxes i els tipus d’interès disminueixen amb l’experiència de renuncia del prestatari. Lima One es presta a la majoria dels estats amb taxes i taxes que varien segons l'estat.

En general, espereu pagar:

• Si heu completat fins a un flip durant els darrers 24 mesos, tindreu una taxa d’origen del 3, 5% i una taxa d’interès del 12%.
• Amb dos o quatre voltes sota el cinturó, és una quota d’origen del 3% i un tipus d’interès del 11%
• Per a cinc o més fitxes completades, veureu una taxa d’origen del 2% i una taxa d’interès del 9, 99%.

Els prestataris amb puntuacions de crèdit inferiors a 680 podran demanar prestat una mica menys i pagaran els costos més alts. La puntuació de crèdit mínima és de 630. A més, Lima One Capital requereix un 10% d’ingressos i ofereix termes d’amortització fins a 13 mesos.

Un segon exemple ve de LendingHome. Aquesta empresa ofereix préstecs fixos i amb un màxim de fins al 90% del preu de compra i el 100% dels costos de renovació. Els prestataris han de presentar estats bancaris per demostrar que poden cobrir els pagaments inicials i els costos de tancament. Altres requisits inclouen un contracte de compra, una llista de projectes de correcció i reparació anteriors, documentació de propietats i el pagament inicial. Els tipus d’interès solen oscil·lar entre el 7, 5% i el 12%. Hi ha una quota de sol·licitud de 199 dòlars per cobrir els costos de subscripció de préstecs de tercers. LendingHome també cobra una taxa d’origen, una taxa de taxació, un títol i una taxa de dipòsit i la companyia retorna fons de rehabilitació fins després de la finalització de les renovacions.

El president de House Heroes, Lucus Machado, suggereix dirigir-se a les associacions locals d’inversions immobiliàries, als inversors locals i als agents immobiliaris locals per trobar prestamistes de maons i morters. Però potser no hi ha massa marge per negociar, sobretot en els punts i els tipus d’interès. Durant els darrers anys, assenyala Machado, hi ha hagut tantes oportunitats de prestar diners que no hi ha necessitat de perseguir cap acord. "Per què [hauríeu de] prendre un préstec amb una rendibilitat inferior avui, quan probablement hi trobareu una altra oportunitat demà?", Li pregunta.

Prestadors privats

"Un prestador privat és simplement una persona amb un capital substancial per prestar-vos", diu Senna House Buyers Mat Trenchard. “Us sorprendrà quants individus hi ha allà que busquen préstecar diners que han estalviat. Funcionaran molt com un HML [prestador de diners dur], tret que normalment pugueu obtenir millors tarifes i termes. "

Trenchard diu que els prestadors privats poden estar més oberts a negociar els termes de pagament que els prestadors de diners difícils. Fins i tot poden estar disposats a actuar com a soci de l’acord i prendre una part dels beneficis a canvi de no cobrar interessos.

"La clau de la flipper sense experiència és tenir confiança a l'hora de negociar", afirma Trenchard. “Necessiten fer xarxa i parlar amb altres voladors sobre quant estan acostumats a pagar i saben que es poden allunyar. No penseu perquè no podríeu arribar a un acord amb el primer prestador que parleu que no trobareu diners per a un acord ”.

Podeu cercar prestadors privats en esdeveniments locals de xarxa immobiliària. Aquests individus poden cobrar del 8% al 12%, més de dos a dos punts en comparació amb el 12% al 15% del prestamista amb dos a cinc punts, segons Trenchard. Com un prestador de diners dur o un banc, prendran un títol de primera posició a la casa.

Com establir un prestador privat

Els flippers professionals amb experiència diuen que la millor manera de mesurar un prestador privat que esteu considerant és parlar amb altres voladors (a qui també trobareu en esdeveniments de xarxa immobiliària) i preguntar-los si tenen experiència amb aquests prestadors. Què tan ràpid va ser el canvi? Quin preu han rebut? Quina resposta va tenir el prestador? També podeu demanar referències i trucar-les.

El pitjor dels casos és que es produeix un acord perquè el prestador no proporciona el finançament promès i el comprador perd el dipòsit de diners. Una altra possibilitat és sorprendre a la taula de liquidació per despeses de préstec inesperades. També hi ha possibles combats legals per condicions contractuals o un prestador que intenti atrapar un prestatari per defecte perquè pugui excloure la propietat. Aquests són tots bons motius per consultar un prestador abans de signar res.

"Dit això, recordeu que en aquest tipus de transaccions, el prestador negocia un munt de diners a canvi d'alguns fulls de paper signats, documents de préstec. Això no és un mal problema per al prestatari ", diu Machado.

Prestadors privats en línia

Tècnicament, un prestador privat és un amic, un membre de la família o un altre individu que no fa una empresa sense prestar diners però accepta donar-li finançament, afirma Brian Davis, cofundador de SparkRental i inversor immobiliari amb 15 propietats. . Algunes empreses poden anomenar-se prestadors privats simplement perquè són propietat privada. Igual que els prestadors de diners difícils, també els podeu trobar a internet.

5 Arch Funding, amb seu a Irvine, Califòrnia, funciona amb aletes experimentades en 30 estats. Ofereix tipus d’interès d’un sol dígit per a préstecs fixos i d’inclusió.

Anchor Loans, una empresa amb seu a Calabasas, a Califòrnia, pot tancar ofertes sobre una àmplia gamma de tipus d’immobles a tipus d’interès competitius en 46 estats. Els termes varien segons l'estat. A Califòrnia, per exemple, els préstecs estan disponibles amb tipus d’interès del 8% al 13%, depenent del préstec a valor i de l’experiència del prestatari, amb comissions d’origen del 2% al 3% i termes de préstec de sis a 12 mesos sense prepagament. sancions. Les xancletes poden agafar en préstec fins a un 70% de la VAR de la llar. Cal abonar un mínim del 10% al 20% del cost d'adquisició. Els prestataris han de tenir un historial demostrat d'almenys cinc volats en els 18 mesos anteriors. Els préstecs d’ancoratge tindran en compte els préstecs a corporacions qualificades i empreses de responsabilitat limitada (LLC) amb menys de cinc representacions. El finançament pot transcórrer entre dos dies i dues setmanes i normalment té una setmana, segons el lloc web de la companyia.

Crowdfunding

El Crowdfunding es basa en un grup de diverses persones i / o institucions per finançar col·lectivament préstecs. Cada prestador, que es coneix com a inversor, subministra un petit percentatge del préstec del prestatari i obté interessos sobre aquests diners.

Els llocs tradicionals de crowdfunding com Prosper no estan orientats a comprar i llogar cases. L’import màxim de préstec de 35.000 dòlars de Prosper es destina a projectes com la renovació d’habitatges, la consolidació de deutes i el finançament de petites empreses. És allà on entren els llocs de crowdfunding especials per a les propietats immobiliàries residencials. Alguns prefinançaran el vostre préstec, és a dir, l’empresa tancarà ràpidament el vostre préstec amb els seus propis diners mentre espera que els inversors puguin finançar, mentre que d’altres no tanquen el vostre préstec. fins que els inversors l’han finançat completament. Això pot significar un tancament més lent o no tancar.

"Els llocs web de crowdfunding ocupen un nínxol similar als prestadors de diners difícils", diu Davis. "Són relativament cars, però prestaran als inversors immobiliaris independentment de quantes hipoteques tinguin i es concentren molt en la garantia i la qualitat de l'acord en si mateix."

Llocs de crowdfunding

Groundfloor ofereix préstecs de 25.000 a 2 milions de dòlars amb un finançament de fins al 90% del LTC (100% dels costos de renovació), tancaments en set dies, sense pagaments durant el termini del préstec i sense declaracions d’impostos ni estats bancaris necessaris per a préstecs. menys de mig milió Els tipus d’interès oscil·len entre el 5, 4% i el 26%. Els prestataris han de pagar un mínim de tres mesos d'interès, fins i tot si paguen el préstec abans d'hora. Els costos típics de tancament són de 500 a 1.500 dòlars, i Groundfloor cobra de dos a quatre punts per préstec. Tots els punts i tarifes es poden incloure al préstec. El sòl terra no funciona normalment amb xancletes inexpertes.

Patch of Land ofereix préstecs de 100.000 a 5 milions de dòlars amb un finançament de fins al 80% del préstec a valor o fins a un 70% del valor posterior a la renovació, tancaments en tan sols set dies i taxes d’interès a partir de 7, 99 %. Els prestataris realitzen pagaments automàtics d'interessos mensuals sobre els seus préstecs per un termini de un a 36 mesos. Patch of Land només funciona amb desenvolupadors experimentats.

Fund That Flip ofereix fins a un 90% del preu de compra, fins a un 100% de l’àmbit de treball, tancant en només set dies, terminis de préstecs de sis a 24 mesos i tarifes a partir del 7, 99%.

Inconvenients del Crowdfunding

Trenchard i Machado van dir que no utilitzaven cap lloc web de crowdfunding immobiliari, però tots dos sospitaven que el procés de crowdfunding per avaluar i comprometre's a un acord pot ser més lent del que experimentaria un prestatari amb un prestador privat o de diners durs. Un cop que el flipper mantingui una bona relació amb el prestador, els dos podran tancar un acord en 24 hores quan tingui una gran oportunitat i tots els tràmits estiguin en ordre.

A diferència d’un prestador privat, els llocs de crowdfunding també poden no oferir l’oportunitat de negociar. Pot ser que hagin establert paràmetres per a cada acord perquè són responsables d'un gran grup d'inversors.

La línia de fons

Si no teniu prou efectiu per allotjar una casa sense ajuda econòmica, o si disposeu d’efectiu però voleu limitar el vostre risc, hi ha diverses maneres d’aconseguir finançament. Un prestador de diners dur, un prestador privat o un lloc de crowdfunding per a béns immobles poden ajudar-vos a assolir els vostres somnis a casa.

Totes aquestes opcions són cares en comparació amb el finançament hipotecari tradicional per a un habitatge ocupat per un propietari, però el seu preu reflecteix l’elevat risc que està assumint el prestador i la improbabilitat d’obtenir un préstec bancari de baix interès per llogar una casa. Però l’ús de diners d’altres persones no només et permet iniciar-te en el negoci de flipping quan tens poc o gens d’efectiu per invertir, sinó que també et brindarà la possibilitat de treure més propietats simultàniament i augmentar els beneficis generals un cop aconsegueixis prou experiència per fer múltiples ofertes .

"Si coneixeu les opcions, on trobar-les i com fer xarxa, el problema rau més en buscar ofertes que en trobar diners", afirma Trenchard. "És molt fàcil trobar molts diners, però és molt difícil trobar ofertes".